2007年9月,中萊投資有限公司(下稱中萊)以44.75億元拿下廣州科學(xué)城一塊47.2萬平方米的土地,成為廣州土地拍賣成交總價(jià)最高的“地王”。該地塊的樓面地價(jià)達(dá)6600元/平方米,而當(dāng)時(shí)該區(qū)域高檔樓盤的銷售價(jià)格僅為7000元/平方米。如今,這塊“地王”依然荒草叢生。8月10日下午,廣州國土房管局宣布,收回中萊科學(xué)城地塊,中萊的競買保證金8000萬元被沒收,并被禁止繼續(xù)參與該地塊競拍。

　　該地塊成為廣州首個(gè)被政府收回的高價(jià)“地王”。同時(shí),富力、鴻榮源、金地等開發(fā)商投得的5個(gè)“地王”則會(huì)視情況或收回沒收保證金,或允許延期繳納地價(jià)。

　　廣州2007年拍賣了50塊住宅用地,其中拍出高于當(dāng)年平均樓面地價(jià)4620元/平方米的“地王”共有27塊,這其中有20塊至今沒有動(dòng)工。從2007年至今,不少地塊拍出已滿兩年,按現(xiàn)行規(guī)定,土地出讓后兩年還未開發(fā)政府無償強(qiáng)制收地,沒收土地出讓金作為違約金,按此程序,開發(fā)商退地的成本是相當(dāng)高的。

　　但現(xiàn)實(shí)則是,出現(xiàn)了某知名開發(fā)商廣州剛剛退掉了限價(jià)房用地,馬上就在北京奪下了商業(yè)地王的情形。其實(shí)從去年開始,廣州、北京、上海、無錫、重慶等地都有不少昔日地王,在樓市低谷期巧妙地通過各種原因成功退還給政府,就算被媒體追蹤報(bào)道,也有站得住腳的理由。如此一來,發(fā)展商在“悔地”、“退地”方面的成本實(shí)在不值一提。尤其是一些地塊面積不大,總地價(jià)不高,單位樓面地價(jià)卻高得驚人的“單價(jià)地王”來說,無疑是四兩撥千斤的出色營銷手段。因此,今年以來新一輪地王又開始前赴后繼。

　　對“地王”的公開處理這在廣州尚屬首次,業(yè)內(nèi)皆認(rèn)為,其警示作用明顯。廣州市國土房管局副局長黃文波表示,收回的“地王”將會(huì)重新推出市場出讓。至今,廣州已累計(jì)收回閑置土地近27平方公里,其中居住類閑置土地近11平方公里。

　　業(yè)內(nèi)專家解讀,面對近期不斷涌現(xiàn)的“地王”,廣州市國土局此舉無異于敲山震虎。今年上半年以來,廣州房地產(chǎn)市場明顯回暖,房價(jià)反彈,地王重現(xiàn)。但2007年高價(jià)出讓的許多土地卻還在曬太陽。一邊是高價(jià)賣地,刺激房價(jià)上漲,一邊是閑置土地不交錢、不開發(fā)。廣州市國土房管局副局長黃文波指出,對屢教不改的開發(fā)商閑置土地行為,國土房管局將祭出猛器,增加開發(fā)商土地違約的成本。除了實(shí)行公開出讓經(jīng)營性用地的競買保證金制度,還決定從今年起,進(jìn)一步嚴(yán)格違約責(zé)任,要求競得人在土地出讓后繳納定金,一般為成交價(jià)款的10%,受讓方違約的,按“定金罰則”處理,沒收定金,并可要求受讓人賠償損失。此舉將使開發(fā)商拍的土地價(jià)格越高,今后違約被罰的錢越多。

　　敲打消極動(dòng)工意在安撫公眾

　　此次市國土房管局高調(diào)明確對閑置地王地塊的處理,顯示出政府對媒體和公眾關(guān)注焦點(diǎn)的重視,此前新聞媒體援引合富輝煌的調(diào)查數(shù)據(jù),刊登了有關(guān)“地王”至今未動(dòng)工建設(shè)的報(bào)道。報(bào)道引發(fā)了公眾對土地市場種種現(xiàn)象的高度關(guān)注。

　　根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期,廣州市土地使用權(quán)出讓合同約定,從實(shí)際交付土地到動(dòng)工建設(shè),一般給予12個(gè)月至18個(gè)月的動(dòng)工期限。除政府原因、不可抗力等情形外,超期未動(dòng)工建設(shè),則構(gòu)成違約,須依法依約定追究開發(fā)企業(yè)責(zé)任。符合閑置土地收回條件的,依法收回土地使用權(quán)。由于城區(qū)可用于開發(fā)地塊日漸稀缺,市中心可售商品房貨量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。近年來換房群體和投資者普遍追捧地處市中心的樓盤,對于廣州樓價(jià)也造成事實(shí)上的推升作用。

　　近年來,廣州市對于閑置土地問題一直十分重視,對于遲遲拖延未能開工的地塊,多管齊下,采取針對性的處置方法予以解決。此次對于5塊地王的處理,也是以往相關(guān)政策執(zhí)行的順承和延續(xù)。而在此前閑置的諸多地塊中,由于部分地塊的“地王”特殊身份,而受到媒體和公眾的特別關(guān)注。對于此次處理違規(guī)地王,滿堂紅高級研究主任肖文曉認(rèn)為,在整治土地市場違規(guī)方面,現(xiàn)實(shí)需要樹立一個(gè)典型來以儆效尤。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘則表示,地王逾期不開工受到公眾廣泛關(guān)注,政府就此作出積極的反應(yīng),值得肯定。

　　除政府規(guī)范土地市場,整治違規(guī)的背景之外,此次處理地王的另一個(gè)背景,在于今年廣州房地產(chǎn)市場成交全面走暖,房價(jià)回升趨勢明顯。而去年一度低迷的土地競拍市場,也重趨火爆。房企巨頭重金投入競拍,在珠江新城、大學(xué)城等區(qū)域?qū)覍覄?chuàng)出新地王。面粉價(jià)再度逼近面包價(jià),引發(fā)了公眾對于房價(jià)可能再度瘋漲的焦慮。此時(shí)傳出的昔日地王閑置遲遲不動(dòng)工卻未遭處理的新聞,也就引起了輿論嘩然。部分拿地積極,動(dòng)工消極的企業(yè),也成為政府重點(diǎn)敲打的對象。