調(diào)控政策有保有壓

　　中央經(jīng)濟工作會議后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。12月14日，國務(wù)院要求采取綜合手段“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。其中包括“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”；“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險”。顯然，今后的房地產(chǎn)調(diào)控不會“一刀切”，差異化定向調(diào)控將成為主要手段。

　　北京大學(xué)陳國強認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策將采取“有保有壓，區(qū)別對待”的方式，二套房貸收緊將是必然。與此同時，中央要求適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，這表明普通住宅、自住性消費仍將受到扶持。房地產(chǎn)政策仍屬溫和調(diào)整，行業(yè)整體趨勢仍向好。

　　長城證券分析師黃清林指出，目前政策力度尚不大，預(yù)計明年上半年依然會維持適度寬松的貨幣政策，地產(chǎn)調(diào)控政策空間有限，購房需求將不會受到明顯抑制。但下半年可能面臨緊縮政策，并將對房地產(chǎn)市場形成壓制。

　　中國高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平分析，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控將是有“揚”有“抑”的雙重目標(biāo)：一方面，希望通過增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業(yè)持續(xù)“景氣”，保障巨大的開復(fù)工建設(shè)量，帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，政府也將通過抑制“投機性”行為來壓制漲幅過大、過快的房價，高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在風(fēng)險，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續(xù)發(fā)展帶來傷害。

　　2009年樓市六大關(guān)鍵詞

　　◆泡沫◆

　　2009年樓市在一片低迷中拉開帷幕，但3月以來，全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)上漲，國房景氣指數(shù)也一路回升，市場迅速回暖，樓市價量齊漲，僅前11個月的商品房及住宅銷售額就已經(jīng)遠超2007年和2008年的全年水平，銷售面積超越2008年全年，并接近2007年峰值時的全年水平。

　　◆地王◆

　　自5月份北京拍出廣渠門外10號地開始，眾多“地王”如雨后春筍般涌現(xiàn)。尤其到了下半年，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象頻頻上演，土地成交總價和樓面單價紀(jì)錄屢被刷新。中海以70.6億元拿下上海長風(fēng)地塊；綠地以72.45億拿下上海徐匯區(qū)地塊；廣州拍出總價高達255億元的地塊。不少央企手握重金，成為“地王”的制造者和擁有者。

　　◆捂盤◆

　　今年開發(fā)商捂盤之風(fēng)又起，推遲樓盤入市時間、分批銷售、炒號認(rèn)籌、內(nèi)部訂購等現(xiàn)象層出不窮。有關(guān)部門一直在打擊開發(fā)商的捂盤行為，尤其是在年底，相關(guān)措施開始加強。

　　◆囤地◆

　　在地王頻出的同時，開發(fā)商囤地、老地王“曬太陽”的現(xiàn)象也頗引人關(guān)注。根據(jù)國土部的調(diào)查，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃，閑置土地中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。打擊熱點城市炒地、囤地將成為國土部門下一步的工作重點。

　　◆上市◆

　　7月，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場，標(biāo)志著房企IPO時間窗口的開啟。11月，恒大地產(chǎn)、明發(fā)集團、龍湖地產(chǎn)、深圳花樣年集團等紛紛在香港掛牌。

　　不少已上市的地產(chǎn)商進行了再融資。今年，“萬保招金”四家地產(chǎn)商的再融資規(guī)模超過280億元，富力、遠洋、泛海建設(shè)等公司通過發(fā)行公司債也順利募得資金。值得注意的是，銀行授信也是房企融資的重要渠道。統(tǒng)計顯示，1-11月，獲銀行授信最多的10家房企共獲得約2400億元授信，其中萬科、綠地、金地和SOHO中國獲得的銀行授信均超過300億元。

　　◆國四條◆

　　從年初頒布的各項房產(chǎn)優(yōu)惠政策，再到年底打出的“國四條”等組合拳，房地產(chǎn)政策由松到緊的過程正是對樓市變化的最好注解。在稅收優(yōu)惠政策到期叫停的同時，國家將從增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等方面促進樓市健康發(fā)展。此外，有關(guān)部門還規(guī)定，開發(fā)商拿地首付比例不得低于出讓總價的50%。(于萍 整理)