價格合理回調(diào)方是正道

　　中國經(jīng)濟(jì)要恢復(fù)到健康穩(wěn)定增長，必須擴(kuò)大內(nèi)需，這毋庸置疑。在目前的收入分配格局之下，影響消費需求的因素主要有兩個：在農(nóng)村，主要是社會保障問題；在城市，主要是房價問題。即便在目前樓市出現(xiàn)一波“小陽春”的行情下，我們?nèi)匀徊荒芎雎詫�這個問題的考量。

　　應(yīng)該看到，住宅市場之所以在今年以來出現(xiàn)一定程度的復(fù)蘇，主要還是因為在買賣雙方僵持了較長一段時間以后，從去年下半年開始，迫于開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的變壞，越來越多的樓盤加入降價促銷的陣營，一些樓盤的降價幅度達(dá)到了20%到30%左右。市場成交最終在這個價格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求得以釋放。

　　從理論上說，如果房價繼續(xù)合理回調(diào)，不但可以大大釋放住房購買需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費需求，非相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會因居民實際可支配收入的提高而出現(xiàn)需求上升。不過反對的理由也不無道理，即開發(fā)商可能要面臨較大的壓力，銀行也可能產(chǎn)生大量呆壞賬。但換個角度思考，作為一個市場主體的開發(fā)商，面臨一些經(jīng)營風(fēng)險是再正常不過的市場現(xiàn)象。相反，沒有市場主體的淘汰機(jī)制才是畸形市場的表現(xiàn)。事實上，在前期暴利階段，開發(fā)商已經(jīng)提前透支了若干年的利潤，一個成熟的開發(fā)商不會因為必然到來的房價調(diào)整而至于破產(chǎn)。

　　對于銀行而言，房價下降真的就能帶來嚴(yán)重的危機(jī)嗎？其實也未必。首先，斷供發(fā)生的高危人群應(yīng)該是2006年以來的購房者，此期間的購房首付是30%，再加上一定年限的按揭支付，其實也就給房價的下降提供了一個潛在的安全區(qū)，那就是在房價下降一定幅度的前提下斷供發(fā)生的概率并不會很大，除非銀行違規(guī)放貸。其次，由于同樣的原因，斷供引起的呆壞賬占銀行貸款余額的比例應(yīng)該不會太高。而且即使斷供，銀行收回的房產(chǎn)并非就是一文不值，而是依舊很值錢，還可以通過拍賣收回一部分貸款。當(dāng)然，避免銀行的虧損和巨額呆壞賬，是政府需要防范的。只是防范不能通過維護(hù)既得利益方的暴利方式來進(jìn)行。對于未來可能出現(xiàn)的斷供，銀行需要的是正視，而不是恐懼。而政府應(yīng)該做的，則是成為銀行的最后貸款人，以防范金融危機(jī)。

　　房價在市場規(guī)律的作用下自我調(diào)整，是很正常的。由此帶來的損失，應(yīng)該由投資者、開發(fā)商、銀行共同分擔(dān)，政府所起的是最終穩(wěn)定金融系統(tǒng)的作用。這種損失分擔(dān)機(jī)制一旦形成共識，那么未來房價即便調(diào)整，也并不可怕。

　　(余顯財 作者為復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院公共經(jīng)濟(jì)學(xué)系講師)