2008年年度報(bào)告中，萬科已經(jīng)明確提出，“2009年公司發(fā)展策略的重點(diǎn)方向之一，是提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力，”已不再提提高市場占有率。

　　我們只能說，也許，也許這一輪地產(chǎn)的冬季最嚴(yán)重的行業(yè)結(jié)果，不是幾家廣東地產(chǎn)公司瀕臨險(xiǎn)境，而是神話最終破滅，那就是：萬科踏空。

　　7個(gè)月的踏空，或許要將萬科從多年的行業(yè)龍頭寶座上硬拉下馬。

　　“萬科真的踏空了”

　　“如果地產(chǎn)真的就此回暖，并且持續(xù)下去，那么萬科就可能趕不上趟了�！痹缭趦蓚�(gè)月前，當(dāng)理財(cái)周報(bào)深入報(bào)道一線地產(chǎn)信號(hào)的時(shí)候，業(yè)內(nèi)一位著名的券商分析人士告訴理財(cái)周報(bào)。

　　同樣持此觀點(diǎn)的，還有光大證券的分析師趙強(qiáng)，他在對(duì)招商地產(chǎn)的高價(jià)地做反向辨析的時(shí)候，向理財(cái)周報(bào)指出，“萬科可能踏空”。

　　于是，最近萬科副總裁肖莉在半公開場合承認(rèn)，萬科有可能已經(jīng)錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)——去年的3季度。

　　萬科在掉頭，如同理財(cái)周報(bào)第92期的報(bào)道：萬科開始動(dòng)手。據(jù)理財(cái)周報(bào)獨(dú)家消息，“10多個(gè)項(xiàng)目在談�！边@無疑，這誠然是萬科強(qiáng)大生命力的體現(xiàn)，也顯然是被動(dòng)的急速轉(zhuǎn)向。正如肖莉所說，萬科會(huì)在上半年鎖定一部分土地，以避免下半年土地市場的激烈競爭。

　　最近一周內(nèi)，萬科合計(jì)以19.43億元，在無錫、佛山購買了建筑面積合計(jì)超過87萬平方米的大型地塊。而且佛山地塊萬科是以比底價(jià)溢價(jià)50%的成交價(jià)拿下。這是2007年之后萬科在一級(jí)土地市場上少見的大手筆。

　　但自去年10月以來，萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊，均為收購模式，萬科合計(jì)支付地價(jià)只有6.42億元，長達(dá)7個(gè)月的時(shí)間，即使在地價(jià)折讓40%的2008年第四季度，萬科仍然只拿了總面積26.17萬平方米兩塊地，土地儲(chǔ)備步步萎縮。

　　反觀 保利地產(chǎn)，在反應(yīng)速度上要快萬科一個(gè)節(jié)拍。在9月、10月、11月連續(xù)三個(gè)月未有新動(dòng)作后，2008年12月突然在三個(gè)中心城市出手，成交三塊總面積達(dá)100萬平方米的土地。2009年3月末，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備再次凈增加336萬平方米，其土地儲(chǔ)備總面積達(dá)到2570.18萬平方米。曾經(jīng)因拿地節(jié)奏失誤而備受市場憂慮的金地集團(tuán)，也已在2008年咬牙調(diào)整，并于上月主動(dòng)出擊。

　　萬科放棄規(guī)模第一追求

　　既有必要為錯(cuò)誤的坦誠和糾正而歡呼，我們也有必要詢問：為此萬科將付出何種代價(jià)？

　　我們注意到，一個(gè)極易被人忽視的信號(hào)，即在2008年年度報(bào)告中，萬科已經(jīng)明確提出，“2009年公司發(fā)展策略的重點(diǎn)方向之一，是提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力，”已不再提提高市場占有率。

　　而據(jù)理財(cái)周報(bào)了解，在近一段時(shí)間，證券公司及機(jī)構(gòu)對(duì)萬科的調(diào)研中，萬科的確向機(jī)構(gòu)們展示了其“追求利潤，不追求規(guī)模”的取向：

　　以長城證券分析師劉昆的話描述，即是“長遠(yuǎn)目標(biāo)并不是單純追求規(guī)模第一，或者是最賺錢的企業(yè)，而是作股東回報(bào)率最高的公司，并體現(xiàn)在公司的總市值上�！倍�萬科此后的追求取向，不再是收入，“追求EPS”。

　　“又一個(gè)忽悠”，在另一位與萬科保持密切關(guān)系的分析人士看來，在集中度如此之低的地產(chǎn)行業(yè)，“萬科這個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整的確是有點(diǎn)不可思議，說白了就是為發(fā)展滯緩換個(gè)說法。”

　　萬科的放緩已成事實(shí)。盡管有樓市小陽春的背景的刺激，但以一季度情況看，萬科的銷售仍未完全振作，在犧牲2個(gè)百分點(diǎn)的毛利，其主營業(yè)務(wù)收入勉強(qiáng)由08年全年的15.38%提升至27.56%。反觀保利地產(chǎn)其08年全年及一季度仍然保持近90%左右的增長速度。

　　假設(shè)未來三年萬科年均增長28%，保利地產(chǎn)年均增長80%，到2011年，保利地產(chǎn)即可年銷售905億元超越現(xiàn)在的行業(yè)龍頭萬科。

　　如果這一判斷果然履現(xiàn)，則這是萬科為踏錯(cuò)節(jié)奏而付出的沉重代價(jià)。