地王，房?jī)r(jià)的推手

　　進(jìn)入9月，京城告別了酷暑，連漲數(shù)月的樓市成交量也掉頭而下，讓燥熱了半年的樓市感覺到絲絲涼意，但土地市場(chǎng)卻再次迎來高溫，各項(xiàng)地王紀(jì)錄屢被打破或者被迅速接近。這使得消費(fèi)者再次開始擔(dān)心，因銷售量下降可能帶來的房?jī)r(jià)下降，會(huì)因?yàn)榈赝踉佻F(xiàn)而成為泡影。

　　-現(xiàn)象

　　地王再度頻出

　　經(jīng)過8月份的相對(duì)平靜期，進(jìn)入9月后，北京土地市場(chǎng)塵囂再起，各項(xiàng)地王的紀(jì)錄屢被打破。

　　9月4日，SOHO中國(guó)以40億元的價(jià)格，拿下望京B29號(hào)地，使其榮登北京“商業(yè)地王”寶座。

　　9月7日，萬科和中糧聯(lián)合拿下房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，溢價(jià)率達(dá)263%，樓面地價(jià)約合6452元/平方米，刷新了當(dāng)?shù)厣唐贩康貕K的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　同一天，在13家公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，北京金力投資有限公司以13億元的價(jià)格獲得朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地，樓面地價(jià)約14900元/平方米，僅比6月底奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東側(cè)住宅地塊15200元/平方米的樓面地價(jià)低了300元/平方米。

　　如果加上8月31日以總價(jià)5.16億元、樓面地價(jià)15756元/平方米成交，并創(chuàng)下338%的年內(nèi)最高溢價(jià)率的豐臺(tái)區(qū)六里橋地塊，這兩周土地市場(chǎng)的高溫可謂“逆勢(shì)而動(dòng)”。而隨著新地王的誕生，區(qū)域房?jī)r(jià)又開始蠢蠢欲動(dòng)，正在醞釀新一輪上漲。

　　-影響

　　房?jī)r(jià)普漲2000元

　　記者對(duì)今年以來產(chǎn)生的6塊地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，在地王產(chǎn)生的一個(gè)月后，周邊房?jī)r(jià)普遍上漲2000元/平方米以上。

　　如通州九棵樹地王產(chǎn)生前，該區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格普遍為8000元/平方米左右，地王誕生后，很短時(shí)間，周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)就突破9000元/平方米，一個(gè)月左右，銷售均價(jià)就超過了1萬元/平方米。

　　最典型的案例發(fā)生在富力城。5月21日，今年首個(gè)地王——廣渠門外10號(hào)地拍出后，兩周內(nèi)，富力城的二手房報(bào)價(jià)就從均價(jià)21000元/平方米上漲到23000元/平方米；6月30日，廣渠路15號(hào)地將區(qū)域樓面地價(jià)推上16000元/平方米后，富力城的二手房報(bào)價(jià)再度上漲，據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，富力城7月份的二手房均價(jià)達(dá)到25000元/平方米。短短兩個(gè)月，該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)就上漲了4000元/平方米。雖然這一漲幅中，也有整個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)的推動(dòng)，但周邊兩塊地王對(duì)其的推動(dòng)力更為顯著。

　　舊地王解套

　　地王們多半都是被逼出來的，絕大多數(shù)開發(fā)商在參與競(jìng)價(jià)時(shí)，都不愿成為地王，很顯然，因?yàn)檫@個(gè)“王冠”的代價(jià)就是付出比周邊項(xiàng)目高得多的成本，卻要承擔(dān)未來不可控的風(fēng)險(xiǎn)。但是，周邊的項(xiàng)目卻因此獲得巨大的收益，尤其是那些曾經(jīng)被牢牢套住的老地王們。

　　2007年10月25日，萬科以17億元的成交價(jià)奪得西大望路27號(hào)住宅項(xiàng)目用地，折合樓面地價(jià)約為11400元/平方米，成為2007年北京出讓土地樓面單價(jià)最高的地王。但2008年急轉(zhuǎn)而下的房地產(chǎn)行情，使得這塊地王成為萬科手中燙手的山芋，直至2009年5月，該項(xiàng)目仍處擱置狀態(tài)。區(qū)域新地王的產(chǎn)生解救了它。廣渠門外10號(hào)地成交后，市場(chǎng)即傳言萬科有意啟動(dòng)該項(xiàng)目，7月份，隨著廣渠路15號(hào)地的成交，傳言更加真切起來，8月份，萬科則對(duì)外宣稱，該項(xiàng)目案名擬定為“萬科藍(lán)山”，并正式動(dòng)工。至此，舊地王成功解套。

　　2007年12月24日，經(jīng)過194輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地(武漢)發(fā)展有限公司以14.3億的高價(jià)拿得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地，該地塊樓面地價(jià)近6300元/平方米，幾乎達(dá)到區(qū)域房?jī)r(jià)的八成。此后一年半內(nèi)，該地塊毫無動(dòng)工跡象。7月9日，上海綠地以30.25億元的總價(jià)、6605元/平方米的樓面地價(jià)拿下黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地、20號(hào)居住項(xiàng)目后不久，即傳來17號(hào)地即將啟動(dòng)的消息。

　　-解讀

　　短期效應(yīng)與長(zhǎng)期目標(biāo)

　　如何看待地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)？地王的頻出是因?yàn)槠髽I(yè)錢多燒的，還是需要籌集更多資金？地王頻出顯示的是市場(chǎng)對(duì)未來的信心還是市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)？

　　六里橋地王出現(xiàn)后，某網(wǎng)站針對(duì)地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)做了一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，結(jié)果顯示，67.31%的網(wǎng)友認(rèn)為“樓面地價(jià)太高了，示范效應(yīng)足夠大，一定會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)”，只有25%的網(wǎng)友認(rèn)為“地價(jià)跟房?jī)r(jià)關(guān)系不大，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，不會(huì)因?yàn)樾碌赝踉贊q價(jià)了 ”。

　　“土地成本的上升必然促使開發(fā)商的成本上升，開發(fā)商不可能低于成本價(jià)銷售，再者，優(yōu)質(zhì)地段的稀缺性和不可復(fù)制性，是開發(fā)商手中的砝碼，再配合好的策劃和品質(zhì)，賣出相對(duì)較高的價(jià)格也不是什么太大的問題。”第一太平戴維斯住宅部負(fù)責(zé)人常崢表示。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，地王對(duì)區(qū)域價(jià)格的推動(dòng)是必然的，從今年的形勢(shì)看，每一塊地王誕生后，一周內(nèi)，周邊的房?jī)r(jià)就會(huì)上浮1000元-2000元/平方米�！暗赝醯某霈F(xiàn)取決于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期判斷和企業(yè)拿地的目的。衡量地王的價(jià)格是否合理，一方面需要結(jié)合市場(chǎng)預(yù)期行情，另一方面卻需要分析企業(yè)拿地目的。拿到稀缺土地獲得開發(fā)利潤(rùn)只是企業(yè)的短期目標(biāo)，很多企業(yè)不惜代價(jià)拿地王還有企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，以中化方興拿廣渠路15號(hào)地看，更重要的是這塊地王成為中化方興進(jìn)入北京市場(chǎng)的一塊質(zhì)量很好的敲門磚�！