“四萬(wàn)億”后遺癥

　　10月13日,2009年度胡潤(rùn)百富榜在北京發(fā)布。在排位前10的富豪中,從事房地產(chǎn)業(yè)及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的富豪(或家族)多達(dá)8位。而在前100位富豪中有51位涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)名副其實(shí)占據(jù)了中國(guó)財(cái)富的半壁江山。

　　胡潤(rùn)百富榜最直觀地映射出從去年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生的戲劇性變化。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入低迷之時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)卻成為盛產(chǎn)富豪的沃土。

　　10月19日,全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)成思危在南京大學(xué)做《當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與展望》演講時(shí)表示,2.1萬(wàn)億信貸資金并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),這部分資金涌入房市、股市,導(dǎo)致如今的高房?jī)r(jià)。

　　2005年,成思危曾在北京、上海、福州三地做過(guò)房?jī)r(jià)成本調(diào)查,當(dāng)時(shí)的結(jié)論是:建設(shè)成本,包括地價(jià)在內(nèi)占50%,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)30%,政府稅費(fèi)20%。不過(guò)那時(shí)還沒(méi)有收土地增值稅�，F(xiàn)在的成本分布,他認(rèn)為是“4個(gè)四分之一”,分別是建設(shè)、土地、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和政府稅費(fèi)。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠近日發(fā)表文章提醒中國(guó)政府的政策正面臨兩難:冷卻資產(chǎn)泡沫將使經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步降溫,而不冷卻泡沫,可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的災(zāi)難。貨幣政策的曲折,取決于哪種考慮占據(jù)上風(fēng)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮則不認(rèn)同謝的觀點(diǎn)。“中國(guó)的房子正在越蓋越結(jié)實(shí),沒(méi)有什么泡沫,如果有泡沫那也是為節(jié)能而用的空心磚。”

　　還有多少資金

　　在國(guó)有企業(yè)央企瘋狂拿地之后,令人不安的是,另一條資金輸送渠道的大閘又打開(kāi)了。

　　日前,國(guó)內(nèi)首只地產(chǎn)科技概念股中房信集團(tuán)(CRIC)登陸納斯達(dá)克,受到投資者熱捧,上市以來(lái)累計(jì)漲幅達(dá)35%。

　　而自7月29日北京金隅赴港上市以來(lái),已有恒盛地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)、華南城等多家房企完成境外上市。加上已通過(guò)聆訊和蓄勢(shì)待發(fā)的企業(yè),目前,排隊(duì)赴境外上市的內(nèi)地房企超過(guò)30家；實(shí)際募集和計(jì)劃募集的資金合計(jì)逾500億港元。瑞士銀行投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平預(yù)計(jì),四季度內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資金額將達(dá)到80億至100億美元。

　　此外,今年10月1日起,修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》正式開(kāi)始實(shí)施,為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)掃清政策障礙。國(guó)外類似的法律規(guī)定,保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金量估計(jì)在5%-8%之間,不會(huì)超過(guò)10%。根據(jù)央行報(bào)告,截至2009年6月,保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬(wàn)億元,也就是說(shuō)允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金量至少近2000億。

　　而這還沒(méi)有把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金算入在內(nèi),有關(guān)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的方案試點(diǎn)已準(zhǔn)備就緒,如果放開(kāi),帶來(lái)的資金難以估計(jì)。

　　可以肯定的是,在巨量的資金大潮涌入房地產(chǎn)行業(yè)之后,國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)走高。而宏觀政策將是最后一道閘口。

　　(文中伍童巖為化名/記者胡劍龍)