民意調(diào)查

　　六成網(wǎng)友看空2010

　　接受網(wǎng)易房產(chǎn)調(diào)查的網(wǎng)友中，有63.2%認為明年的房價會“下跌”，另外有25.3%的網(wǎng)友則覺得上海樓市會“小幅調(diào)整”，僅5.5%的網(wǎng)友覺得明年的房價會“繼續(xù)上漲”，還有6%的網(wǎng)友對樓市“很難判斷”。

　　在面對“2010年你會買房么？”的問題時，有51.1%的網(wǎng)友表示“看具體的情況而定”，22.3%的網(wǎng)友表示“我是剛需，2010年一定要買房”，剩下26.6%的網(wǎng)友表示堅決不買房。

　　至于明年對房價產(chǎn)生最大影響的因素，高達70.4%的網(wǎng)友認為將是“政府的宏觀調(diào)控”，13.7%的網(wǎng)友則覺得“市場本身的供需情況”影響更大一些，還有6.1%的網(wǎng)友覺得會是“全球金融環(huán)境的影響”，剩下9.8%的網(wǎng)友則“不太清楚”。

　　后世博房價 后世博的泡沫思考

　　世博向來被視為支撐起上海房價的重要支點，那么它的出現(xiàn)給不動產(chǎn)帶來的實際影響關(guān)鍵體現(xiàn)在基礎(chǔ)建設上。首先是軌道交通，以世博為契機，上海的軌道交通網(wǎng)絡近年來迅速落成，僅在09年投入運行的就有7、8、11以及9號線的延伸段等。

　　不過值得注意的是，在世博帶來的配套下，上海的房價在近幾年有了明顯的上升，市中心房價目前的單價普遍高于3萬，而原本的中環(huán)區(qū)域單價是在2萬左右，短短幾年上海區(qū)域內(nèi)找不到萬元以下的樓盤，如此大的漲價幅度使人不禁擔憂，被世博帶動起的房價，在世博后會不會面臨一次回調(diào)？

　　對此，同策研究與咨詢部經(jīng)理夏宇認為世博對上海房價的刺激停留在05-07年，如今世博概念已經(jīng)被消耗，隨之而來的是依托世博而完善的配套對各個區(qū)域產(chǎn)生的間接影響，因此世博之后房價不會出現(xiàn)大幅度回調(diào)。易居研究院李戰(zhàn)軍也表示，上海的商品房源供不應求已經(jīng)非常激烈，政府要加大供應也存在土地供應不足的困境，只要供需矛盾得不到扭轉(zhuǎn)，房價就不會出現(xiàn)下調(diào)，李戰(zhàn)軍認為世博年房價還有很大的上漲空間。

　　世博之所以被許多人視為支撐房價的主力，很大原因就是出于其給市場帶來的預期。但是世博之后，上海還有更多的概念前赴后繼。從大浦東要打造的航運、金融中心，川沙的迪士尼，以及大虹橋，無一沒有帶給市場巨大反應的刺激。周康并入浦東后的，該區(qū)域近2萬的房價，川沙一房難求的現(xiàn)狀以及大虹橋周邊交通樞紐帶來的預期，都是最好的印證。業(yè)內(nèi)人士分析，需求具有彈性，真正支撐起目前房價是投資者、開發(fā)商對于市場的預期，只要不斷有概念出臺，這種預期就不會改變，也意味著房價很難有下調(diào)的空間。

　　世博經(jīng)適房 滿足需求仍靠商品房

　　面對居高不下的房價，經(jīng)濟適用房和廉租房無疑是眾多老百姓的福音。但是經(jīng)濟適用房的準入條件，比如年度人均可支配收入不超過27600元，家庭總資產(chǎn)不超過7萬等條件過于苛刻，使得大部分有購房需求的人群被排除在經(jīng)適房之外。但是在近日召開的“2010年全國建設工作會議”上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示，經(jīng)濟適用房面向范圍將從低收入者擴大為中低收入者，各地可根據(jù)建設的實際情況，對經(jīng)適房申購人群的收入標準進行調(diào)整。此言一出，短時給了眾多夾心層一絲希望，那么2010年是否意味著有更多的人可以加入到經(jīng)適房的申請中呢？

