編者按：在8月19日舉辦的倡導(dǎo)“全民社會終身學(xué)生為第一要義”的“嘉年華”活動中，萬科董事會主席王石發(fā)表了“假定善意---王石與您一起探討企業(yè)價值”的主題演講。

　　王石認(rèn)為，如果普通家庭都買不起房了，這個市場肯定有問題的。

　　對于目前，王石強(qiáng)調(diào)，第一，重申萬科永遠(yuǎn)不拿“地王”；第二點(diǎn)，在價格的復(fù)蘇的時候，萬科絕對不做領(lǐng)導(dǎo)者。

　　對于未來趨勢，王石提出，可以預(yù)見的多少年之內(nèi)，房地產(chǎn)商如果提供的不是綠色住宅，國家的法規(guī)將不允許你進(jìn)入市場。

　　2008年我和萬科在風(fēng)頭浪尖中。對當(dāng)時萬科調(diào)節(jié)價值，認(rèn)為市場到了拐點(diǎn)有不同的判斷。同行覺得好像覺得和中央的宏觀調(diào)控有博弈，自2003年調(diào)一次漲一次，這次調(diào)了之后還會漲一次。當(dāng)然有人說萬科也有先見之明，當(dāng)時我們?yōu)槭裁匆�調(diào)價？這個調(diào)價我們可以看到是2007年12月12號在清華大學(xué)一個中英解決低人群收入的比較研究會上，第一個記者提的問題和中低收入住宅的問題。10月份以來以廣州新建的商品房的銷售量下降嚴(yán)重，同時看到萬科的樓盤降價銷售比較好，再接著萬科周邊的樓銷售比較后，其他的沒有調(diào)價的銷售不是很好。你調(diào)價，價值市場反應(yīng)非常好，就問我，你認(rèn)為不認(rèn)為這是市場的一個拐點(diǎn)？這是一位記者提出來了，今天我們搞低收入的研究會和目前的房市沒有關(guān)系。下面的記者誰要再提這樣的問題，我是不會回答的。但是出于禮貌，我沒有約法三章，我會回回應(yīng)一下。這是我最早對拐點(diǎn)的理解，我同意他的想法。但是沒有想到，第二天報紙上的頭版就是王石拐點(diǎn)論，房地產(chǎn)到了什么程度？我一看這不是我提出來的，我開始提出來我的解釋，我為什么呼應(yīng)他，他們?nèi)f科的也看了。但是媒體不是大關(guān)注我提供的數(shù)字，不大關(guān)注萬科為什么說拐點(diǎn)？更重要的是王石的拐點(diǎn)論。

　　我其中舉了一個典型的例子，接待方的一個小女孩兒讓我給他參謀買什么樣的房子？我說你買什么房子？我說你結(jié)婚嗎？她說沒有。她說她擔(dān)心三年四年買不起。我說如果三四年你應(yīng)該買房買不起，是市場的問題。這個時候市場要調(diào)整，我舉這個例子就是說明當(dāng)時的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了購買能力的情況是很危險的。消費(fèi)者買不起房子市場還可以持續(xù)下去嗎？但是第二天的報紙上登出來是已經(jīng)到拐點(diǎn)了，要到三四年之后才能買到房子，這個意思完全不一樣。因?yàn)槲覜]有說讓別人不去買房子。

　　我們的員工看到說為什么要等待三四年之后再去買房，我們干什么呢？所以就說明你越解釋越不清楚。解釋就像派出所警察審判嫌疑犯。你到底怎么說的，你是這樣說的嗎？我說我是這樣說的。他當(dāng)著媒體又重復(fù)一遍，你當(dāng)時怎么說的，到第四、五遍的時候我就很想發(fā)火，我表達(dá)的很清楚，你也理解的很清楚，你怎么就是不相信呢。好在之前有人跟我打招呼說，你接受綜合頻道的采訪，你最好不要接受蔡駿的采訪，就是質(zhì)疑，一直到你發(fā)毛。我明白了發(fā)火是他的目的，你得知道我不發(fā)火。后來這個質(zhì)問過程當(dāng)中也質(zhì)問了任志強(qiáng)、潘石屹，你認(rèn)為到了拐點(diǎn)嗎？我說認(rèn)為。任先生你認(rèn)為到了嗎。整個過程是我和任先生辯論，實(shí)際上都是不同的場合。顯然他們沒有做好準(zhǔn)備，最后追問到最后說我找水喝。

