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C 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多 物業(yè)公司難干活
“小區(qū)停車位嚴(yán)重不足,部分業(yè)主和我們反映了多次。我們想把小區(qū)內(nèi)的部分綠地鏟平,再和業(yè)主收一部分改建費(fèi)來(lái)修車位。但是這種決定卻遭到另外一部分業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題越多,物業(yè)公司的工作越是難干。”某物業(yè)公司經(jīng)理郭建民稱。
目前,許多物業(yè)公司面臨的難題就是物業(yè)費(fèi)的收繳率低,一些物業(yè)公司不得放棄部分小區(qū)的業(yè)務(wù),另謀出路。業(yè)主們不交物業(yè)費(fèi)的原因則是物業(yè)公司沒(méi)有把小區(qū)管理好,但這些問(wèn)題很多是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的。
“像南城某小區(qū),其樓盤(pán)建成已十多年,頂樓開(kāi)始漏水,小區(qū)管網(wǎng)老化,小區(qū)自建鍋爐問(wèn)題百出,但是物業(yè)公司必須征得80%的業(yè)主簽字同意,才能使用公共維修基金對(duì)這些問(wèn)題設(shè)施進(jìn)行維修,而許多業(yè)主常年不在,有的業(yè)主不同意簽字,物業(yè)公司沒(méi)錢(qián)解決設(shè)施維修問(wèn)題。”
“這樣,一些家中漏水,用不上暖氣的業(yè)主又感覺(jué)物業(yè)公司服務(wù)不到位,拒繳物業(yè)費(fèi),物業(yè)費(fèi)收繳率低,就會(huì)賠本沒(méi)法兒干。等到老物業(yè)公司退出之后,這個(gè)小區(qū)的遺留問(wèn)題會(huì)更多,而一些強(qiáng)勢(shì)業(yè)主會(huì)要求物業(yè)公司把遺留問(wèn)題先解決掉。這樣的小區(qū),哪個(gè)物業(yè)公司都不會(huì)接手!惫穹Q,如果開(kāi)發(fā)商在建樓時(shí)就把小區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃好,用質(zhì)量好的材質(zhì)建設(shè)小區(qū),這些問(wèn)題至少不會(huì)暴露得這么早。
除此之外,省城2000年之前建造的小區(qū)普遍存在停車位數(shù)量不足、暖氣無(wú)法分戶計(jì)熱、電梯承載能力有限、小區(qū)安保設(shè)施落后、上下水管網(wǎng)的保質(zhì)期已過(guò)的問(wèn)題,個(gè)別小區(qū)還有地基下陷、墻體裂縫等建筑質(zhì)量問(wèn)題。想徹底解決這些問(wèn)題就需要物業(yè)公司征求業(yè)委會(huì)或80%以上的業(yè)主簽字同意,才能到房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)使用小區(qū)業(yè)主共有的公共維修基金。但這個(gè)說(shuō)起來(lái)容易的事兒,物業(yè)公司做起來(lái)卻很難,“我們常常左右為難,里外不是人。”一位物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人無(wú)奈地說(shuō)。
太原錦宏物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人呂全新認(rèn)為,物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)對(duì)公共維修基金的使用沒(méi)有一點(diǎn)主動(dòng)權(quán),這會(huì)造成小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)緊急狀況時(shí),物業(yè)公司無(wú)力解決問(wèn)題。
而省城某區(qū)政府房地局物業(yè)科的工作人員稱,公共維修基金的保管、使用及監(jiān)管是全行業(yè)的一個(gè)難點(diǎn)。依照目前的法律法規(guī),這筆錢(qián)不能交給物業(yè)公司和業(yè)委會(huì),“物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人或成員如果對(duì)這筆錢(qián)使用不當(dāng),甚至貪污挪用,小區(qū)業(yè)主們將受到巨大損失,誰(shuí)又來(lái)給這樣的事情埋單?”
