今年以來(lái)，北京樓市一邊是樓房降價(jià)，一邊卻遭退房。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“期房退房公示”顯示，位于昌平的尚城樓盤從去年12月份至今退房記錄有209套，成為今年退房數(shù)量最大的樓盤。截至今年4月27日，“期房退房公示”共1759條退房記錄，這些樓盤的退房數(shù)據(jù)是根據(jù)其預(yù)售許可證號(hào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的。

　　其實(shí)，目前的退房浪潮，并非只發(fā)生在北京。表面上看，退房浪潮的出現(xiàn)是由于房?jī)r(jià)大跌，導(dǎo)致購(gòu)房者心理難以承受所致。實(shí)質(zhì)上，退房浪潮發(fā)生的很大原因是在于商品房預(yù)售制。

　　因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制度，就仿佛讓購(gòu)房者進(jìn)入了期貨市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供了便利，而所有的風(fēng)險(xiǎn)卻要由購(gòu)房者來(lái)扛。房子畢竟是一種商品，而且這種商品承載了人們太多的希冀，有時(shí)甚至是一家人一生心血的全部交付。因此，購(gòu)房者自然承受不了尚未居住、房子市值就大幅縮水，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，形成不同程度的退房浪潮也就成為一種必然。

　　現(xiàn)房銷售則不同，當(dāng)商品現(xiàn)房交到購(gòu)買者手中后，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)同時(shí)歸位于購(gòu)房者。之后，即使房?jī)r(jià)在跌，絕大部分購(gòu)房者是不會(huì)去找開(kāi)發(fā)商退房的，因?yàn)槿藗冊(cè)谫?gòu)買某件商品時(shí)，只有價(jià)格符合心理預(yù)期的前提下才會(huì)付款。這也就是沒(méi)有人會(huì)因?yàn)閯倓傎I到手的電視、手機(jī)、汽車等商品降價(jià)了，就跑去退貨的原因。

　　而現(xiàn)行的預(yù)售制，購(gòu)房者的銀行按揭貸款沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)管程序，就無(wú)條件劃撥給開(kāi)發(fā)商了，風(fēng)險(xiǎn)被完全轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者和銀行。因此，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，消費(fèi)者采用退房的方式進(jìn)行自救，也就是再正常不過(guò)的事情了。

　　其實(shí)，有很多人已經(jīng)意識(shí)到了商品房預(yù)售制的危害。3年前，全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥就歸納了房屋預(yù)售制的“幾宗罪”：一、法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險(xiǎn)；二、購(gòu)房人缺乏擔(dān)保的法律保障；三、剝奪購(gòu)房人對(duì)實(shí)物的知悉權(quán)；四、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過(guò)長(zhǎng)；五、期房交易類似期貨交易，容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；六、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金；七、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購(gòu)房人承擔(dān)；八、購(gòu)房者的銀行按揭貸款，沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)管程序就無(wú)條件劃撥給開(kāi)發(fā)商等。

　　白鶴祥呼吁，“國(guó)家允許商品房可以預(yù)售的初衷，主要是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。經(jīng)過(guò)10年的實(shí)踐，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已達(dá)到以上目的，應(yīng)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，以降低房地產(chǎn)業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)。”而面對(duì)當(dāng)前全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海博士日前更是認(rèn)為，廢除房地產(chǎn)預(yù)售制是預(yù)防中國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生、保持經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)增長(zhǎng)的主要因素之一。

　　盡管國(guó)外也有房屋預(yù)售制度，但是更多的是一種預(yù)定制度。新加坡和澳洲的買賣雙方達(dá)成協(xié)議以后，購(gòu)房人繳納5%至10%的定金由律師存入銀行保障賬戶，等到房屋竣工后定金和剩余房款方一并轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。這也從另一個(gè)角度說(shuō)明，我們的相關(guān)部門有必要對(duì)我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)預(yù)售制加以反思了。(畢舸）