“五一”樓市熱鬧落幕,但在宏觀經(jīng)濟形勢尚未徹底好轉(zhuǎn)的大背景下,誰都無法斷定:這種回暖究竟是樓市提前復(fù)蘇的預(yù)兆,還是成交量短期爆發(fā)后的“強弩之末”?在“五一”火爆的背后,廣州樓市仍然受著三大隱憂的制約。

　　隱憂一

　　熱點不多持續(xù)性難料

　　從年初到“五一”,廣州樓市的成交量的大部分都集中在少數(shù)熱點區(qū)域或熱點樓盤,如新塘、金沙洲、珠江新城等,少數(shù)板塊和樓盤集中了大部分樓市的成交。據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江統(tǒng)計,按廣州十區(qū)兩市劃分為55個板塊,一季度簽約套數(shù)在前20名的板塊合計簽約1.95萬套,面積194萬平方米,面積占全市總量76%。

　　即便在這占全市1/3的熱銷板塊中也呈現(xiàn)出較大差別。一枝獨秀的新塘板塊一季度簽約面積35.3萬平方米,占總成交量的14%,僅碧桂園鳳凰城一家就簽約16.3萬平方米,另外恒大山水城和東方名都也占了很大比例。

　　在樓市成交量回暖的掩蓋之下,則是少數(shù)熱點中低價盤、品牌樓盤的大舉旺銷,而一些高價小盤甚至整個季度都賣不掉5套房。而這種熱點不多、冷熱不均的情況,與真正的樓市回暖尚有很大距離。

　　隱憂二

　　漲價沖動恐抑制需求

　　部分樓盤的旺銷大多是因為其根據(jù)市場情況果斷在價格等方面進行調(diào)整,而滯銷盤則多堅守高價不肯讓利。而樓盤旺銷所帶來的提價沖動和新盤借勢定高價,則不可避免地導(dǎo)致單價和全市均價出現(xiàn)上漲。正如許多專家多次指出的那樣,在當前,樓價的上漲對市場顯然不利。

　　中原地產(chǎn)分析人士表示,2008年以來市場的價格調(diào)整呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性差異——外圍四區(qū)項目價格的調(diào)整幅度較大,而中心六區(qū)內(nèi)大部分項目的價位同一年前相比降幅很小,部分項目的均價甚至有所上漲,因此很多購房者感覺“房價沒怎么降”。今年1-3月,廣州房價分別為每平方米8014、8011、8288元,樓價至少在短期又處在了上升通道。

　　由于樓價出現(xiàn)上漲勢頭,進入4月后的樓市成交量呈現(xiàn)逐周下降的態(tài)勢。再加上近期新盤多處于市區(qū),均價多在1.1-1.6萬元/平方米之間,過多的高價盤對需求產(chǎn)生了一定抑制。5月1日開盤的海珠區(qū)某盤當天僅成交二三十套,可謂不理想。

　　隱憂三

　　買家心態(tài)仍觀望

　　而在購房者方面,對市場的信心尚未完全恢復(fù)。中原地產(chǎn)分析認為,帶動近期成交回暖的市場購買主體是換房改善型買家,而且不少是在去年下半年以來累計至今的、已經(jīng)觀望了許久的客戶。很多首次置業(yè)者仍然受困于房價過高而選擇等待。

　　中原地產(chǎn)方面認為,現(xiàn)階段很多項目的價位仍高于很多首次置業(yè)者所能夠承受的水平,降價幅度還是不夠。該行預(yù)計“五一”之后,隨著購買力較強勁的客戶的逐漸消化,大部分項目的價格由于缺乏足夠購買力的支撐,將會再次回落。

　　房地產(chǎn)專家韓世同也表示,如果開發(fā)商利用目前成交回升的局面來拉高房價,可能就會延緩真正回暖階段的到來,甚至有可能重新進入有價無市的狀況。

　　本報記者　王昊