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容積率、綠化率等與房產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)術(shù)語讓普通購房者似懂非懂,而市場上也有少數(shù)開發(fā)商在這方面打馬虎眼,因此我們有必要對此做一次解析,以便在購房時做到清清楚楚、明明白白。
容積率為2.6%,綠化率達到35%……看著這些專業(yè)術(shù)語,相信肯定有不少購房者似懂非懂,心里一個勁地犯嘀咕。然而,這些數(shù)據(jù)卻關(guān)系到居住的舒適性,因此有必要了解這些專業(yè)術(shù)語的真正含義,并以此作為參考依據(jù)。專家表示,目前與"率"有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車庫率和得房率等等。那么,這些專業(yè)術(shù)語跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系,市場上存在哪些認(rèn)識上的誤區(qū),在此有必要進行詳細(xì)解析。
專業(yè)術(shù)語應(yīng)了解
手里拿著一份售樓書,看著上面一些關(guān)于樓盤描述的文字,有些內(nèi)容讓老劉感到有點吃力。老劉想給自己買套住房,以前從未買過房的他還專門在網(wǎng)上找來很多資料學(xué)習(xí),諸如如何考察配套的優(yōu)劣,如何評估房型的好壞,如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等,通過一段時間的突擊學(xué)習(xí),他的確長了不少見識。
不過還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術(shù)語以及相對應(yīng)的數(shù)據(jù)時,他還是有點吃不準(zhǔn)了。老伴問他,小區(qū)的容積率高好,還是低一點好?綠化率是不是越高越好?老劉沒法解釋。此外,老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話:人均綠地面積達50平方米,是如何計算出來的呢,老劉弄不清楚。
的確,對于像老劉這樣的普通購房者來說,雖然平時有可能也曾聽說過這些術(shù)語,但是不是完全了解其中的含義就難說了。專家表示,這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì),如容積率過高的小區(qū)會因為樓層過高而給人壓抑感,綠化率過低則會使得小區(qū)環(huán)境太差,車庫率太小會導(dǎo)致停車極為不便,因此作為購房者,有必要對此有個清晰的認(rèn)識。
更有甚者,由于各種各樣的原因,目前在這方面還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)。比如有些購房者一味追求高得房率,反而忽視了住宅其他功能配套,也會給居住造成一定的困難。基于此,購房者更要對這些基本概念有個全面的了解。
容積率:盡量避免高指標(biāo)
容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值,這個比值越小,意味著小區(qū)容納的建筑總量越少,人均用地面積越多,居住品質(zhì)就會越高。為什么這么說呢?上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說,容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè),以及建筑層高也適中,因而居住品質(zhì)相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū),其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤,容積率超過5以上,因而整個小區(qū)內(nèi)高層建筑林立,讓人頗感壓抑。相比較而言,前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。
而與此同時,高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口,這對小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁,從而加速其老化。同時,高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議,購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率,如多層不超過3,以小高層居多的小區(qū)在4左右,而高層為主的小區(qū)不能超過5。
綠化率:謹(jǐn)防偷換概念
綠化覆蓋程度高達40%!如果這樣的樓盤位于寸土寸金的市中心,會不會讓人怦然心動?答案肯定是"會"。
綠化率是開發(fā)商會經(jīng)常提及的概念,跟容積率一樣,也是一項規(guī)劃指標(biāo),可簡單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率,其中綠地率中的綠地是指"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地",主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比,因此,樹的影子也可算入綠化覆蓋率,所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
但是有業(yè)內(nèi)人士指出,少數(shù)開發(fā)商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率,因為通過一些技術(shù)上的處理,均能得到不錯的效果,但實際上綠化面積到底有多少,則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度,除了要詢問綠化覆蓋率之外,還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。
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