　　對此易居研究院李戰(zhàn)軍認為，這是主觀愿望，和實際情況存在差距。從最近公布的經(jīng)濟適用房量來說，也無法全部滿足實際申請的人數(shù)，如果進一步放寬準入標準，只會造成更多的人希望落空�？梢哉f，加大經(jīng)濟適用的量是一個趨勢，是長期的，在明年甚至后年，市場的需求還要依靠商品房。

　　世博年熱點區(qū)域掃描

　　三林

　　世博年，迎來第一漲幅

　　作為受到世博利好最大的區(qū)域，三林在過去幾年從一個動遷基地發(fā)展成為一個交通便利、配套齊全、品牌開發(fā)商齊聚、無人不知的區(qū)域。隨之而來，其單價也一路飆高，單價逼近2萬，即使如此三林仍然一房難求。近期，位于濟陽路的萬科金色公館開盤，單價更是高達3.5萬，與當前三林2萬均價相比，可謂是三林近幾年來的第一漲幅。為2010年三林的價格拉開高價序幕。三林的房價一直被外界質(zhì)疑是世博概念的炒作，甚至不少人預測世博之后，三林房價將面臨回調(diào)。雖然無法肯定2010年三林房價會以2009年的速度上躥，但是目前已經(jīng)清晰的是在金色公館的帶動下，三林迎來新一輪的漲價基調(diào)已定。

　　新浦江鎮(zhèn)

　　后花園，差異路線或保值

　　雖然浦江鎮(zhèn)和三林根本是兩個不同的板塊，但是由于也受到8號線等規(guī)劃的利好，浦江鎮(zhèn)一直以世博后花園形象示人。浦江鎮(zhèn)因為有萬科、華僑城、鵬欣集團的聯(lián)合打造，目前已經(jīng)是一個呈現(xiàn)意大利風情，定位高端的社區(qū)，價格自然也不菲，目前該區(qū)域的公寓房價格也已經(jīng)逼近了2萬元，絲毫不遜于距離世博更近的三林。2010年，如果整個市場的上漲基調(diào)不變，隨著世博的臨近，相信浦江鎮(zhèn)的房價依然會呈現(xiàn)繼續(xù)上漲的趨勢。而其所選擇的高端之路，也使得其與大眾化的公寓產(chǎn)品和可預見的經(jīng)濟適用房拉開了差距，成為其相對保值的籌碼之一。

　　川沙

　　迪士尼概念或降溫

　　2009年川沙可謂是整個上海最后起之秀的區(qū)域，先是迪士尼在“民間”的流傳促使該區(qū)域房價有了不小的浮動，之后官方公布的證實消息為該區(qū)域的房價注入了強心劑。短短幾天，川沙從原本本地需求主導的區(qū)域成為投資者爭相競購的香餑餑，房價也從原本不到萬元飆升到1.5萬元，甚至高于2號線沿線成熟的張江區(qū)域，許多樓盤上演一夜售罄的造錢神話。但是，相關(guān)人士卻表示，迪士尼對于川沙還停留在概念支撐的基礎(chǔ)上，川沙的交通、配套和成熟度遠遠無法匹配于目前的房價，川沙的房價透支了未來的規(guī)劃。2010年，隨著中央要求樓市降溫的基調(diào)明顯，這類概念區(qū)域的熱度或降溫。

　　嘉定

　　軌道模式逃不開跳價規(guī)則

　　2009年底，11號線通車進入倒計時，嘉定的開發(fā)商開始蠢蠢欲動，據(jù)某位想要購買嘉定新城的人士透露，他看中該區(qū)域的一個樓盤，原本定于年底開盤，如今原本開兩棟的房源瘦身為一棟，開盤日期遙遙無期，售樓處報出的房價是一天一價，上漲幅度都在5%-10%。業(yè)內(nèi)人士指出，目前不少外環(huán)區(qū)域的公寓房單價都已經(jīng)接近了1.7-1.8萬，而嘉定新城房價還停留在1.5萬以下，11號線開通之后，嘉定的房價難免向松江看齊。在這種預期下，開發(fā)商不漲價不符合常理，但是這種漲價后的房源未來還有多大的升值空間，值得買房者和投資者深思。