最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)再次成了最吸引人們眼球的行業(yè)，在幾個(gè)月前業(yè)界還在討論是否出現(xiàn)小陽(yáng)春的時(shí)候，現(xiàn)在的熱度似乎到了盛夏，全國(guó)頻現(xiàn)地王、央企重金拿地、房?jī)r(jià)迅速回升、二手房市場(chǎng)大熱，再加上國(guó)土部宣稱地價(jià)只占房?jī)r(jià)23%，上海在建大樓倒塌等等，有關(guān)房地產(chǎn)的新聞不斷沖擊著人們的神經(jīng)。而相比之下，地產(chǎn)圈的聲音卻沒有以往那么引人關(guān)注，記者就此采訪了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，對(duì)話目前房地產(chǎn)業(yè)的一些熱門話題。

　　要給政府算算賬

　　《財(cái)?shù)馈罚罕M管廣渠路15號(hào)地的拍賣已經(jīng)過去半個(gè)月時(shí)間了，但是圍繞央企重金砸地的話題卻一直都在熱議。這一次中化方興用40億拍到地王，已經(jīng)引起了眾多非議，潘石屹就公開感嘆現(xiàn)在開發(fā)商拿地不理性，還有人已經(jīng)在替中化方興算賬了，就像當(dāng)年業(yè)內(nèi)給華潤(rùn)的橡樹灣算賬一樣，認(rèn)為只有賣到兩萬(wàn)五以上才能不賠錢，您對(duì)這個(gè)現(xiàn)象如何看待，是否高房?jī)r(jià)只是來(lái)源于高地價(jià)？

　　任志強(qiáng)：一直都有這樣的情況，當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個(gè)天價(jià)土地之后，媒體上就不斷地在每一次天價(jià)地之后都精心地替開發(fā)商算賬，看看這個(gè)天價(jià)地中的產(chǎn)品要賣多少錢才能有贏利。同時(shí)還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價(jià)格做對(duì)比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。好像整個(gè)社會(huì)都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的更大擔(dān)憂。但是這種房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期難道與土地價(jià)格上漲無(wú)關(guān)嗎？

　　其實(shí)，更應(yīng)該讓社會(huì)給政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。比如，北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為遠(yuǎn)郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價(jià)中標(biāo)。 這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為24.2億元，溢價(jià)高達(dá)14億元，每平方米平均溢價(jià)2919元。溢價(jià)的概念是政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤(rùn)，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個(gè)數(shù)字就變成了8052元/平方米。

　　《財(cái)?shù)馈罚耗�的意思是政府�?duì)于高地價(jià)也負(fù)有責(zé)任，是不是有什么好的建議呢？

　　任志強(qiáng)：政府力爭(zhēng)增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營(yíng)行為，但房?jī)r(jià)不能在高地價(jià)的支撐下掉下去。如果土地的拍賣活動(dòng)不是順延的分期，而是在同一時(shí)間、不同場(chǎng)地中進(jìn)行，土地的溢價(jià)仍會(huì)步步高升嗎？可惜政府不但從溢價(jià)上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長(zhǎng)決策的周期，達(dá)到逐步提高預(yù)期并抬高地價(jià)的策略。

　　比如，如果是在同一天、同一時(shí)間舉行拍賣活動(dòng)，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無(wú)法參加所有地塊舉牌的情況，因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)無(wú)資金實(shí)力同時(shí)對(duì)多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機(jī)會(huì)的同時(shí)，也減少了競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手?jǐn)?shù)量和能力。但如果是每天一場(chǎng)拍賣會(huì)，則天價(jià)地勢(shì)必會(huì)影響第一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者，他們會(huì)重新對(duì)已出現(xiàn)的天價(jià)地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價(jià)地預(yù)期的推動(dòng)下提高預(yù)想的中標(biāo)價(jià)格。

　　這樣每一次的土地溢價(jià)都給下一次的土地溢價(jià)找到了理由，溢價(jià)預(yù)期每次都提高一個(gè)臺(tái)階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。最終形成了“魚翅”與“粉絲”一起飛漲，相互追高的現(xiàn)象。政府本就無(wú)法用加大總量的方式來(lái)平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤(rùn)最大化與追求房?jī)r(jià)穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。真到了要認(rèn)真討論房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)時(shí)，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場(chǎng)了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，最終損失的卻只能是消費(fèi)者。

