(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
把房?jī)r(jià)降下去是除投資者和地產(chǎn)商外幾乎所有百姓最愿意看到的事情，但這一愿望則不完全隨人們的意志而實(shí)現(xiàn)，廣州目前所采取的舉措和取得的成效，尚未能給人們以足夠的信心
★ 本刊記者/謝良兵(發(fā)自廣州)
1月23日，廣州“兩會(huì)”期間，“我也管不了房?jī)r(jià)，但我會(huì)盡量把它調(diào)低”；
2月2日，廣東省“兩會(huì)”期間，“房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)，起碼是小戶型肯定要降，不降也要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)”；
3月5日，全國(guó)“兩會(huì)”期間，“政府會(huì)全力以赴壓低房?jī)r(jià)。我以為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急”；
3月15日，全國(guó)“兩會(huì)”期間，“控制房?jī)r(jià)，我的底氣是很足的”；
3月26日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議上，“住房問(wèn)題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題”；
……
以上是現(xiàn)任廣州市市長(zhǎng)張廣寧的語(yǔ)錄。
與房?jī)r(jià)“較勁”，似乎成了這個(gè)春季張廣寧的主要任務(wù)。從廣州到北京，再?gòu)谋本┗氐綇V州，張廣寧一路大膽而直白地談?wù)搹V州“高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)實(shí)以及市政府控制“房?jī)r(jià)”的信心，這得到了無(wú)數(shù)廣州甚至是全國(guó)民眾的“力挺”。
當(dāng)然，張廣寧比任何廣州人更明白，相比言論或承諾的快感，接下來(lái)的行動(dòng)將會(huì)變得不是那么的容易和輕巧。
穩(wěn)定神話打破后的焦慮
張廣寧高調(diào)“較勁”房?jī)r(jià)，除了契合中央關(guān)于“調(diào)控房?jī)r(jià)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”的精神之外，也來(lái)自于廣州近十年來(lái)樓市穩(wěn)定神話打破之后的壓力——1996年到2006年這近10年間，廣州的樓價(jià)一直處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
20世紀(jì)90年代初，一股“房地產(chǎn)狂潮”席卷海南、北海、珠江三角洲甚至全國(guó)。此時(shí)，港資地產(chǎn)商開(kāi)始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。香港地產(chǎn)大鱷們?cè)趶V州市區(qū)大量開(kāi)發(fā)高檔樓盤，刮起了一股強(qiáng)勁的“香港風(fēng)”。
廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同博士，也是那個(gè)時(shí)候開(kāi)始接觸房地產(chǎn)。他向記者回憶說(shuō)，那時(shí)廣州樓價(jià)處于一個(gè)上升期，環(huán)市東世貿(mào)附近的高層洋房售價(jià)在7000～8000元／平方米；而位于天河地區(qū)尚未形成豪宅區(qū)的高層住宅，單價(jià)也要8000～9000元／平方米。
“當(dāng)然，那個(gè)時(shí)候樓市的主要銷售對(duì)象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一出手就買下三五套甚至十多套的單位�！表n世同稱，一方面是地產(chǎn)的持續(xù)熱溫，一方面是產(chǎn)品僅依靠港澳人士來(lái)消費(fèi)，供大于求，“泡沫隨之產(chǎn)生。”
1994年，國(guó)家開(kāi)始緊縮銀根進(jìn)行宏觀調(diào)控，廣州尚未成熟的房地產(chǎn)業(yè)遭遇幾乎致命的打擊。樓價(jià)開(kāi)始“大跳水”，均價(jià)從9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下�！澳菚r(shí)大家落荒而逃，樓市簡(jiǎn)直是慘象環(huán)生啊，好多爛尾樓�！表n世同說(shuō)。
