【爛尾樓樣本】

　　冒險(xiǎn)拿下誠邦別墅 卓越置業(yè)半年進(jìn)賬1.74億

　　全盤收購?fù)瓿珊髢H僅半年多，項(xiàng)目總銷售額已經(jīng)超過6億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1億元收購資金和向原項(xiàng)目股東授出的2.9億元零利率委托貸款。卓越圣安德魯斯的超高收益或許可以說明上海爛尾樓賣斷貨的原因。

　　半年進(jìn)賬1.74億

　　去年9月，卓越置業(yè)向上海多家媒體宣布，收購了上海德天置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。德天置業(yè)擁有上海青浦趙巷一個(gè)名為 “誠邦別墅”(推廣名為 “圣安德魯斯莊園”)的別墅項(xiàng)目，已被卓越地產(chǎn)以整體收購的方式納入名下。

　　一個(gè)多月后，卓越置業(yè)在上市招股說明書中透露了上述收購的代價(jià)。該項(xiàng)目可售的一二期總建筑面積共54802平方米，以項(xiàng)目上半年的平均售價(jià)30545元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所投入的資金額。

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)昨日向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的信息顯示，截至今年2月，該項(xiàng)目4個(gè)月的銷售總金額已超過1.74億元。

　　記者曾于去年11月造訪過該別墅項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)，圣安德魯斯莊園項(xiàng)目當(dāng)時(shí)已完全竣工。這意味著卓越置業(yè)在收購?fù)瓿珊髮?duì)工程施工領(lǐng)域的投入可能并不多。目前，圣安德魯斯莊園尚有11373平方米的建筑面積未銷售，以項(xiàng)目目前33865元/平方米的成交均價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目二期全部售完時(shí)，卓越置業(yè)至少可再獲利3.8億。

　　除已建成物業(yè)外，圣安德魯斯莊園還有待續(xù)建的一期項(xiàng)目用地。卓越置業(yè)去年10月發(fā)布的招股說明書顯示，一期項(xiàng)目用地的總建筑面積為30486平方米，其中估計(jì)可銷售總建筑面積為24327平方米。按33865元/平方米的成交均價(jià)計(jì)算，一期項(xiàng)目最少可取得8.2億元的銷售額。

　　低價(jià)背后的高風(fēng)險(xiǎn)

　　天下沒有白吃的午餐。卓越置業(yè)以如此低價(jià)獲取如此高收益項(xiàng)目背后，是公司可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾在去年率先披露，卓越置業(yè)在招股說明書公布的圣安德魯斯莊園一期面積和青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)公布的不同。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的招股說明書，“一期總建筑面積30486平方米，其中估計(jì)可銷售總建筑面積為24327平方米”；而按照2005年上海市青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)的批復(fù)，所述的建筑面積是 “一期開發(fā)商品房建筑面積18934平方米，其中24幢別墅建筑面積18441平方米，公建配套面積493平方米”。

　　招股說明書還披露，“由于發(fā)展項(xiàng)目在未經(jīng)土地管理機(jī)構(gòu)同意情況下停工超過兩年，根據(jù)土地出讓合同，我們的土地使用權(quán)或被沒收歸政府所有。”

　　此外，項(xiàng)目還受到經(jīng)濟(jì)糾紛案件的拖累。項(xiàng)目公司上海德天置業(yè)有限公司因?yàn)檫`反與上海策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006年11月簽訂的協(xié)議，被后者起訴支付清償損失150萬元、代理費(fèi)2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經(jīng)進(jìn)入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個(gè)住宅單位共3801平方米已被申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

　　事實(shí)上，“爛尾樓”項(xiàng)目多數(shù)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。SOHO中國去年8月收購東海廣場(chǎng)不久，也有媒體稱，東海廣場(chǎng)在轉(zhuǎn)讓給SOHO中國前曾進(jìn)行過多次交易，漏交各種稅費(fèi)約6億元。

　　中原地產(chǎn)分析師季峰說，各種不明債務(wù)和需要清算的巨額土地增值稅，正是“爛尾樓”項(xiàng)目的巨大風(fēng)險(xiǎn)所在，但這也是項(xiàng)目原業(yè)主愿意低價(jià)出售的原因。