房貸利率上調(diào)影響買賣心理

　　去年10月，央行便動(dòng)用利率“杠桿”應(yīng)對(duì)金融危機(jī)下的樓市低迷。宣布從2008年10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　首付門檻和“供房”成本的雙雙降低極大刺激了樓市的投資需求。2009年第二季度開始，一線城市商品房呈現(xiàn)出價(jià)量齊漲的局面。到第三季度結(jié)束，全國(guó)房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)超過(guò)了2007年峰值。

　　不過(guò)隨著樓市投資過(guò)熱導(dǎo)致泡沫重現(xiàn)，銀行也開始亮出信貸收緊信號(hào)。記者日前獲悉：中國(guó)建設(shè)銀行總行已經(jīng)對(duì)全國(guó)分行提出的統(tǒng)一要求：只有首付四成以上才能享受到7折利率優(yōu)惠；首付兩成利率只能打8.5折。

　　房貸利率上漲究竟會(huì)增加多少“供房”成本？以一筆20年期總額60萬(wàn)元的房貸為例： 8.5折與7折房貸優(yōu)惠利率相比，月還款額將會(huì)上漲290.3元，總利息差額增加69671.23元。

　　“其實(shí)10余萬(wàn)元的成本分?jǐn)偟?0年并不算多，利率上調(diào)更多是一種政策信號(hào)。”北京南城某項(xiàng)目開發(fā)商就告訴記者，宏觀政策面的收緊最能影響買賣雙方的心理。

　　在二手房市場(chǎng)，記者通過(guò)走訪北四環(huán)中大恒基、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛我家等多家門店了解到：很多之前坐地起價(jià)的業(yè)主都已經(jīng)開始“松口”。例如和北苑家園一套總價(jià)約100萬(wàn)元的房子，議價(jià)空間能達(dá)到5萬(wàn)元甚至10萬(wàn)元。而此前，想讓房主“讓利”5000元都不是件易事。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：今年上半年北京二手房?jī)r(jià)格上漲接近40%。8月更是達(dá)到了12420元/平方米的頂峰價(jià)格。但從9月開始價(jià)格開始出現(xiàn)下滑跡象，而10月上半月二手房成交均價(jià)已經(jīng)比9月上半月均價(jià)下跌了3.47%。

　　銀行此時(shí)收緊房貸無(wú)疑讓房?jī)r(jià)失去了上升動(dòng)力。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，房?jī)r(jià)已呈下滑趨勢(shì)，并從郊區(qū)開始逐漸向內(nèi)環(huán)蔓延。大戶型受到的影響首當(dāng)其沖，有可能在今后幾個(gè)月的時(shí)間下跌到今年四五月的水平，即降幅為10%至20%之間。

　　與此同時(shí)，不少購(gòu)房者也在期待樓市出現(xiàn)新一輪的調(diào)整。近日某門戶網(wǎng)站調(diào)查顯示：16%的受訪者傾向于盡快出手買房，不能錯(cuò)過(guò)政策優(yōu)惠；28%傾向于觀望，等到有確切消息出來(lái)再說(shuō)；高達(dá)55%的受訪者選擇近期不出手，他們認(rèn)為政策優(yōu)惠結(jié)束可能使房?jī)r(jià)下跌，折扣重現(xiàn)。

　　甩賣與惜售：5年成為分水嶺

　　和房貸利率這樣“潛移默化”影響樓市的調(diào)控手段不同，另一條即將宣告終結(jié)的優(yōu)惠政策更牽動(dòng)買賣雙方的神經(jīng)。

　　2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了減免住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的新政策，將營(yíng)業(yè)稅的征收范圍從證滿5年改至證滿兩年，征收標(biāo)準(zhǔn)由評(píng)估價(jià)全額的5.5%改為按買賣差價(jià)征收5.5%。公告中也特別注明“以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日”。

　　二手房交易稅費(fèi)包括契稅、個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等幾部分。其中營(yíng)業(yè)稅不僅比重大，而且直指短期炒房行為。在營(yíng)業(yè)稅減免后，讓“領(lǐng)證”(按共有住宅買賣契約、拆遷安置協(xié)議、房款繳付日期、契稅繳納日期和產(chǎn)權(quán)證辦理日期等最早日期計(jì)算)不足5年卻超2年的“準(zhǔn)新房”交易成本大大縮減，刺激效果十分明顯。

　　隨著終止日期的臨近，不少中介公司紛紛打起營(yíng)業(yè)稅減免倒計(jì)時(shí)的牌子，這讓購(gòu)房者和5年內(nèi)的房主忙活起來(lái)。按照普通住房原營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人購(gòu)買未滿5年(含5年)的普通住宅對(duì)外銷售時(shí)，按照實(shí)際成交價(jià)全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅。

　　“利息和稅加起來(lái)肯定要多付很多錢，所以還是盡快買的好�！闭�是抱著搭上“末班車”的心理，上文提及的王力才會(huì)在此時(shí)堅(jiān)定出手。

　　以王力買下的近120萬(wàn)元的房屋為例：該房是房主在2005年簽訂購(gòu)房合同。按目前的優(yōu)惠政策并不需交納營(yíng)業(yè)稅。而一旦政策終止，該房屋便須交納營(yíng)業(yè)稅，費(fèi)用為成交價(jià)的5.5%，即6.6萬(wàn)元。

　　雖然營(yíng)業(yè)稅名義上是向出售者征收，但是房屋營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的4年中都是轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。因此一旦該項(xiàng)優(yōu)惠政策按時(shí)終止，購(gòu)房者必然將增加5.5%購(gòu)房成本。

　　和被分?jǐn)偟姆抠J利率相比，數(shù)萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅可謂是“真金白銀”�！百u方擔(dān)心優(yōu)惠取消后房子賣不上好價(jià)錢；買房人擔(dān)心營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)后自己要多掏冤枉錢�！币晃恢薪槿耸勘硎荆瑺I(yíng)業(yè)稅減免政策的“倒計(jì)時(shí)效應(yīng)”讓不少近期有購(gòu)房打算的買家紛紛朝前趕，這也造就了今冬二手市場(chǎng)的成交活躍。

　　然而并非人人都急著去趕營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”。在多數(shù)二手房賣家急于“甩賣”，并紛紛在價(jià)格上“松口”之時(shí)，那些購(gòu)房在5年以上的“老業(yè)主”大多惜售起來(lái)。

　　美聯(lián)物業(yè)東四環(huán)某門店的一位業(yè)主在掛牌時(shí)，定價(jià)就高于市價(jià)5萬(wàn)多元，并且特別向業(yè)務(wù)人員交代：每過(guò)一個(gè)星期總價(jià)加1萬(wàn)元。這位業(yè)主之所以底氣十足，就是因?yàn)樽约旱姆孔觿偤贸�過(guò)“5年”的標(biāo)準(zhǔn)線。優(yōu)惠政策終止后，要比其它“準(zhǔn)新房”少交大筆的營(yíng)業(yè)稅。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，目前登記掛牌房源中，5年以上的業(yè)主超過(guò)80%堅(jiān)持價(jià)格，有30%左右的業(yè)主選擇了提價(jià)，甚至部分業(yè)主選擇了直接提價(jià)10萬(wàn)元以上。而5年以內(nèi)的業(yè)主特別是兩年內(nèi)的房源，大部分選擇了可以議價(jià)，2至5年間的房源議價(jià)空間基本在2%~3%，而兩年內(nèi)的房源議價(jià)空間則高達(dá)3%~5%。 （朱藝）