-專家訪談

　　張羽沖

　　音樂(lè)人房地產(chǎn)投資分析專家

　　中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的10年間，張羽沖以他獨(dú)到的眼光，準(zhǔn)確地分析并預(yù)測(cè)了樓市價(jià)格幾波漲落潮。2007年11月，張羽沖基于對(duì)國(guó)際形勢(shì)的敏銳嗅覺(jué)和國(guó)內(nèi)政策的判斷，他預(yù)言，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將跌15%左右，他的分析曾經(jīng)讓很多人及時(shí)拋出房產(chǎn)，在樓市中規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者：北京這幾個(gè)月豪宅價(jià)格翻番，購(gòu)房者多是一些外地買(mǎi)家，幾萬(wàn)一平方米的豪宅竟出現(xiàn)搶購(gòu)局面，請(qǐng)問(wèn)對(duì)這種局面怎么看，豪宅價(jià)格迅速漲起會(huì)對(duì)北京樓市造成什么影響？

　　張羽沖：當(dāng)買(mǎi)房子變成存款是件比較可怕的事情，房子是買(mǎi)來(lái)住的，這種現(xiàn)象說(shuō)明全國(guó)沒(méi)有其他的投資機(jī)會(huì)，手里有資金的人如果做生意的話，誠(chéng)信不好會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，怕拿不回來(lái)錢(qián)，所以將買(mǎi)房子當(dāng)成存錢(qián)的渠道。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得快，人民幣會(huì)通脹，如果不想要房?jī)r(jià)漲得快，就需要有更多的投資渠道。

　　豪宅價(jià)格炒高的速度越快風(fēng)險(xiǎn)越大，就像股市，一口氣漲到6000點(diǎn)和用兩年漲到6000點(diǎn)，比起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)更大。假設(shè)一個(gè)人今年2萬(wàn)元買(mǎi)的房子，3個(gè)月就漲到3萬(wàn)了，到底該不該賣(mài)，這有一點(diǎn)點(diǎn)像賭博，我也有一點(diǎn)點(diǎn)彷徨，現(xiàn)在這個(gè)階段，不能給任何人做評(píng)判，我也不可

　　能看到最高點(diǎn)。但從投資的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在3萬(wàn)了，過(guò)一兩年漲到32000-35000元就沒(méi)有投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對(duì)于想賺取差價(jià)的投資者來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)空間已經(jīng)縮小了，因?yàn)閮r(jià)格漲得太快了，假設(shè)兩年內(nèi)出了物業(yè)稅，那風(fēng)險(xiǎn)還是很大的，其實(shí)35000元漲到42000元也就20%漲幅，并沒(méi)有太大利，建議投資者要遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)在大家購(gòu)買(mǎi)豪宅也有從眾心理因素作用，但也要想到，豪宅脫手不像小房子，如果市場(chǎng)不好了，賣(mài)出去就不太容易了，觀望情緒一來(lái)的時(shí)候，越大的豪宅成交的速度越慢，現(xiàn)在的購(gòu)買(mǎi)群體有特殊性，很多實(shí)力購(gòu)房者都是做能源起家的。當(dāng)國(guó)家慢慢開(kāi)始抓這一輪，慢慢這些人就少了，后期的接盤(pán)人在什么地方，這么多的豪宅賣(mài)給誰(shuí)呢？

　　記者：對(duì)未來(lái)的政策走勢(shì)怎么看？

　　張羽沖：未來(lái)政策會(huì)越來(lái)越科學(xué)化，如果出政策了，大家都不買(mǎi)房了，經(jīng)濟(jì)走下坡路了，這肯定不是政府希望看到的，未來(lái)的方向應(yīng)該是政府經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，制定出一個(gè)政策，能夠使市場(chǎng)保證一定交易量，房?jī)r(jià)微漲，都在可控范圍內(nèi)，不影響成交量和稅收。

　　記者：對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在拿錢(qián)合適還是拿著資產(chǎn)合適？

　　張羽沖：這個(gè)我也不能說(shuō)得那么絕對(duì)，就一半一半吧，手里有200萬(wàn)就買(mǎi)100萬(wàn)的房子，如果要投資的話，不要在高點(diǎn)出手，一定要在低點(diǎn)出手買(mǎi)入，賣(mài)的時(shí)候覺(jué)得值得就賣(mài)了，不用在最高點(diǎn)賣(mài)，給別人留點(diǎn)空間。

