-原因

　　持有成本太低

　　囤地現(xiàn)象為什么屢禁不止？一位業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出根本原因：“炒地跟炒房一樣，就是持有成本太低”。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)企業(yè)負責(zé)人告訴記者，與開發(fā)房產(chǎn)相比，“囤地幾乎沒有成本”。

　　雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，如果開發(fā)企業(yè)不能在承諾的開發(fā)期限內(nèi)完成開發(fā)工作，將受到相關(guān)懲罰，“但實際執(zhí)行中，處罰力度根本跟不上，甚至沒有任何處罰”，該負責(zé)人告訴記者，因為處罰力度跟不上，加上幾乎沒有任何開發(fā)行為，所以，囤地的成本只來自資金成本，而這種成本對囤地帶來的高額利潤而言，幾乎為零�！澳壳耙话闫髽I(yè)的資金成本是一年6%-8%，央企更低，大概在4%-5%左右，而囤地一年地價上漲幅度遠遠高于此�！�

　　以李澤楷拿的工體四號地塊為例，該地按照約定開工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，但實際情況卻是截至8月21日被轉(zhuǎn)讓時，整個工地僅有一個大坑。著名財經(jīng)評論員葉檀為其算了筆賬，該地轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元，當(dāng)初拍賣價為5.1億人民幣，按照當(dāng)時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上。

　　政策執(zhí)行性過差

　　除了持有成本過低外，現(xiàn)行政策可執(zhí)行性太差也是囤地現(xiàn)象屢禁不止的重要原因。

　　一位有過多年開發(fā)營銷經(jīng)驗的開發(fā)商告訴記者，每次政府說要嚴控囤地現(xiàn)象的政策出臺前，業(yè)內(nèi)都要緊張一次，但是，政策出臺后，卻都徹底放了心，“就像紙老虎，看著厲害，實際上沒有任何威懾能力，很難執(zhí)行�！�

　　根據(jù)目前規(guī)定，一年未動工可征收土地出讓金20%以下土地閑置費，閑置兩年以上可無償收回。

　　對此，業(yè)內(nèi)普遍認為貌似很嚴，但實際操作缺乏細節(jié)，大有文章可做。上述開發(fā)商笑問記者：“如果開發(fā)商拿到一塊20萬平方米的土地，兩年開發(fā)了1000平方米，這算不算開發(fā)？”

　　另有開發(fā)商告訴記者：“把規(guī)劃做復(fù)雜點，總需要修改，拖延時間；抓住政府規(guī)劃的問題不放，也可以拖延時間；實在不行，在工地挖個大坑，這也算動工吧”。

　　政策漏洞過大還不是最重要的，最重要的是，從政策出臺至今兩年多的時間里，全國各地對此政策的執(zhí)行程度更讓所有的開發(fā)商覺得此前的擔(dān)心是多余的�！澳昧说夭婚_發(fā)的土地比比皆是，超過兩年以上的多了去了，但有幾塊地真正被處罰被收回的？就算被處罰被收回的，開發(fā)商的實際損失也遠遠低于地價款，因為拍得土地后，基本上只要交了首付款，就可以無限期地拿著�！�

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從該政策頒布至今，全國出讓土地中，因閑置被收回的不超過5例。

　　業(yè)內(nèi)人士直言，這與地方政府執(zhí)行意愿不強有密切關(guān)系。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動。

　　供地計劃遭詬病

　　雖然有些企業(yè)囤地就是為了獲得高額利潤，但還有相當(dāng)一部分企業(yè)卻認為自己囤地是出于無奈，“政府供地計劃缺乏長遠性和透明性，如果不囤地，就會陷入被動中，非常不利于企業(yè)長遠發(fā)展”。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強則公開聲稱：“房地產(chǎn)是要囤地的，手里有糧心中才不慌�！边@點得到相當(dāng)多的開發(fā)商認同，即便是披露1/3房企不開發(fā)只倒地的潘石屹，也曾公開表示，土地供應(yīng)不足，地價上漲預(yù)期過高，是大部分企業(yè)囤地的主要原因。他認為如果國土部能夠把原來定的條條框框的東西打破，能夠按照中國城市化進程的需要供應(yīng)土地，這才是讓中國房價不會上漲20%，甚至30%的真正方法。

　　協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認為，囤地牟利跟當(dāng)今中國土地市場制度的不完善有較大關(guān)系。政府每年向市場究竟供應(yīng)多少土地，有太多的不可確定性。正是因為這種不確定性迫使開發(fā)商必須為自己買大量的土地，滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。