一則“退房”兇猛的消息激起千層浪，“小陽(yáng)春”結(jié)束了嗎？房地產(chǎn)交易在走過(guò)一季度之后到底會(huì)怎么樣？各方意見(jiàn)交織在一起，加之“大經(jīng)濟(jì)”氣候起伏不定，使房地產(chǎn)走勢(shì)如何充滿懸疑。

　　從北京市住宅交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，北京三月份存量房網(wǎng)上簽約的套數(shù)是20571套，據(jù)本網(wǎng)記者依據(jù)該網(wǎng)站原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，退房套數(shù)為748套。退房率僅為3.64%。4月截止到28日，成交的套數(shù)為20651套。從環(huán)比來(lái)看，三月、四月的交易數(shù)量并無(wú)太大起伏。但接下來(lái)的走勢(shì)會(huì)怎么樣？因?yàn)橐患径然嘏�源于“剛性需求”幾乎成為不�?zhēng)之辭，而“剛性需求”如同這個(gè)名詞本身一樣，有點(diǎn)脆、有點(diǎn)薄，能否支撐樓市的“小陽(yáng)春”續(xù)航，成為一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題。

　　那就應(yīng)當(dāng)先把退房的情形說(shuō)清楚，看其到底與房地產(chǎn)交易走勢(shì)有多大關(guān)系？

　　為何退房

　　退房，其實(shí)不是新鮮事，在房地產(chǎn)最火的2006年、2007年，退房數(shù)超過(guò)已售房數(shù)司空見(jiàn)慣，那時(shí)的樓市處于前所未有“牛市”狀態(tài)下，媒體、地產(chǎn)商、網(wǎng)絡(luò)對(duì)于“退房”絲豪激不起任何“解剖”、“探究”的興趣。事實(shí)上，那些頻繁的退房，只不過(guò)投資客與銷售員之間的共謀而已，通過(guò)銷售員先行把好戶型樓號(hào)占據(jù)，然后像“黃�！币粯舆@個(gè)房號(hào)賣(mài)掉，實(shí)在賣(mài)不掉時(shí)，時(shí)間限制又到，只好走退房程序，于是出現(xiàn)了越火的樓盤(pán)，退房越厲害，但人們反而在這樣的樓盤(pán)搶購(gòu)更積極。

　　這是讓人心花怒放的退房，而現(xiàn)在則是充滿辛酸的抗?fàn)幹�旅。�?007年、2008年高價(jià)位入場(chǎng)，2009年目睹房?jī)r(jià)有近20%下降，難以承受，于是走上艱難的退房征程。這樣的退房數(shù)量，應(yīng)該說(shuō)占據(jù)目前退房量的5成以上。連北京相當(dāng)堅(jiān)挺的“銷冠”星河灣，今年以來(lái)，都有17套退房，但仔細(xì)看去，這些退房者的購(gòu)買(mǎi)簽約日期是2007年、2008年，并不是2009年。

　　退房容易嗎？不容易，需要走合理的法律程序、需要產(chǎn)品有符合退貨契約的瑕疵等等，但問(wèn)題在于，從2000年持續(xù)活躍至2007年、2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，堆積了過(guò)于豐厚的“牛市心態(tài)”，因此對(duì)于買(mǎi)賣(mài)契約，實(shí)際上處于比較寬松的尺度。當(dāng)然，這與購(gòu)房者日益專業(yè)化、不斷提出合同細(xì)化條款有相當(dāng)關(guān)系，于是在購(gòu)買(mǎi)契約中，諸如晚交房90天可以退房、交房拖延一天，付萬(wàn)分之三違約金，公共綠地不得有任何更改等等，越來(lái)越多的交易約定寫(xiě)在了合同上。這成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)突然降臨之時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者反悔退房的“伏筆”。

　　由于資金緊張，若干樓盤(pán)出現(xiàn)延期、無(wú)法準(zhǔn)時(shí)交房，而出于資金需求，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷，這成為2007年已簽約戶退房的最主要原因之一。

　　那么，目前熱議的“制造熱銷”、“假按揭”是否存在？制造熱銷，就是在交易網(wǎng)上的賣(mài)房數(shù)量在一定時(shí)間迅速上升，但銷售期過(guò)后，由于面臨正式簽約、與銀行辦理按揭手續(xù)，因此需要解約退房，這樣的退房存在，但并不多見(jiàn)。

　　如果是特別火的樓盤(pán)，由于地段優(yōu)越，性價(jià)比不錯(cuò)，用不著冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥朔繑?shù)量達(dá)到一定比例，建委會(huì)予以核查。

　　如果是數(shù)月以來(lái)“零成交”的樓盤(pán)，這樣做有杯水車薪之感，也沒(méi)有必要。

　　如果是地段、價(jià)格、產(chǎn)品處于99度差1度就“開(kāi)鍋”的樓盤(pán)，有可能需要靠一時(shí)的熱銷場(chǎng)面“壯膽”，但這種“制造熱銷”的場(chǎng)面雖然存在，卻不是普遍現(xiàn)象。三月份北京退房率僅為3.64%，其中大部分為2007、2008年簽約退房戶，也說(shuō)明了這一點(diǎn)。

　　是否存在“假按揭”？這個(gè)問(wèn)題除非辦理“假按揭”者停止還貸，把包袱甩給銀行，否則是難以查證的。如果說(shuō)一個(gè)地產(chǎn)商用這樣“代理按揭”者，從銀行籌到一筆錢(qián)，解了燃眉之急，假買(mǎi)房成了真買(mǎi)房，假按揭成了真按揭，那這個(gè)按揭就是“飛鴻踏雪了無(wú)痕”。