在目前的法規(guī)下,物業(yè)公司使用公共維修基金很難,為了避免糾紛,部分物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)簽訂服務(wù)協(xié)議時(shí),會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行檢查和測(cè)評(píng),并事先提出整改方案!霸S多開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題是規(guī)劃設(shè)計(jì)前瞻性不夠,公司接手這樣的小區(qū)不僅會(huì)賠錢(qián),還會(huì)麻煩不斷,物業(yè)公司寧可放棄這樣的業(yè)務(wù)!眳稳卤硎。
D 物業(yè)運(yùn)營(yíng)惡性循環(huán)
“麻雀雖小,五臟俱全。”物業(yè)公司經(jīng)理郭建民稱省城目前的商品房小區(qū)多為3-6萬(wàn)平方米的小區(qū)。但無(wú)論多大的小區(qū),物業(yè)公司都得對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)與一個(gè)5萬(wàn)平方米的小區(qū),其需要提供物業(yè)服務(wù)所配比的工種是一樣的。越是大的小區(qū),物業(yè)公司越方便管理,而僅有一兩座樓的小區(qū),同樣需要24小時(shí)的水電工、維修工、保潔工和保安。而同時(shí),體量不大的小區(qū)所收取的物業(yè)費(fèi)用有限,無(wú)法支持多工種24小時(shí)為業(yè)主服務(wù)。所以很多體量不大的小區(qū)物業(yè)為縮減成本,就讓工作人員身兼數(shù)職,降低招聘要求,甚至降低服務(wù)質(zhì)量。
某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人楊先生稱,普通小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)制定審核,物業(yè)公司不能亂抬價(jià)。遺留問(wèn)題多且體量小的小區(qū),物業(yè)公司往往入不敷出,只能降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,減少人力支出成本或巧立名目收費(fèi)。這樣的小區(qū),其綠化、安保、保潔等管理大都很差勁,業(yè)主們會(huì)以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好拒繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司又因物業(yè)費(fèi)收繳率低而無(wú)法正常工作,小區(qū)的物管服務(wù)形成惡性循環(huán)!皹I(yè)主收入穩(wěn)定、綜合素質(zhì)高,樓盤(pán)質(zhì)量不錯(cuò)的小區(qū),物業(yè)費(fèi)收繳率理想,物業(yè)公司都愿意來(lái)這樣的小區(qū)服務(wù)。”
山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華稱,體量過(guò)小的小區(qū),物業(yè)與社區(qū)管理的關(guān)系也非;靵y!霸谄渌鞘芯统霈F(xiàn)過(guò)這樣的事情,社區(qū)干部無(wú)法進(jìn)入商品房小區(qū)進(jìn)行政策宣傳、計(jì)生摸底、人口普查等社區(qū)工作!庇行┬^(qū)橫跨兩個(gè)縣級(jí)行政區(qū)或城市主干道,同一個(gè)小區(qū)的水、電、暖等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一樣,物業(yè)公司的工作很難。合理解決物業(yè)管理與社區(qū)、城市管理的關(guān)系,已成為物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)新課題。
E 制度配套缺失 制約物業(yè)發(fā)展
在我國(guó)物業(yè)服務(wù)較為先進(jìn)的北京、深圳等地,當(dāng)?shù)卣汲雠_(tái)了相關(guān)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,進(jìn)一步細(xì)化了業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。而在我省及省城太原,類似的細(xì)則卻未出臺(tái)。
我省政府主管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與北京、深圳等地存在不小差距,全省住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率僅為44%,尤其是大批工礦企業(yè)及事業(yè)單位職工宿舍仍然延續(xù)過(guò)去的行政后勤管理模式,由企業(yè)或單位來(lái)補(bǔ)貼一部分物管費(fèi)用,出現(xiàn)了問(wèn)題也是由企業(yè)或單位來(lái)解決,廣大居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)還有待提高。目前,國(guó)家相關(guān)部門(mén)在研究制定物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則,我省在國(guó)家細(xì)則出臺(tái)之后結(jié)合本省物業(yè)狀況,也將出臺(tái)操作性強(qiáng)、更貼切實(shí)際狀況的物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則。
對(duì)眼下物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)的種種問(wèn)題,分管房地產(chǎn)、物業(yè)的政府部門(mén)工作人員并不否認(rèn)。據(jù)了解,近幾年制定了多部建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),從制度上引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃上做到規(guī)范,實(shí)現(xiàn)水、電、暖、氣四表出戶,并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)規(guī)模大、功能全、質(zhì)量過(guò)硬的好小區(qū)、好樓盤(pán),以給物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。對(duì)于老小區(qū)網(wǎng)管不分戶的問(wèn)題,將逐步通過(guò)政府、單位補(bǔ)貼、個(gè)人出資的形式進(jìn)行改造。
對(duì)于小區(qū)規(guī)模不大的問(wèn)題,省建設(shè)廳正在引導(dǎo)各級(jí)政府在城市規(guī)劃、改造過(guò)程中,把棚戶區(qū)改造、舊城改造、新建商品房開(kāi)發(fā)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鋪設(shè)有力地結(jié)合起來(lái),完善小區(qū)居住和城市配套功能。物業(yè)公司可以擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)范圍,解決了其成本高運(yùn)營(yíng)困難的問(wèn)題!拔覀冋诠膭(lì)有實(shí)力的企業(yè)參與到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)來(lái),并希望現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng),為提高全省居民的居住質(zhì)量努力!毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
太原錦宏物業(yè)公司的呂全新認(rèn)為,廣大居民對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)識(shí)還有待提高。物業(yè)公司的許多服務(wù)是隱性的,專業(yè)負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司,會(huì)對(duì)小區(qū)的公共設(shè)備、安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)到位,以延長(zhǎng)它們的使用壽命。良好的物業(yè)管理和服務(wù),會(huì)讓小區(qū)氛圍和諧、居住舒適舒心。物業(yè)公司要盡可能地按國(guó)家和地方政策規(guī)范去服務(wù),可以利用節(jié)假日多舉辦一些與業(yè)主交流的活動(dòng),讓業(yè)主明白物業(yè)公司在做什么,理解物業(yè)服務(wù),減少磨擦和爭(zhēng)執(zhí)。
本報(bào)記者 戎紫冰
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