萬科集團董事會秘書譚華杰：土地成本不決定房價漲跌

　　萬科集團董事會秘書、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號地拍賣后表示，在一線城市，在商品房銷售迅速回暖的情況下，總體的土地供應(yīng)量跟不上土地開發(fā)的節(jié)奏，尤其是對像萬科這樣開發(fā)速度快、項目周轉(zhuǎn)期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，每年的土地消化量很大，在沒有足夠的土地儲備時，只有從開發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)手中通過兼并等方式，獲得二手土地。

　　說到地價與房價之間的關(guān)系，譚華杰表示，萬科一向認為，土地成本并不是房價的決定性因素，萬科的發(fā)展歷程就足以說明問題。萬科拿到的第一塊土地就是通過招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導(dǎo)地位的當(dāng)時，萬科的地價成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，但市場價格并不因為萬科拿地成本高而升高，也不因為協(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。

　　譚華杰認為，土地的供應(yīng)量，能在很大程度上影響甚至決定地價的走勢。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區(qū)域地塊的極其有限性，土地供應(yīng)不可能無限增加，但從總體供需關(guān)系而言，當(dāng)一個城市土地供應(yīng)量小于同期土地開發(fā)量時，地價就會相對上升。所以，政府加大土地儲備力度，加大住宅用地供應(yīng)的方向絕對是符合土地市場供需規(guī)律的。但問題是，許多城市每年雖然都制定供地計劃，但到年底往往由于各種原因無法完成，所以希望政府能進一步加大土地供應(yīng)計劃的落實力度。當(dāng)前，應(yīng)根據(jù)土地市場需求情況，及時采取措施，適當(dāng)加快推地節(jié)奏，加大供地力度，給市場以住宅用地供應(yīng)充裕的預(yù)期，防止地價過快上漲；同時，通過媒體的正確引導(dǎo)，防止由于漲價預(yù)期形成恐慌性購房，推動房價過快上漲。

　　中國人民大學(xué)嚴金明：打擊囤地投機行為

　　“房價上漲不能歸咎于地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點放在打擊囤地投機、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強化住宅用地保障機制上。”中國人民大學(xué)嚴金明則表示，從經(jīng)濟學(xué)角度看，房價是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是說，房子的價值決定了土地的價值，如果一個區(qū)域的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。

　　例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價是由開發(fā)商拿地時對房價的市場預(yù)期所決定的。一般來說，房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構(gòu)成，開發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房價倒推地價，也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區(qū)域內(nèi)相對固定，而對于未來期望房價不同的開發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會有差異，所以從某種程度上來說，地價的高低是由開發(fā)商基于房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來，房價直接決定了地價。

　　嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復(fù)有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風(fēng)險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲備”囤積起來。

　　但嚴金明不否認土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。所以切實發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。 (本組稿件由記者洛濤采寫)