　　上海塌樓并非偷工減料

　　《財(cái)?shù)馈罚簩?duì)于現(xiàn)在全國(guó)都非常關(guān)注的上海13層在建樓房倒塌一事，盡管出事的開發(fā)商現(xiàn)在還在焦頭爛額地解決各種退房和賠償事宜，但這件事已經(jīng)引起了新一輪的開發(fā)商信任危機(jī)，很多人認(rèn)為開發(fā)商普遍存在偷工減料等做法，您怎么看這件事？

　　任志強(qiáng)：開發(fā)商只是土地、金融、設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)、管理等資源和生產(chǎn)結(jié)合的組織者，不是親自動(dòng)手畫圖、砌磚、扎鋼筋的生產(chǎn)者。開發(fā)商會(huì)按政府招標(biāo)的要求委托施工，施工單位應(yīng)按有資格的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工；監(jiān)理單位應(yīng)按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)理、政府的質(zhì)檢部門負(fù)責(zé)驗(yàn)收。如有偷工減料也不是開發(fā)商的事，而是一系列環(huán)節(jié)中設(shè)計(jì)方、施工方、質(zhì)檢方的問題，不能將質(zhì)量責(zé)任推給開發(fā)商。華遠(yuǎn)實(shí)行了質(zhì)量擔(dān)保制度，恰恰就是為了解決這一系列環(huán)節(jié)中的質(zhì)量保障問題。

　　倒塌的樓并非在于偷工減料的質(zhì)量問題，結(jié)論是一側(cè)車庫(kù)施工的順序和現(xiàn)場(chǎng)另一側(cè)堆土的壓力造成的壓力移動(dòng)形成的結(jié)果，與樓本身的施工質(zhì)量無(wú)關(guān)。錄像中看到的倒塌樓的許多玻璃完整未碎，說明倒樓自身未發(fā)生重大變形，質(zhì)量是合格的。也許施工方案的確定和開發(fā)商有關(guān)，但施工質(zhì)量、倒樓本身與開發(fā)商無(wú)關(guān)，不能因此而將責(zé)任推給開發(fā)商。就像汽車的質(zhì)量是生產(chǎn)廠家的事，而不是4S店的事。但用戶會(huì)先到4S店索賠，最終的汽車如果有質(zhì)量問題，召回汽車不是4S店而是汽車生產(chǎn)廠家的責(zé)任一樣。

　　地價(jià)只占房?jī)r(jià)23%嗎

　　《財(cái)?shù)馈罚呵安痪茫瑖?guó)土部稱中國(guó)的土地成本占房?jī)r(jià)的比重平均為23.2%，低于世界許多國(guó)家水平，而如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，廣渠路15號(hào)地的房?jī)r(jià)就應(yīng)該賣到6萬(wàn)元以上，您怎么看國(guó)土部的這個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)？

　　任志強(qiáng)：國(guó)土部的這條新聞似乎是在告訴民眾，中國(guó)的土地價(jià)格還很低，還有極大的提升空間，政府還應(yīng)從土地中多分一些利益。不是地價(jià)在推高房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)在拉高地價(jià)，并將繼續(xù)在房?jī)r(jià)推高中推高地價(jià)。

　　這種理論為什么在1998年至2003年之前不生效呢？為什么1998年至2003年平均每年的房?jī)r(jià)只增長(zhǎng)2.7%呢？住宅商品價(jià)格平均增長(zhǎng)3.5%，房?jī)r(jià)收入比連年下降呢？那一階段的房?jī)r(jià)也在不斷上漲，但地價(jià)卻波動(dòng)不大，為什么那時(shí)沒人在埋怨地價(jià)在推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲呢？而這一階段又恰恰是個(gè)人購(gòu)房從低向高快速發(fā)展的過程。2002年的土地招拍掛文件改變了土地的供給方式，才形成了調(diào)控政策推動(dòng)之下的房?jī)r(jià)變化和土地領(lǐng)先的價(jià)格信號(hào)，并逐步在現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)中引發(fā)社會(huì)的爭(zhēng)議。

　　現(xiàn)在北京的土地拍賣中，有時(shí)一個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)單位多達(dá)16家，僅投標(biāo)保證金就高達(dá)13.9億元。十多個(gè)項(xiàng)目的保證金合計(jì)大約就要180億元，利息成本就高達(dá)5000多萬(wàn)元。這些增加的土地交易成本都會(huì)轉(zhuǎn)化為地價(jià)中的一部分，但政府收取了這些利益，卻絕不會(huì)將這些交易計(jì)入地價(jià)的成本價(jià)格之中。地價(jià)推高房?jī)r(jià)的過程其實(shí)是個(gè)后浪推前浪的過程。