　　我有個圖表，2005年、2007年部分一線城市的房價漲幅的趨勢，我給出深圳、北京、廣州等地的情況。廣州收入增長略好一些23%，但是價格上漲90%。北京上漲25%，價值上漲27%，天津好一點(diǎn)。天津上漲最小48%。這就是一個家庭收入和房價的比例。

　　再有我們要注意的是房屋開發(fā)速度和存貨，這里是一個存貨的一個比較表，我們認(rèn)為存貨超過6月，如果再增加到一定程度會影響市場，可以發(fā)揮微妙的影響。我們廈門的存貨超過1年，大連11.2個月。我們看一個更有意思的圖表，首次置業(yè)從50.8%降到5.5%，深圳和廣州佛山都是這種情況，首次置業(yè)降到1%，這個市場再發(fā)展下去就會非常麻煩。隨時有風(fēng)吹草動這個市場就會變化，這是萬科的一個基本數(shù)字，這個數(shù)字是當(dāng)時我們的一個決策依據(jù)，這是我們給外人展示的，很可惜媒體不關(guān)注，關(guān)注的就是王石的一句話。我做了一個節(jié)目談房地產(chǎn)的，我最后被一個嘉賓提問，該不該買房，她說我不知道該不該買，不是價格不價格的。我說無論是什么問題，我不知道。她說前面的電視機(jī)、錄音機(jī)關(guān)掉，我看她這么真誠，她是海外回來的，個人收入沒有問題，我說這個門戶網(wǎng)站你是不是準(zhǔn)備長期做下去呢？她說沒有。你既然不長期做下去，為什么急著買房呢。我說上海高薪聘請你去，你去不是去？她說去。如果你在北京按揭買一套房子，這樣怎么辦？我說你事業(yè)沒有確定的時候不要急著買房。第二天報紙上是這樣寫，原來是王石建議三四年不要買房，后來變成王石建議40歲以前不要買房。

　　當(dāng)然普通家庭如果買不起房的，這個市場還能沒有問題嗎？這是很簡單的，你從現(xiàn)在看，并不是萬科的團(tuán)隊、精英，別人不擁有，這是很普通的想法。但是這種推理市場并不接受，不接受在什么地方？

　　我們看看中央對這次價格，現(xiàn)在持續(xù)僵持著。消費(fèi)者吃批代購，發(fā)展商就不降價，現(xiàn)在中央非常易疑惑。為什么王石一句話就這么管用。但是中央非常明確的，認(rèn)為這個價格是不行的，我們網(wǎng)上80后是不干的。我們再看看同行，同行已經(jīng)習(xí)慣了這種牛市習(xí)慣上升，習(xí)慣2004年壓一次降一次，很期待萬科怎么降價。最微妙是地區(qū)政府，當(dāng)然地方政府是不愿意降下來，我們知道財政收入里面稅收的體制問題，中央稅和地方稅，地方稅收是不能基本對現(xiàn)在地方的經(jīng)濟(jì)這種直發(fā)展是不夠的，靠賣土地是主要的來源，靠土地的財政稅收。平均來講中國財政的收入35%是來源于土地，高的是40%、50%、60%�，F(xiàn)在調(diào)價，地方政府不愿意，不愿意到什么程度？在5、6月份著急主要的城市，不是全部，很多城市主管部門召集大發(fā)展商開會。當(dāng)然其中不邀請萬科，萬科算是大發(fā)展商，但是不邀請萬科�；�本講的內(nèi)容可以用八個字詞概括：第一不需降價。第二遠(yuǎn)離萬科。要孤立萬科，我們知道房地產(chǎn)是牽扯土地各種的安全，它和政府有著千絲萬縷，他要孤立你，你的這個生意就沒有辦法做了，這樣一種心情。

　　我登山登了10年，從來沒有忐忑不安的進(jìn)山，但是去年9月初，這是一個意外。但是你不知道遠(yuǎn)離萬科到什么程度？同行的猜忌，同行的小販子你可以理解。政府要求降價可以理解，但是遠(yuǎn)離萬科就非�？膳铝恕Ｒ粋�城市因?yàn)橄�費(fèi)者的情緒，不讓你賣了，我們都有一些思想準(zhǔn)備，都做了一些預(yù)案。但是正常次序破壞的時候，有關(guān)部門要出來敢于。但是問題是樓盤被砸了，一千多名警察在旁邊。這是非�？膳碌氖虑�，因?yàn)槭袌鍪窃诜�律框架下進(jìn)行的。他們會不會這樣蔓延下去，我不清楚，就是這種情況下我進(jìn)了山。10月6號我到了拉薩，看到一條消息，頭版是這樣的：“發(fā)展商集體跳水，市場大速萎縮”我一看萬科過關(guān)了，為什么呢？我的邏輯是這樣的，因?yàn)榇蜷_電腦你看到報道消息是這樣，市場肯定是不好的。發(fā)展商不降價，和我進(jìn)山的時候的價格是一樣。還在博弈，不許降價，遠(yuǎn)離萬科。但是不是，發(fā)展商集體跳水，關(guān)鍵是第二句話市場大速萎縮。

