預(yù)測(cè)

　　土地價(jià)格下滑有望

　　土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的背后是地價(jià)的水漲船高,作為開發(fā)成本中最核心部分,開發(fā)商為了保持盈利,只有通過提高售價(jià)來分?jǐn)偢甙旱耐恋爻杀?因此最后買單的還是購房者,屆時(shí)面對(duì)再次上漲的房價(jià),正在逐漸釋放的剛性需求或?qū)⑹艿揭种?觀望可能再次回歸樓市。

　　對(duì)此,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示,政府近日加快土地退讓的節(jié)奏,正是擔(dān)心未來供需失衡,希望通過土地出讓平衡市場(chǎng)的供需,況且目前推出的土地價(jià)格整體比較合理。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),一季度上海推出97幅地塊,平均不到4天便有一則土地出讓公告,與去年同期相比,推地密度和頻率大幅增加。97幅地塊中,住宅、商辦地塊共34幅,占35.05%,比去年同期增長17.27個(gè)百分點(diǎn)。值得指出的是,從地價(jià)上分析,今年新推的土地在價(jià)格方面綜合了市場(chǎng)情況以及開發(fā)商的意見,進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,因此土地價(jià)格水平僅為2007年高峰時(shí)候的三分之二左右,總體價(jià)格趨于合理。

　　當(dāng)然經(jīng)過2007年多家地王推地的教訓(xùn)之后,如今開發(fā)商拿地相對(duì)謹(jǐn)慎,在目前的土地中,只有少數(shù)熱門地塊出現(xiàn)溢價(jià),其余土地價(jià)格仍然溢價(jià)幅度有限,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,一季度成交的13幅住宅、商辦地塊中,底價(jià)成交的10幅,占總量的76.92%,另外3幅地塊溢價(jià)幅度有限。農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司副總裁黎志國分析認(rèn)為,從目前的現(xiàn)狀看,大多數(shù)開發(fā)商拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度,不會(huì)盲目高價(jià)爭(zhēng)奪地王。

　　合理成交主導(dǎo)夏季戰(zhàn)役

　　一面是5月以來的數(shù)據(jù)飄紅,一面是購房者擔(dān)心過快回暖造成的擔(dān)憂,如何形成一個(gè)更好的平衡將是目前樓市面臨的最大問題。從開發(fā)商角度看,只有合理定價(jià)放棄過高的利潤,一切從購房者出發(fā),才能真正意義上做到與市場(chǎng)健康發(fā)展共進(jìn)退。

　　綠地集團(tuán)總裁張玉良在接受采訪時(shí)表示,近來政府加快推地節(jié)奏就是為了防止供需關(guān)系緊張,因?yàn)楹罄m(xù)供應(yīng)不足造成房價(jià)的上漲,雖然從時(shí)間銜接上來看,土地轉(zhuǎn)變成項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)需要一段時(shí)間,但從長遠(yuǎn)來看房價(jià)會(huì)趨于平穩(wěn),開發(fā)商在定價(jià)方面應(yīng)該放平心態(tài)。

　　畢竟5月旺季伴隨著氣溫的上升而結(jié)束,緊接著的是酷暑下的傳統(tǒng)淡季,撇開價(jià)格因素,成交量能夠得到保持已屬不易。只有定價(jià)合理這一前提之下,購房者才會(huì)選擇出手置業(yè),需求量因此不會(huì)受到更多影響,相反成交量在保持先前狀況的基礎(chǔ)上,或?qū)⒌竭_(dá)一個(gè)更理想的高度。

　　華燕集團(tuán)總裁高級(jí)助理范偉國同時(shí)指出,近期出現(xiàn)的回暖也與動(dòng)遷需求有關(guān),這部分需求持久性不長,加上目前政府加快了土地供應(yīng)、舊區(qū)改造,后續(xù)大量的商品住宅、配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)一并進(jìn)入市場(chǎng),緩解市場(chǎng)暫時(shí)的供求矛盾,建議目前開發(fā)商不如趁著市場(chǎng)活躍盡快出貨,回籠資金來拿地,實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展,保持樓市的“量升價(jià)穩(wěn)”。

　　現(xiàn)狀

　　成交大漲染紅五月

　　今年五一房展會(huì)被許多開發(fā)商看作是判定樓市回暖的風(fēng)向標(biāo),高達(dá)17萬的參觀人次,相比往年遮遮掩掩眼的優(yōu)惠折扣,共同勾勒出了一個(gè)小陽春的持續(xù),另一方面持續(xù)走高的成交量也印證了這樣的觀點(diǎn)。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,4月25日,上海單日商品房成交量突破1000套,達(dá)到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落,但節(jié)后成交量又沖上高位�！拔濉ひ弧边^后一周內(nèi)的住宅成交面積不出意料大幅反彈,較上周環(huán)比上升了20.88%,達(dá)到了43.27萬平方米,繼前一周后再次突破40萬平方米大關(guān)。

　　記者手記

　　5月樓市的持續(xù)走紅,預(yù)示著開發(fā)商和消費(fèi)者的僵持解除,但必須記住的是,這種回暖是以開發(fā)商持續(xù)了近半年的降價(jià)之后的結(jié)果,是在得到市場(chǎng)認(rèn)可之后走出的一輪小陽春,可謂來之不易,成交上升解除不少開發(fā)商資金壓力,開發(fā)商有了更充裕的資金為他們下一輪的開發(fā)做準(zhǔn)備,消費(fèi)者也可以以符合心理預(yù)期的價(jià)格滿足居住需求,不能不說是一種雙贏。但是,這輪回暖中依然是自住成分多于投資,2008年那場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊讓不少投資客蒙受資產(chǎn)損失,目前為止高端物業(yè)的成交依然萎靡,這部分人群才是真正帶動(dòng)樓市繁榮的主力。如今的市場(chǎng)可以說是自住客的市場(chǎng),是普通百姓的市場(chǎng),是對(duì)價(jià)格最敏感的群體,既然如此,成交和價(jià)格就不能不成正比,認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),要保持住成交的繁榮和價(jià)格的穩(wěn)定一點(diǎn)也不困難。