房價、小產(chǎn)權(quán)房、保障房、閑置房、物業(yè)糾紛，這是當(dāng)下中國居住領(lǐng)域，人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，亦是矛盾最為突出、最為難解的難點(diǎn)。之所以難解，是因?yàn)楝F(xiàn)有利益格局的頑固。然而，若不能打破現(xiàn)有的利益格局，官商勾結(jié)、行業(yè)性欺詐、炒買炒賣等種種社會問題仍將繼續(xù)存在，從而影響著中國居住的健康發(fā)展，以地產(chǎn)為核心的混亂局面亦不可能得以徹底扭轉(zhuǎn)。

　　★采寫/《小康》記者于莉娟 葛婧 陳勇

　　難點(diǎn)一：房價的理性在哪里？

　　用房價收入比來批評中國的樓市，這在2006年以來就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)的一場爭論中，以房價收入比來判斷房價的走勢成為辯論的焦點(diǎn)。據(jù)北京社科院的估算，北京市住房收入比高達(dá)23：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上6：1的數(shù)字，這是普通老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受的房價�；�于明年大量保障房投入市場的樂觀預(yù)期，戴建中號召人們“一直要堅(jiān)持到房價理性回歸，個人能承受再買房”。

　　聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報(bào)告中曾指出，在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國家的住房市場，其房價收入比基本上在這個范圍內(nèi)。而中國則高達(dá)20倍以上。

　　但是，地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時認(rèn)為，生搬硬套地把西方國家房價收入比的數(shù)據(jù)搬到中國是不合適的，中國人對住房以及對房地產(chǎn)的消費(fèi)行為和消費(fèi)模式都有較大的差異�！霸谖鞣剑�一般都是公民個體或一對夫妻供一所房子，而中國的老百姓則會舉全家之力購房。”然而，四個老人一輩子的積蓄，外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房，這樣的消費(fèi)是否瘋狂？在當(dāng)前的中國，這樣的住房消費(fèi)成為了一種普遍的現(xiàn)象，多年來房價一路狂飆，但我們依然保持了世界上較高的住房自有率�！斑@也就客觀上造成了一種統(tǒng)計(jì)上的矛盾：一方面是中國居高不下的房價收入比，另一方面又是高居不下的住房自有率�！�

　　支撐中國高房價的背后有這樣一個現(xiàn)象：在北京、上海、廣州、深圳等大中城市，許多住著過百萬房子的白領(lǐng)，在夜色降臨時，悄悄在稍微遠(yuǎn)離家的地方擺起了地?cái)�，賣什么的都有，只要能增加一些收入。中國房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)立評論家牛刀指出，現(xiàn)在一百萬的房子，其使用價值，也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買力所對應(yīng)的價值，其實(shí)只有四五十萬，實(shí)際價值就更低。但是，中國的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價錢才能住得上這個房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好，GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長，盡管壓力很大，也許還能夠撐下去。如果不是這樣，那么他對未來并不樂觀。

　　從供需角度來看，支撐民宅房價的力量源于住房的三種價值，即居住、投資、投機(jī)。

　　當(dāng)房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。中國財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時寒冰指出，國際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300。而目前我國的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。

　　另一個不爭的事實(shí)是：過去的幾年里，房價一直在瘋狂地上漲。時寒冰認(rèn)為，這主要是房屋的投機(jī)價值被投機(jī)者利用的緣故，即通過低買高賣房屋來獲取價差。

　　但每年新增的住房供應(yīng)以及因投資、投機(jī)沉淀下來存量房數(shù)量驚人，同時政府在加大社會保障性住房的供應(yīng)。接受采訪的專家認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，這些也會成為促成房價理性回歸的因素。

　　難點(diǎn)二：保障房如何覆蓋中低收入群體

　　地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)形成兩種格局：地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的，市場就得要按供需主導(dǎo)的市場規(guī)律來辦事，這是鐵律，中西沒有差異，和道德、倫理無關(guān)。而政府則要通過保障房的建設(shè)保證經(jīng)濟(jì)收入低下群體有房住，不至于流離失所。

　　業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是，理想的國家住房制度應(yīng)該是分層次的，國家要做到“兩頭�！保�最上一層是高度商品化的住房市場，最下層的是低端的保障房建設(shè)。

　　然而，在過去的很多年，資金制約成為地方政府解釋保障房建設(shè)障礙的主要理由。

　　但中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華質(zhì)疑：沒有房改以前，我們國家窮的要命，那時地方的財(cái)政收入比現(xiàn)在少幾十倍，卻解決了60%的人的公房居住問題�，F(xiàn)在財(cái)政收入增加了幾十倍，反倒一小部分都解決不了？