　　記者：買(mǎi)房子的話，中國(guó)樓市的租售比還有參考價(jià)值嗎？

　　張羽沖：我認(rèn)為有一半?yún)⒖純r(jià)值，對(duì)于投資者而言，一萬(wàn)元一平方米的房子能漲到2萬(wàn)元才去投，這樣才踏實(shí)，我認(rèn)為對(duì)于投資炒房的群體來(lái)說(shuō)，樓市還有一兩年做頭也就沒(méi)什么可做的了，需要走3年的漲價(jià)過(guò)程1年就完成了。對(duì)一次性付款買(mǎi)房的群體而言，目前樓市出租回報(bào)3%左右，收租金的收益比在銀行存錢(qián)不差，對(duì)一次性買(mǎi)房的人還算可以。

　　記者：樓市會(huì)大漲大跌嗎？張羽沖：樓市會(huì)不會(huì)漲，要看大家手里的錢(qián)是不是富裕，有沒(méi)有這個(gè)資本，大家的存錢(qián)、房貸，是不是真有這么多錢(qián)，能支撐房地產(chǎn)。我認(rèn)為樓市價(jià)格早晚會(huì)跌，因?yàn)檎�策原因，不�?huì)突然下跌，下跌的過(guò)程會(huì)有緩沖，只有沒(méi)有成交量才會(huì)突然下跌，整個(gè)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)完之前不會(huì)大動(dòng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在整個(gè)國(guó)民生產(chǎn)總值中占很大比重。

　　記者：對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，假設(shè)家里只有20萬(wàn)的存款，目前在北京是每月花點(diǎn)租金租房子住合適還是背上巨額債務(wù)，貸款買(mǎi)房子住合適？

　　張羽沖：手里只有20萬(wàn)的話，又擔(dān)心不買(mǎi)房子以后買(mǎi)不起，那除非幾個(gè)人合作，才能買(mǎi)房子。不過(guò)建議如果找到6%-8%以上回報(bào)的其他投資渠道，就租房子住，因?yàn)榉渴幸膊粫?huì)永遠(yuǎn)一直往上走，一直漲這么快。樓市到現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格了，也有樓盤(pán)讓利，什么事情不能絕對(duì)，不能說(shuō)所有樓盤(pán)都不能買(mǎi)，現(xiàn)在房源少，明年應(yīng)該會(huì)多些。

　　記者：目前您認(rèn)為哪里有投資機(jī)會(huì)，前景如何？

　　張羽沖：我目前投資在三亞，因?yàn)楹Ｄ喜皇且话愕挠邪l(fā)展前景，形勢(shì)的確很好，比在市區(qū)投資房地產(chǎn)的前景要大得多。三亞是非常值得投資的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，有一部分人開(kāi)始要享受生活，全國(guó)海岸線在熱帶24小時(shí)全天候可以度假的城市就這一個(gè)，天然氣候好，有錢(qián)的人老了，健康和生命最重要，這價(jià)值用錢(qián)是衡量不出來(lái)的。3年后，我對(duì)海南的樓市判斷就會(huì)見(jiàn)分曉，當(dāng)然不是指所有項(xiàng)目都能有好的收益，要看具體的項(xiàng)目，挑選重點(diǎn)第一是未來(lái)熱點(diǎn)地區(qū)，第二要找數(shù)一數(shù)二的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品，以前都說(shuō)海南只有一手市場(chǎng)沒(méi)有二手市場(chǎng)，我相信以后就會(huì)不一樣了。

　　記者：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)不低于很多發(fā)達(dá)國(guó)家樓市的價(jià)格，很多人有海外投資的打算，如何看海外投資？

　　張羽沖：中國(guó)人有錢(qián)的越來(lái)越多，但是去國(guó)外的話，老坐飛機(jī)會(huì)覺(jué)得很累，國(guó)外環(huán)境是好，但太遠(yuǎn)了，不方便，在國(guó)內(nèi)，有錢(qián)人有生活圈子，在國(guó)外生活圈子不熟悉，所以在海外投資方面我目前還不考慮。(記者 魯歡 張蓓 趙麗萍)