保險(xiǎn)資金此時(shí)獲得進(jìn)軍正處于上升期的房地產(chǎn)市場(chǎng)通行證，可謂先得天時(shí)之利，也必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定的影響。

　　保險(xiǎn)資金入市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是甘霖。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，住宅市場(chǎng)是主角，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，租金仍尷尬的處于下滑階段。與住宅市場(chǎng)迥異的買家群體與使用功能的特征，使得商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法與住宅共富貴。保險(xiǎn)資金具有追求穩(wěn)健安全與穩(wěn)定收益的特點(diǎn)，同時(shí)政策面也并不允許保險(xiǎn)資金直接參與房地產(chǎn)開發(fā)�？梢灶A(yù)見，能帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，來滿足保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債匹配原則的目標(biāo)將是保險(xiǎn)資金青睞的對(duì)象，諸如優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)和高級(jí)公寓產(chǎn)品，而同樣處于嘗試期的商業(yè)地產(chǎn)REITs也會(huì)是不錯(cuò)的選擇。而事實(shí)上，保險(xiǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的涉足已經(jīng)不乏先例。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過10家大型保險(xiǎn)公司通過特批形式直接購(gòu)買或間接投資商業(yè)地產(chǎn)，大都是以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為主，從2006年到2009年5月，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過120萬(wàn)平米。目前商業(yè)地產(chǎn)的不景氣，或許從某種程度上來說，恰恰給予了保險(xiǎn)資金抄底的機(jī)會(huì)。畢竟保險(xiǎn)資金作為偏向走中長(zhǎng)期投資路線的機(jī)構(gòu)投資者，只要對(duì)象的前提是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，那么就有充足的時(shí)間和耐心去孕育。更何況從經(jīng)營(yíng)收益而言，即使在目前，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率依舊高于住宅類產(chǎn)品。

　　沒有理由去認(rèn)為保險(xiǎn)資金入市會(huì)推高目前的住宅市場(chǎng)價(jià)格。首先，價(jià)格越高意味著空間越小，而若租金與價(jià)格兩者之間的上漲幅度不成比例，則更顯示了經(jīng)營(yíng)投資收益率的下降，目前高企的住宅市場(chǎng)價(jià)格，盡管從長(zhǎng)期來看，尚不具備大幅向下的動(dòng)能，但2007-2008年的市場(chǎng)走勢(shì)卻已經(jīng)確確實(shí)實(shí)的演示了生動(dòng)的一課。對(duì)于以走穩(wěn)健路線為主的保險(xiǎn)資金而言，升值性與經(jīng)營(yíng)性倒掛的住宅市場(chǎng)未必最好的選擇。其次，廉租房REITs若能全面推廣，也將成為保險(xiǎn)資金的理想目標(biāo)，而若能做到此，則對(duì)于目前匱乏的廉租房建造資金將是個(gè)很大的補(bǔ)充。當(dāng)然，廉租房REITs需要政府的扶植性政策的支持，這一點(diǎn)也相當(dāng)重要。美國(guó)的廉租房REITs經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o我們相當(dāng)?shù)膯�發(fā)。起源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)廉租房REITs，由于收益率的問題，始終沒有做到風(fēng)生水起，而到了1986年低收入住房返稅政策的實(shí)施，廉租房REITs的投資高潮持續(xù)了20年，該方案規(guī)定：任何公司或者REITs，如果投資于符合一定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的住房，政府將在10年內(nèi)返還占整個(gè)工程造價(jià)4%的稅費(fèi)，減免額在10年內(nèi)分期返還。

　　對(duì)保險(xiǎn)資金而言，能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，無(wú)疑是很大程度的拓寬了投資渠道。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，新資金的介入總是好事，期待雙贏乃至多贏的出現(xiàn)。

　　（趙春雷）