這段時(shí)間，廣州房?jī)r(jià)漲漲跌跌。根據(jù)有關(guān)部門的資料顯示，1996年廣州商品房平均價(jià)格為6616元/平方米，1997年中心區(qū)房?jī)r(jià)為每平方米8473元。而當(dāng)時(shí)的上海房?jī)r(jià)尚不足每平方米3000元，北京也只是每平方米5357元。
不過(guò)，連續(xù)3年的“緊急調(diào)控”，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)最先開(kāi)始了“落潮”。資料顯示，承受了沖擊的1998年廣州房?jī)r(jià)只有每平方米4972元，比前一年度下降11.45%。到1999年已經(jīng)回落至5601元/平方米的水平。
此后，廣州樓價(jià)波動(dòng)幅度就一直控制在1%～4%的范圍內(nèi)。到了2002年，當(dāng)北京、上海等地中心區(qū)房?jī)r(jià)由每平方米3000多元向上萬(wàn)元迅速飛升時(shí)，廣州總體樓價(jià)在全國(guó)35個(gè)大中城市中最為平穩(wěn)。
一些當(dāng)年“房地產(chǎn)熱潮”中開(kāi)發(fā)起來(lái)的樓盤，至今未能恢復(fù)元?dú)狻１热�，越秀區(qū)應(yīng)元大廈的售價(jià)1996年是每平方米12000元，到2005年每平方米已經(jīng)降到6000元。整個(gè)廣州“二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米�！�
但是，2004年，廣州樓價(jià)“潮頭”再起，市區(qū)樓價(jià)從2003年的每平方米3888元大幅上升，達(dá)到每平方米4618元，2005年商品住宅均價(jià)達(dá)到了每平方米5114元；接著又漲到了2006年的6806元/平方米。如今，連番禺的均價(jià)也超過(guò)了6000元/平方米。
這是自1997年之后首次出現(xiàn)的房?jī)r(jià)高企行情。從2004年從樓價(jià)“止跌回升”開(kāi)始，2004年的漲幅為18.8%，2005年的漲幅為10.8%，2006年的漲幅則首次突破20%。這意味著，近三年來(lái)廣州市一手樓價(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)60%。這個(gè)漲幅已經(jīng)擠進(jìn)全國(guó)前三。
根據(jù)廣州市國(guó)土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站截至3月31日的統(tǒng)計(jì)，3月份全市十區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)8096元/平方米，雖比起2月份均價(jià)8129元/平方米略有下降，但已是第二次闖過(guò)8000元/平方米的關(guān)口。
這些數(shù)據(jù)讓廣州樓市在沉寂多年后，成為繼上海、北京、深圳樓市大熱后全國(guó)新的焦點(diǎn)所在。也讓許多廣州的市民有點(diǎn)無(wú)所適從。當(dāng)然，更讓廣州的政界開(kāi)始為此擔(dān)憂：近十年來(lái)一直比較穩(wěn)定的廣州樓市，能否承受如此的漲幅？
而本刊接觸的地產(chǎn)專家均認(rèn)為，廣州目前的房?jī)r(jià)相對(duì)而言尚處于合理狀態(tài)。因?yàn)槟壳皬V州商品房?jī)r(jià)格，縱比未達(dá)到1997年本地樓市歷史峰值，橫比又低于京、滬、深等城市的價(jià)格水準(zhǔn)�！暗蠞q幅度太快，也容易出現(xiàn)泡沫。”一位專家說(shuō)。
政府與國(guó)企“做交易”？
廣州市政府對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，體現(xiàn)在行動(dòng)上，則被一些人認(rèn)為是“病急亂投醫(yī)”。比如，允許單位自建房，就被許多人詬病為“福利分房”的回歸。早已開(kāi)始實(shí)踐的廣州鋼鐵集團(tuán)單位自建房小區(qū)——金鶴苑，經(jīng)媒體披露后，瞬時(shí)成為“明星”小區(qū)。
32歲的朱力是廣州某大型國(guó)有集團(tuán)企業(yè)的技術(shù)人員，在聽(tīng)說(shuō)廣州允許單位自建房之后，興奮了好幾個(gè)晚上。他還特意找個(gè)周末的時(shí)間去參觀了一下金鶴苑�！奥�(tīng)說(shuō)我們公司有好多自有地，要都能蓋自建房，應(yīng)該能輪上我的�！敝炝φf(shuō)。
從廣州市花地大道南拐進(jìn)興漁路，再行500米左右，就是廣州鋼鐵集團(tuán)的單位自建房小區(qū)“金鶴苑”了。小區(qū)內(nèi)環(huán)境十分優(yōu)美，有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹(shù)……和許多商品房小區(qū)一樣，保安不時(shí)地在小區(qū)內(nèi)巡邏。
