今后，新建經(jīng)濟(jì)適用房需要再上市的將由政府回購(gòu)。
這是北京市規(guī)委正式出臺(tái)的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010)》中“經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)循環(huán)”的精神內(nèi)核。住宅規(guī)劃中因刪除了“經(jīng)濟(jì)適用房不得上市，由政府直接回購(gòu)”的字樣，被媒體誤讀為政府由此放棄回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。
而在日前北京市建委舉辦的通氣會(huì)上，北京市建委住宅發(fā)展與保障處處長(zhǎng)程建華表示: “北京未來(lái)新建經(jīng)濟(jì)適用房將封閉運(yùn)作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價(jià)收購(gòu)�！倍硪晃恢饕�(fù)責(zé)人還表示，目前經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)循環(huán)具體運(yùn)行細(xì)則正在進(jìn)行研究調(diào)整。
回購(gòu)價(jià)浮動(dòng)上限20%
本報(bào)此前曾報(bào)道過(guò)，新舊劃斷成為以后經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)既有經(jīng)濟(jì)適用房存量進(jìn)行提高補(bǔ)交土地稅辦法，抑制投資炒作。程建華表示，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)交綜合地價(jià)款將從現(xiàn)在的3%提高到10%。而對(duì)新建經(jīng)濟(jì)適用房部分則重新啟用“內(nèi)循環(huán)”即政府回購(gòu)方式。
對(duì)于按原價(jià)回購(gòu)，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房從買(mǎi)入到出售，會(huì)經(jīng)歷地段升值、個(gè)人房貸利息以及折舊等多項(xiàng)因素影響，如按原價(jià)收購(gòu)并不科學(xué)，而是需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的重新綜合評(píng)估。
對(duì)此，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，考慮到綜合地價(jià)等因素的變化，主管部門(mén)也正考慮上浮回購(gòu)價(jià)。不過(guò)，因?yàn)橐∠渫顿Y屬性，從根本上杜絕炒買(mǎi)炒賣(mài)的不良現(xiàn)象，滿(mǎn)足中低層收入人群的住房需求。因此，不可能把回購(gòu)價(jià)格定得過(guò)高，目前把價(jià)格浮動(dòng)暫定為上浮20%。
此外，程建華在會(huì)上否認(rèn)了取消經(jīng)濟(jì)適用房的說(shuō)法。早在今年調(diào)控開(kāi)始之初就傳出經(jīng)濟(jì)適用房“停售轉(zhuǎn)租”的消息。雖然至今這一政策并未發(fā)布實(shí)施，但也有知情人透露：建設(shè)部等主管部門(mén)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度是支持“租售并舉”。因而，有人預(yù)測(cè)北京目前的做法也許是為將來(lái)作準(zhǔn)備。
事實(shí)上，目前北京經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)實(shí)施封閉式管理：定向拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。位于朝陽(yáng)區(qū)的定福家園已經(jīng)暫停對(duì)外公售，轉(zhuǎn)為定向滿(mǎn)足拆遷戶(hù)；而朝陽(yáng)區(qū)的“弘善家園”項(xiàng)目從一開(kāi)始就被定位為服務(wù)于北京前門(mén)地區(qū)的拆遷戶(hù)。
不過(guò)，按照今明兩年每年300萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，明顯無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，只能首先安置拆遷戶(hù)實(shí)屬無(wú)奈。截至2005年年底，北京市共批準(zhǔn)集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目52個(gè)。18萬(wàn)拆遷戶(hù)家庭已購(gòu)得，還有12萬(wàn)家庭已通過(guò)資格審查，尚在排隊(duì)等待。
市場(chǎng)反應(yīng)平淡
由于新增經(jīng)濟(jì)適用房將“內(nèi)循環(huán)”，存量經(jīng)濟(jì)適用房將以無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)成為“香餑餑”。
但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從我愛(ài)我家等京城知名中介公司了解到：9月30日規(guī)劃公示稿中首次提出“回購(gòu)”的內(nèi)容后，經(jīng)濟(jì)適用房在短期內(nèi)交易量和掛牌量都有不同程度的上升。而在政府明確不會(huì)回購(gòu)既有經(jīng)濟(jì)適用房后，目前為止，交易量尚屬平穩(wěn)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，11月9日~11月13日，天通苑、回龍觀兩大社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房掛牌量環(huán)比上一周分別下降4%、6%，房源掛牌量出現(xiàn)略微下調(diào)；而天通苑、回龍觀的店面反饋，本周有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房政策的客戶(hù)咨詢(xún)量大漲，環(huán)比上期增加了40%以上，客戶(hù)的咨詢(xún)問(wèn)題主要集中在老經(jīng)濟(jì)適用房是否回購(gòu)、今后經(jīng)濟(jì)適用房如何操作及走勢(shì)等方面。
不過(guò)，考慮到未來(lái)10%的綜合地價(jià)款比例的提高，可能會(huì)有部分業(yè)主考慮到收益下降而會(huì)在年底前繼續(xù)拋售。年底之前，二手經(jīng)濟(jì)適用房的交易量與以往年份相比會(huì)有小幅上升。如果北京今年整體二手房交易量是8萬(wàn)套的話，那么預(yù)計(jì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的交易量會(huì)在5%左右。
目前市場(chǎng)上已經(jīng)有過(guò)萬(wàn)套的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)上流通、轉(zhuǎn)售。我愛(ài)我家研究中心認(rèn)為，新舊劃斷政策整體來(lái)講是比較明智和合理的。如果對(duì)已售的經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主統(tǒng)一采取回購(gòu)政策，則會(huì)產(chǎn)生一個(gè)政策上不公平的問(wèn)題。而目前的新舊劃斷則是對(duì)以往經(jīng)濟(jì)適用房政策的一個(gè)好的延續(xù)，采取回購(gòu)的政策在性質(zhì)上能夠真正起到社會(huì)保障性住房作用。
（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：許慧穎）