　　這樣可以看出大家對萬科的意見大，消費(fèi)者有這個購買力，準(zhǔn)備購買，就是因?yàn)槿f科降價。你為什么要降價呢？你不降價市場的效果是非常好的，但是集體跳水，市場大速萎縮。所以說明你市場真的不好，現(xiàn)在說明萬科有眼光，人家萬科先走了。

　　萬科不是那么貪婪，因?yàn)樵?007年11月，我們調(diào)整的時候。當(dāng)時是有一個警惕的，警惕什么，警惕中國的房地產(chǎn)連續(xù)這樣熱，日本的泡沫現(xiàn)象會不會在中國發(fā)生，你絕對不能說中國不會，但是你不能肯定中國會。但是萬一破壞了，你怎么處理？我們曾經(jīng)請教過日本的房地產(chǎn)專家，泡沫連續(xù)10年，哪些行業(yè)存在下來了，沒有存在下來的原因是什么？我非常佩服(三澤)他占前三位，技術(shù)開發(fā)處于領(lǐng)先地位。但是這家企業(yè)被收購了。為什么？就是因?yàn)樵谂菽��?jīng)濟(jì)時代它高價買了很多地，一單破裂，一下子正資產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)。一下子讓豐田住宅收購，我們知道有豐田汽車，不知道有豐田住宅。但是他收購了(三澤)之后，就出名。之后我就知道技術(shù)固然重要，對于未來的環(huán)保固然重要，但是如果你資產(chǎn)不對，在市場下跌的時候，你的資產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)對你的影響非常大。

　　所以在2007年12月份的時候，我們非常明確的宣布萬科今后不買地，大家可能不明白是什么意思？我們在走不確定的道路上我們再犯錯誤，這個時候還來得及，因?yàn)槿f科這么多年的土地儲備占的比例不是很大。但是萬科開發(fā)規(guī)模這么大。所以這句話宣布的是講給我的管理層聽，因?yàn)槲夜哪ぶ�萬科不會再買地。

　　顯然這些都過去了，我們想說調(diào)整之后變化了什么？當(dāng)然是相當(dāng)理想的�？梢赃@樣說萬科有自身的問題，發(fā)展太快。我們過去一年是第一次規(guī)模52億降到48億。第一次負(fù)增長，但是就整個行業(yè)來講，可以看到萬科很有意思，我們占有率非常明顯的提升，因?yàn)橥�行沒有賣，我們原來的增長速度是快的。但是對于很多同行來講他們更慢。我想下面這個例子非常有意思，萬科的成交額。大概有10個城市的比較，比如說我們在前五大開發(fā)商的成交比例，2001年我們占的比例是多少？我們在深圳占31%，2008年幾乎越了1倍，我們占了60%。但是今年的市場比例會不會降下來。東莞不明顯，佛山不明顯，上海不明顯，但是其他的占有率大幅度的提高。我們本身單個都在提高，這是2008年的情況。

　　到了今年市場好了，萬科踏空了，如果不會今年的利潤會更多。有的樓盤降了20%，你占了30%。一個樓等于賣了兩個樓，但是他們沒有明白一個道理，去年你們庫存的時候，我們把庫存的全賣了，你再賣庫存的時候我們就開發(fā)新產(chǎn)品，差別就在這里，我們永遠(yuǎn)走在前面。突然今年春節(jié)之后，(小陽春)整個全面復(fù)蘇，現(xiàn)在更多的媒體關(guān)注，07年是拐點(diǎn)論，今年王石是什么論呢？其實(shí)我沒有什么論，剛才我講了這個拐點(diǎn)不是我提出來的，但是現(xiàn)在面對這個局面，國家政策已經(jīng)變了，金融海嘯之后從緊縮到寬松政策，這個形勢是完全不一樣的。市場一線城市開始復(fù)蘇，其他城市還不存在由地方出來的一些高檔樓盤，價格貴的離譜，別人買不到。如果這種下去的話，是非常令人擔(dān)憂的。但是前面我們看到中央發(fā)生微調(diào)，我們個人認(rèn)為這個微調(diào)是非常重要的。我們在這里要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：