廣州區(qū)域 原芳村價值一直被市場低估
信息時報：在廣州的城市發(fā)展中，原芳村區(qū)是人們傳統(tǒng)觀念中認為較差的區(qū)域，而當(dāng)時恒基地產(chǎn)卻仍大舉進駐，并在原芳村成功開發(fā)了恒荔灣畔花園，請問當(dāng)時你對原芳村的價值持什么看法？
孫國林：原芳村的確是人們傳統(tǒng)觀念中認為較差的區(qū)域，因此無論是項目投資，還是建設(shè)等方面都相對落后。但我們認為，這種區(qū)域有著特別明顯的好與壞轉(zhuǎn)換的潛機，而恒基地產(chǎn)在這個新舊轉(zhuǎn)換的時機建設(shè)恒荔灣畔，就起到了提升該區(qū)域城市居住價值的作用。從這個意義上講，恒荔灣畔的開發(fā)意義已遠遠超出了房地產(chǎn)開發(fā)本身。
以恒荔灣畔為例，從買地到開發(fā)，一共有10年的光景，公司曾做過市場調(diào)查，了解芳村人的文化、收入等因素，我們把項目定位為不需要大面積的豪宅。
如今，芳村與荔灣的合并，無疑在經(jīng)濟、文化、政治地位上，都能帶動落后地區(qū)的建設(shè)發(fā)展，加上近一兩年，市區(qū)地皮非常短缺，因此打造高水準的樓盤，將受到荔灣人民的歡迎。
田國強：我認為，原芳村的區(qū)域價值一直被市場低估了。
恒基地產(chǎn)作為該區(qū)域的新加入成員，有責(zé)任與義務(wù)對該區(qū)域的真正價值與前景進行訴求。在經(jīng)過區(qū)域合并、政府投入與發(fā)展后，新荔灣的區(qū)域價值有了明顯的提升，而恒荔灣畔只不過是該區(qū)域價值體現(xiàn)的極少部分而已。
港穗比較 廣州發(fā)展商交樓裝修更細心
信息時報：面對越來越理性、成熟的廣州消費者，廣州發(fā)展商在營銷手法上和產(chǎn)品的打造上，與香港地產(chǎn)相比，有那些不一樣？
田國強：香港的買家一般追求幾大品牌發(fā)展商的屬下樓盤。由于香港是人多地少，大發(fā)展商在產(chǎn)品建造上都下足功夫，對產(chǎn)品在設(shè)計與用料上都精益求精，盡量使買家能買到優(yōu)質(zhì)的居住場所。因此，香港發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃方面上與廣州的同行相比，國際化的感覺多些，而符合本土的做法又相對薄弱一些。
相反，廣州的樓盤項目在產(chǎn)品設(shè)計的進取方面比香港項目更有代表性，例如中海、萬科的產(chǎn)品設(shè)計、富力地產(chǎn)的裝修水平等，雖然每個區(qū)域都有不同的審美標準，但他們對產(chǎn)品設(shè)計的不斷進取很值得香港房企借鑒。
此外，在交樓裝修標準方面，廣州發(fā)展商比香港發(fā)展商更細心。香港發(fā)展商一般將裝修重點安排在公共的地方，例如大堂與會所；而廣州的項目不僅在公共地方的交付標準上有明顯的提升，而且在交樓標準方面都有明顯的提升。香港的發(fā)展商是追求高建房率(特指普通住宅)，而廣州的發(fā)展商則在整個地塊的規(guī)劃方面有明顯的提升，不僅能做到低容積率，而且在園林設(shè)計與地塊的整體性規(guī)劃方面都做得比較仔細。
記者手記 港資房企的本地化
在廣州，雖然民營和國有的房企仍然處于樓市強勢地位，這從每年廣州房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售數(shù)量及成交金額中可以得到印證。但是，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高，本地化的中小房企逐步被市場淘汰，實力派港資房企也開始走上了其加速投資的“快車道”。
事實上，在香港土地資源緊迫的形勢下，港資房企向內(nèi)地發(fā)展是必然的選擇。自上世紀90年代初期進駐以來，港資房企已越來越清楚地意識到，與其擠在香港為了那有限的土地資源搶破頭，不如到內(nèi)地大展鴻圖。有現(xiàn)象表明，目前中國各地的土地市場，已呈現(xiàn)“千帆競發(fā)”的爭奪態(tài)勢，港資、外資等紛紛出手，不斷進駐中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，并推動著區(qū)域樓市的發(fā)展。尤其是恒基地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、和記黃埔、路勁集團等，已展現(xiàn)全國開花的局面。
而港企的到來，則給廣州房產(chǎn)業(yè)帶來了國際化的樓市開發(fā)經(jīng)驗。可以看到的是，多個港資房企自進入廣州以來，不論是住宅項目，還是酒店或?qū)懽謽琼椖浚俭w現(xiàn)出了中國香港以至國際上最先進的產(chǎn)品設(shè)計理念、經(jīng)營管理模式、小區(qū)園林設(shè)計及物業(yè)管理經(jīng)驗。
當(dāng)然，港資房企經(jīng)歷過風(fēng)風(fēng)雨雨，逐漸克服了“水土不服”。從“水土不服”到“摸著石頭過河”，再到“本地化”的轉(zhuǎn)變，使港資房企人對內(nèi)地項目定位的理解、設(shè)計風(fēng)格的運用、居住習(xí)慣等實現(xiàn)了準確把握。包括人才本地化、市場本地化、資金本地化、文化本地化。誠然，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場秩序日益規(guī)范、法律法規(guī)要求市場信息透明的情況下，港資房企加快投資內(nèi)地房地產(chǎn)將是大勢所趨。
孫國林
畢業(yè)于香港理工大學(xué)；1970年～1997年任職香港新昌集團；1997年～2006年任職恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事；2005年獲香港特別行政區(qū)政府頒授榮譽勛章；2003年～2007年任職香港物業(yè)管理公司協(xié)會會長；香港地產(chǎn)行政學(xué)會副會長； 廣州市荔灣區(qū)物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長。
田國強
香港資深地產(chǎn)專家、負責(zé)恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司國內(nèi)房地產(chǎn)項目策劃、銷售工作。
（來源：信息時報 作者：韓淵武）
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