　　“在去年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑,中央及地方財(cái)政收入放緩的情況下,4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，這說明國家“保民生”的方針沒有變。當(dāng)然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)不斷通過偷梁換柱的做法，減少政府的住房保障責(zé)任，也把越來越多的人推向了市場。時寒冰提醒這種情況值得警惕，同樣的資金，以何種方式投入，效果是截然不同的。

　　以備受推許的新加坡住房市場為例，只有占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價的房屋。這就意味著，絕大多數(shù)的民眾的居住問題都應(yīng)該劃分在政府的責(zé)任范圍內(nèi)。

　　“世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤，已經(jīng)出臺住房法的國家，幾乎無一不強(qiáng)調(diào)政府對住房問題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。把住房問題完全交給市場去解決，導(dǎo)致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去，很容易給社會的穩(wěn)定埋下隱患�！睍r寒冰認(rèn)為，以下這樣一個住房格局能夠較好地解決問題：低收入者，政府提供廉租房(大約20%)；中等收入(偏下)者，政府提供廉價經(jīng)濟(jì)適用房(大約50%)；中等收入(偏上)者，購買限價房(大約10%)；高收入者，去市場購買商品房(大約20%)。

　　政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設(shè)，而高端商品房市場的發(fā)達(dá)不但有利于中國財(cái)富的積累水平，也能為政府提供較高的稅收。同時，國家也應(yīng)當(dāng)兼顧保障公平和激勵競爭的有機(jī)結(jié)合，對利用納稅人資源建造起來的廉租房，應(yīng)以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則，而且一定要完善退出機(jī)制。

　　難點(diǎn)三：小產(chǎn)權(quán)該不該轉(zhuǎn)正？

　　有一個國家的修路方法是，鋪好草坪不修路，讓人們隨意去踩，時間長了，在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路，于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實(shí)用的路來。小產(chǎn)權(quán)房就是中國房產(chǎn)市場這實(shí)用的小路。

　　要住在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，那里公共設(shè)施落后，交通成本較高，并且，購買小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。按理說，這不應(yīng)當(dāng)成為理想的選擇，但在目前的房地產(chǎn)格局下，這又成為了相當(dāng)一部分人的現(xiàn)實(shí)選擇——最主要的理由是便宜。從上世紀(jì)90年代中期起，小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，這些年，隨著商品房價居高不下與新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，小產(chǎn)權(quán)房越建越多。

　　2007年建設(shè)部副部長鹿心社指出，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰時期的10年銷售量。到現(xiàn)在已達(dá)70多億平方米。而1997-2008年12年間，全國開發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米，銷售面積38.55億平方米；也就是說，小產(chǎn)權(quán)房比開發(fā)商建設(shè)和銷售的商品住宅面積還大得多。

　　北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水介紹，在北京，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬平方米“小產(chǎn)權(quán)房”，未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權(quán)房”比相鄰地區(qū)的商品房價錢低一半甚至2/3以上。

　　但小產(chǎn)權(quán)房一直未獲轉(zhuǎn)正。在深圳傳出小產(chǎn)權(quán)意欲轉(zhuǎn)正的消息后，國土資源部再次表示堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房。按照國土資源部的說法，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑。

　　小產(chǎn)權(quán)房雖然不能辦大產(chǎn)權(quán)，但是通常項(xiàng)目都是合法的，有的是屬于舊村改造項(xiàng)目；有的是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目；有的是旅游景點(diǎn)配套項(xiàng)目，或是生態(tài)園立項(xiàng)等等�？傊�，都是披著一個“合法”外衣的，否則規(guī)劃等有關(guān)部門不會批準(zhǔn)建設(shè)，水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因，是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規(guī)定，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)，最后建房后出售給購房人。

　　但政府查處小產(chǎn)權(quán)房的動機(jī)和合理性始終受到質(zhì)疑：“為什么政府強(qiáng)行低價征用農(nóng)民的土地，再高價賣給開發(fā)商，從中漁利，建成房子高價賣給居民合法；而農(nóng)民在自己的土地上建房，低價賣給居民，讓老百姓得到實(shí)惠，反倒不合法了呢？”蔡金水反問。

　　時寒冰認(rèn)為目前急需要做的是：第一要盡快給小產(chǎn)權(quán)房立法，我們應(yīng)該看到，在高房價的深圳在政府保障性住宅不能大量供應(yīng)的情況下，為社會提供小產(chǎn)權(quán)房，也能解決一部分民生所需，并能緩解政府保障的滯后�，F(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房，只有一個難題，那就是確認(rèn)交易權(quán)。我們現(xiàn)在的商品房其實(shí)也不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，也只有70年的使用權(quán)，我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權(quán)房流通和交易的空間呢？比方說，我們可以給小產(chǎn)權(quán)房定為50年或者40年的產(chǎn)權(quán)，性質(zhì)都是一樣的。