這個(gè)2004年3月28日正式開(kāi)工的自建經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，共有14棟樓，750套住房。2005年4月，廣鋼開(kāi)始進(jìn)行自建經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)售。當(dāng)時(shí)為了能盡快賣出房子，廣鋼還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。
該小區(qū)2005年11月建成交樓，均價(jià)為2050元/平方米，而現(xiàn)在周邊的房?jī)r(jià)普遍在5000元/平方米左右。據(jù)廣鋼集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記陳嘉陵介紹，這個(gè)價(jià)格是根據(jù)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房2300元/平方米的限價(jià)做出的。
陳嘉陵回憶說(shuō)，1999年底，由于已經(jīng)停止了福利分房制度，當(dāng)時(shí)廣州市有關(guān)部門提議廣鋼參照北京、上海等地做法，自建經(jīng)濟(jì)適用房。廣鋼將想法形成方案報(bào)了上去，很快得到了有關(guān)部門的積極支持。自此，廣鋼集團(tuán)成為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)。
“從設(shè)計(jì)、投標(biāo)、建造成本、工程質(zhì)量直到售價(jià)等各方面都引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而且產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)買的職工。”陳嘉陵說(shuō)。對(duì)于媒體曝光“一些業(yè)主拿到房產(chǎn)證后進(jìn)行租售等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”的報(bào)道，廣鋼有關(guān)人士表示，集團(tuán)已開(kāi)始重視并會(huì)完善有關(guān)制度。
盡管對(duì)于單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，不少專家學(xué)者進(jìn)行了質(zhì)疑和抨擊，并且即使是廣州市民內(nèi)部，也存在著不同的意見(jiàn)，但市長(zhǎng)張廣寧以及市房管局的官員依然為其正名。單位自建房也早在2006年9月成為《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中的重要內(nèi)容。
“由于廣州市嚴(yán)重缺地，很多地都掌握在大型國(guó)有企業(yè)手中。允許單位自建房，其實(shí)也是在和這些單位做交易，以期回收更多的土地�！睆V州一位地產(chǎn)專家對(duì)記者說(shuō)。目前能夠自建房的單位有解放軍某醫(yī)院、廣鐵集團(tuán)羊城鐵路總公司等七家。
銀河證券分析師魏志華分析說(shuō)，廣鋼主廠區(qū)土地面積達(dá)138萬(wàn)平方米。除此，在與南海市交界處還有一處約16.5萬(wàn)平方米的土地。廣鋼的龐大地皮無(wú)疑成為市長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)降低房?jī)r(jià)諾言的一面“王牌”。而張廣寧正是由廣鋼基層做起，到廣鋼集團(tuán)董事長(zhǎng)，再到市長(zhǎng)。
據(jù)介紹，主廠區(qū)地皮位于珠江邊的鶴洞大橋西面，是廣鋼股份于1996年買下，現(xiàn)賬面成本攤銷到4967萬(wàn)元，合每平方米僅36元。作為廣州市區(qū)內(nèi)僅剩的大型江邊地皮，最適宜建90平方米以下的“雙限房”，即使以容積率為2來(lái)計(jì)算，也可建3萬(wàn)套房子。
建于上世紀(jì)50年代的廣鋼已經(jīng)不再適應(yīng)廣州市的飛速發(fā)展，空氣、躁音等污染令周邊居民投拆甚大。于是，廣鋼股份原本計(jì)劃在2010年亞運(yùn)會(huì)召開(kāi)前，與廣船國(guó)際整體搬遷到南沙開(kāi)發(fā)區(qū)，“現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)搬遷計(jì)劃有望加速進(jìn)行�！蔽褐救A說(shuō)。
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