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“房地產(chǎn)調(diào)整比預(yù)期來(lái)得快,去得也快!卑凑站G城中國(guó)總裁壽柏年的說(shuō)法,“2009年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很幸運(yùn)。”可以說(shuō),在去年下半年至今的此輪房地產(chǎn)V型震蕩中,綠城的命運(yùn)起伏頗具代表性。
2008年底,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于寒冬谷底,過(guò)往以“舍得以高價(jià)拿地”聞名的綠城資金鏈幾近斷裂,瀕臨清盤的邊緣。千鈞一發(fā)之際,政策緊急出手。隨著包括降低首付比例、下調(diào)利率、減免稅費(fèi)等一系列刺激消費(fèi)的政策措施出臺(tái),今年以來(lái),樓市銷售顯著回暖。“天量信貸”如久旱甘霖,讓不少處于類似綠城境地的房地產(chǎn)企業(yè)安然脫險(xiǎn),甚至起死回生。
如果說(shuō),遏制樓市價(jià)格俯沖是政策制定者的初衷,那么,今年年中“地王”現(xiàn)象頻出,是否政策猛藥所帶來(lái)的“副作用”,也值得認(rèn)真思量。
兩只手推動(dòng)國(guó)企當(dāng)“地王”
一些國(guó)有企業(yè)出于資金保值和分享新一輪房地產(chǎn)上漲收益的考慮,涉足土地市場(chǎng)。在實(shí)際的操作中,部分企業(yè)將自有資金用于資本投資,而將信貸資金用于維持生產(chǎn),這個(gè)現(xiàn)象值得多加思量。
2009年二季度以來(lái),全國(guó)各地爭(zhēng)搶“地王”的大戲頻頻上演。銷售市場(chǎng)回暖和信貸放松的合力作用,催生了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。
而在一季度,雖然政策刺激樓市出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”,但彼時(shí),開(kāi)發(fā)商多在觀望,土地交易市場(chǎng)依然低迷。
“地王”大戲的真正上演,是由一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的地產(chǎn)新玩家揭幕的。6月底,在北京廣渠路15號(hào)地的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),中化集團(tuán)下屬的香港上市的方興地產(chǎn)以40.6億元天價(jià),創(chuàng)造了北京新的單價(jià)“地王”記錄,樓面地價(jià)高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米。此后,各地“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)不斷升溫。
在深圳,招商華僑城投資公司以5.3億總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地,樓面價(jià)達(dá)1.89萬(wàn)元/平方米,刷新紀(jì)錄成為深圳新“地王”。上海的爭(zhēng)奪更為激烈。7月份,金地集團(tuán)以總價(jià)30.48億元取得青浦趙巷10號(hào)地塊,但這個(gè)“上海地王”紀(jì)錄很快被刷新。中國(guó)海外發(fā)展隨后在上海長(zhǎng)風(fēng)兩幅地塊的拍賣中一舉奪魁,以總價(jià)70.06億元、平均樓面地價(jià)2.24萬(wàn)元/平方米,刷新今年“上海地王”總價(jià)紀(jì)錄,更成為今年的“中國(guó)地王”。
盡管土地市場(chǎng)此種爭(zhēng)奪似曾相識(shí),但歷史應(yīng)不會(huì)簡(jiǎn)單地重演。與上一輪房地產(chǎn)泡沫期相比,此時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)已“物是人非”。國(guó)有企業(yè)成為地王之戰(zhàn)的主角,是一個(gè)新的看點(diǎn)。
克而瑞中國(guó)研究中心提供的報(bào)告顯示,上半年各月成交總價(jià)排行前十的地塊中,六成的高價(jià)地塊由具備國(guó)資背景企業(yè)獲得。而在下半年,保利、招商、中海、中冶等國(guó)資背景的企業(yè)在南京、深圳、上海等地,接二連三地將“地王”總價(jià)或單價(jià)推向更高點(diǎn)。
與此相對(duì)應(yīng)的是,更多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)民企以及上市公司卻普遍謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科明確表示,在購(gòu)地方面將避免拼“地王”。總裁郁亮說(shuō),萬(wàn)科目前完全可以發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì),避免與人“血拼”。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更提醒業(yè)界,不要好了傷疤忘了痛,記吃不記打。
房地產(chǎn)行業(yè)人士普遍認(rèn)為,信貸及貨幣政策的雙寬松為國(guó)有企業(yè)提供了充足的流動(dòng)性,由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)尚未夯實(shí),一些國(guó)有企業(yè)出于資金保值和分享新一輪房地產(chǎn)上漲收益的考慮,涉足土地市場(chǎng)。
而在投資界人士看來(lái),雖然監(jiān)管部門對(duì)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有嚴(yán)格的監(jiān)管規(guī)定,但在實(shí)際的操作中,多數(shù)企業(yè)往往將自有資金用于資本投資,而將信貸資金用于維持生產(chǎn),信貸資金實(shí)際上變相進(jìn)入了股市、樓市。
市場(chǎng)存在的巨額利潤(rùn),政策上的操作空間,這兩只“手”成為推動(dòng)國(guó)企或者國(guó)企背景的資本競(jìng)相參與房地產(chǎn)逐鹿。
一位業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為,與2007年“地王”潮背景類似的是,2009年頻生新“地王”的另一個(gè)原因,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上市潮重啟。
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