在存量房方面，從2006年到2009年上半年，全市積累下來(lái)的商品住宅庫(kù)存共有202萬(wàn)平方米，在一系列促進(jìn)樓市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策推動(dòng)下，上半年自住需求大量釋放，去庫(kù)存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區(qū)庫(kù)存已出清，供應(yīng)主要來(lái)自在售項(xiàng)目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應(yīng)加大，此兩區(qū)庫(kù)存量也最大，南山庫(kù)存有73萬(wàn)平方米，龍崗也達(dá)66萬(wàn)平方米，寶安、鹽田分別為51萬(wàn)平方米及13萬(wàn)平方米。按6月全市成交量66萬(wàn)平方米的消化速度來(lái)計(jì)算，此庫(kù)存需3個(gè)月消化期。

　　而下半年的新增供應(yīng)量數(shù)目也比較可觀，上半年市場(chǎng)回暖增強(qiáng)了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)信心，大部分項(xiàng)目都加緊開(kāi)工，今年住宅新增供應(yīng)集中在下半年，預(yù)計(jì)下半年全市新增供應(yīng)量將達(dá)450萬(wàn)平方米，供應(yīng)量充足。

　　在關(guān)外，龍崗下半年的新增供應(yīng)加上在售項(xiàng)目的供應(yīng)共有約200萬(wàn)平方米住宅入市，占全市下半年供應(yīng)的40%以上，龍崗中心城是龍崗的重點(diǎn)供應(yīng)地，總量超過(guò)100萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以大戶(hù)型為主。寶安下半年約有90萬(wàn)平方米供應(yīng)，主要集中在寶安中心區(qū)和龍華。

　　在關(guān)內(nèi)，南山下半年供應(yīng)產(chǎn)品齊全，預(yù)計(jì)有近90萬(wàn)平米住宅入市。其中深圳灣片區(qū)供應(yīng)體量最大。羅湖今年新增供應(yīng)量也少有的增加，全區(qū)下半年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)近30萬(wàn)平方米。福田的新增供應(yīng)也將有20多萬(wàn)平方米。鹽田新增供應(yīng)將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬(wàn)平方米。

　　若下半年能延續(xù)目前的樓市政策，新增供應(yīng)均能如期開(kāi)盤(pán)，加上原有庫(kù)存，預(yù)計(jì)下半年約有650萬(wàn)的住宅供應(yīng)量，按上半年388萬(wàn)平方米的消化量，此供應(yīng)也足可以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，可見(jiàn)整體市場(chǎng)是供大于求的。就區(qū)域市場(chǎng)而言，關(guān)內(nèi)的羅湖、福田因供應(yīng)少且需求大，將呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，南山、寶安、因有較大供應(yīng)，且交通、生活配套等都較成熟，供需將較平衡。鹽田因地理位置因素，需求相對(duì)較少，預(yù)計(jì)供需也較平衡。龍崗供應(yīng)量較大，但受交通、整體配套等制約，需求仍跟不上，市場(chǎng)將會(huì)供過(guò)于求。

　　供求關(guān)系緩和房?jī)r(jià)難漲

　　青忠貴

　　作為置業(yè)者，最關(guān)心的當(dāng)然還是房?jī)r(jià)，尤其是未來(lái)走勢(shì)。對(duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，筆者認(rèn)為，漲也難，跌不易。理由主要有以下三方面：

　　從供求情況看，房?jī)r(jià)下跌空間不大，上漲動(dòng)力不足。鑒于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求釋放，消化了大量存貨，加上房地產(chǎn)投資不旺(上半年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅同比回落23.6個(gè)百分點(diǎn))，下半年供應(yīng)難以顯著增加。由于上半年需求的迅猛釋放，這樣情況肯定難以持續(xù)，只要投資投機(jī)需求受到限制，下半年需求會(huì)維持在相對(duì)溫和的水平。所以下半年供求相對(duì)緩和，不支持房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。

　　而從政策環(huán)境看，上半年過(guò)度寬松的房地產(chǎn)政策會(huì)有所收縮，但難有重大變化，對(duì)房?jī)r(jià)難以形成轉(zhuǎn)折性影響。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以迅猛回升，是以過(guò)度寬松的金融政策為主的政策環(huán)境為主要支撐的。有鑒于此，近期銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始有適度收縮金融政策的苗頭，如嚴(yán)格二套房貸、收緊開(kāi)發(fā)貸款等。但是中央鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)面，在下半年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，因而房地產(chǎn)政策也不會(huì)有非常大的變化，主要還是嚴(yán)格以前的相關(guān)政策。因此，政策也不支持下半年房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。

　　另外，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，上半年全國(guó)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.1%，完全是以投資為主、消費(fèi)為輔而拉動(dòng)刺激的，常規(guī)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和外貿(mào)出口的嚴(yán)峻形勢(shì)并未明顯改觀，因此宏觀經(jīng)濟(jì)面不會(huì)支持房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上升，但也不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅回落。

　　總之，下半年房?jī)r(jià)漲跌都不易，置業(yè)者還應(yīng)根據(jù)自身情況作出置業(yè)決定。