跟風(fēng)一手定價

　　二手成交阻滯

　　合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅表示，近期二手業(yè)主普遍將一手價作為二手樓定價的主要參考依據(jù)，認為“一手不跌，二手也不會跌”。業(yè)主寧愿推遲出售物業(yè)，也不愿過早售出物業(yè)而錯過更高的價格。

　　由于珠江新城拍出“地王”和一手價高企，二手業(yè)主繼續(xù)叫價很硬或“反價”，目前該區(qū)域大部分業(yè)主都是以一手價作為制定二手物業(yè)價格的“參照物”。合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)黃先生介紹，珠江新城“樓王”物業(yè)跟風(fēng)一手的情況最明顯。如南國花園周邊一手推新貨前，二手均價在14000~15000元/m2；周邊新盤定價起初是22000元/m2左右，由于交投暢旺，不到一個月加推的一手新貨升到26000元/m2；看到置業(yè)者對該地段的信心，部分業(yè)主也見勢跟風(fēng)，二手均價升到18000元/m2，而其中一些“樓王”物業(yè)更是“信心十足”，二手均價直接漲至20000元/m2，與一手價接近。但跟風(fēng)暴漲的直接結(jié)果是導(dǎo)致交易從活躍變?yōu)槔涞��?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，現(xiàn)時大部分業(yè)主會以周邊一手住宅售價為參照而定價，一些不急于出售的業(yè)主待價而沽，其二手放盤價直追一手價，導(dǎo)致目前二手價格虛高，成交量出現(xiàn)下降的情況。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，新港西板塊的江南新苑南北朝向望園景中層、面積約93平方米的單位，4月成交價約101.2萬元，成交單價為11000元/m2。由于該盤十一黃金周推出新貨，對外宣稱均價在15000~16000元/m2，二手業(yè)主聞訊提價，9月同類型單位成交價升到122.3萬元，成交單價為13289元/m2，前后價差約21萬元。

　　樓市存在“踏空”風(fēng)險

　　股市瞬息萬變，股民時常抱怨“踏空”，錯過最佳的成交價位；樓市調(diào)整較為遲緩，但是長時間有價無市，業(yè)主也會因待價而沽而發(fā)生樓市的“踏空”。李粵湘提醒，樓市發(fā)生調(diào)整時，二手定價無法跟上一手定價的步伐調(diào)整。倘若樓市形勢急轉(zhuǎn)直下，發(fā)展商較一般的市民對市場更敏感，能迅速做出調(diào)整策略。一手價格下調(diào)，二手業(yè)主未必可即時反應(yīng)，有可能會產(chǎn)生類似2008年樓市一、二手價“倒掛”現(xiàn)象，這時二手市場的客戶會流失到一手市場。

　　2007年樓市價格飆升，不少業(yè)主即使一再“反價”，買家仍愿意追價。有部分對后市過分樂觀的業(yè)主，不斷“反價”。到2008年經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下，再加上政府調(diào)控，買家入市信心受到抑壓。區(qū)域內(nèi)的一手新盤推出市場后，采取促銷等形式變相降價，直接導(dǎo)致了一、二手價格倒掛，直接吸引了二手客源；二手業(yè)主一時未能接受價格的回落，議價空間不大，甚至將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，待市場價符合心理預(yù)期再度出售。

　　中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，2008年全市二手成交均價為7348.56元/m2，較2007年的7653.42元/m2，只不過下跌了約4%。但全市二手成交量卻大幅減少了38%。業(yè)主盲目追隨一手定價，不及時拋售，可能會錯失出售的好時機。

　　落袋為安

　　到達預(yù)期即出貨

　　一手樓價升，二手樓價是不是就應(yīng)該跟著其步伐上漲？中原地產(chǎn)市場部人士表示不一定。二手樓的定價首先要視乎業(yè)主對資金回籠的迫切程度。如果業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)，放盤價太高，成交速度則會放緩。這時業(yè)主宜盡快出售物業(yè)，若以低于市場價出貨，會吸引更多買家，爭取在短時間內(nèi)成交。

　　合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)林先生介紹，目前在海珠江南大道南、昌崗路一帶投資客約占兩成左右，他們只求符合價格預(yù)期便出貨，覺得筍就進貨。投資客較普通業(yè)主更為理性，并不將地段作為唯一考量，其更看重是投資收益率，當(dāng)投資收益率達到一定比率，就堅決出貨，毫不惜售。（記者李鳳荷 吳潤洲)