房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險幾何？

　　上海證券報：在國家的宏觀調(diào)控之下，不少銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)，您如何看待房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險？銀行將對這項業(yè)務(wù)做何調(diào)整？對房地產(chǎn)開發(fā)商、個人購房者、以及房價會分別產(chǎn)生多大影響？

　　連平：房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務(wù)占比還相對較低，普遍都在8%以下，低一點的在6%—7%，可能有些中小商業(yè)銀行稍微高一點，大概達(dá)到10%多一點。如果說整個房地產(chǎn)市場總體上比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險還不會很大。對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款有不錯的回報，而且還比較穩(wěn)定，因此商業(yè)銀行肯定還是要做的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是中國所有行業(yè)中最重要的行業(yè)之一，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有很好的發(fā)展空間，它肯定還將是商業(yè)銀行非常重要的一塊業(yè)務(wù)。我們可以注意到，在2008年下半年中國受到國際金融危機的沖擊，房地產(chǎn)市場價格有所下跌的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸還是保持了相對穩(wěn)定的態(tài)勢。而2009年二季度之后，經(jīng)濟開始回暖，房地產(chǎn)市場價格也開始上漲，各家銀行也相應(yīng)增加了房地產(chǎn)貸款的比重，但并未有大幅度提升�？偟膩碚f，這樣的比重反應(yīng)了商業(yè)銀行對這塊業(yè)務(wù)還是比較關(guān)注的。

　　郭世坤：基于我們對于中國整個房地產(chǎn)業(yè)狀況和未來發(fā)展趨勢的判斷，在目前的中國文化背景和居民收入狀態(tài)下，個人住房貸款風(fēng)險相對較低，當(dāng)然銀行也要杜絕假按揭、虛假交易等。銀行提高首付成數(shù)，對于個人住房貸款可能不會產(chǎn)生太大影響，由于不愿意承擔(dān)更多利息等原因，中國居民甚至?xí)�自愿提高首付比例�?/p>

　　而從房地產(chǎn)開發(fā)貸款來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)良莠不齊，在土地交易開發(fā)過程中，難免會出現(xiàn)包括房地產(chǎn)商本身實力、信譽、以及環(huán)節(jié)斷裂等問題，這些都很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。還有可能出現(xiàn)房產(chǎn)價格不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、囤房，以及土地使用出現(xiàn)違反政策、違規(guī)等風(fēng)險。

　　銀行需要對上述問題引起重視和進(jìn)行有效防范，此時適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部貸款和墊款比例也是應(yīng)該的。此外，配合國家政策需要，銀行也需要加大對實體經(jīng)濟、企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施面的信貸支持。

　　銀行壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并不能說銀行退出了這一領(lǐng)域，而是銀行出于對信貸風(fēng)險的考慮，選擇更優(yōu)質(zhì)的貸款投向。對個人購房者，我認(rèn)為并不會產(chǎn)生太大影響；而對于房地產(chǎn)商，收縮政策則會產(chǎn)生較大影響；對于房價的影響則比較難以確定。從去年至今，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比均已有所降低，但實際房價仍繼續(xù)上漲，這也說明信貸與房價有聯(lián)系，但相關(guān)性并不太強。當(dāng)然，更低的利率、更低的首付成數(shù)，也會刺激房地產(chǎn)需求，使得進(jìn)入房地產(chǎn)市場資金增多。

　　貝哲民：上周四，國務(wù)院公布了一系列有關(guān)調(diào)控房貸的措施，我認(rèn)為這對于抑制房地產(chǎn)市場過熱有一定幫助。事實上，有關(guān)“二套房首付比例50%”的規(guī)定，遠(yuǎn)超越了歐洲、或美國等地的相關(guān)規(guī)定。這也意味著，中國的高儲蓄率和緊縮資金措施等可能會凍結(jié)原本計劃進(jìn)入房地產(chǎn)市場的巨大流動性。因此，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場可能仍存在許多風(fēng)險。

　　防控風(fēng)險路徑

　　上海證券報：您如何看待目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險？如果房價進(jìn)一步攀升，是否將為銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量埋下隱憂？銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)開發(fā)融資第一抵押物必須為建筑物、銀行降低相關(guān)貸款抵押價值比例不超過市場成本50%等規(guī)定，對于包括開發(fā)貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范是否有效？還有哪些進(jìn)一步防控相關(guān)風(fēng)險的措施建議？

　　郭世坤：從中國實際情況來看，未來房價仍有一定上升空間。當(dāng)然，在不同區(qū)域、不同樓盤，可能也會出現(xiàn)一定程度房價下跌的情形。如果房價上漲過快、甚至出現(xiàn)飆升的話，以后可能也會出現(xiàn)房價大幅下降的情況，而房地產(chǎn)價格下降肯定會帶來銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的隱憂。

　　當(dāng)前監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的監(jiān)控、政策規(guī)定，應(yīng)該說是比較全面和有效的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)融資第一抵押物必須為建筑物、銀行降低相關(guān)貸款抵押價值比例不超過市場成本50%等規(guī)定，這對防范風(fēng)險是有效的，在即使出現(xiàn)相關(guān)風(fēng)險的情況下，銀行資產(chǎn)也能夠得到有效補償。

　　對于進(jìn)一步防范風(fēng)險的措施，我認(rèn)為，在多年經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，政府對于房地產(chǎn)風(fēng)險監(jiān)管和防范比較有經(jīng)驗，也有相應(yīng)的對策。我補充建議主要有三點。第一，保證房地產(chǎn)市場規(guī)范性和房產(chǎn)交易的真實性。這需要監(jiān)管層和銀行兩方面更加重視，監(jiān)管層要加強監(jiān)管，銀行也需要進(jìn)行有效核實，防止虛假交易。第二，嚴(yán)格操作規(guī)范。要實現(xiàn)房產(chǎn)交易真實，必須從操作真實、有效開始，以前出現(xiàn)的假按揭、欺詐騙取資金，都并非因為監(jiān)管層、銀行沒有相應(yīng)的規(guī)章制度，而是在操作中銀行并沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行。第三，嚴(yán)格流程。流程需要得到保證，要保證購房交易的真實性，包括對于購房者購買能力等多種條件的審核，要保證真實性。

　　連平：現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了泡沫，房地產(chǎn)市場價格上漲的越快，為銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量埋下的隱患就越大。如果房地產(chǎn)市場價格大幅度飆升的話，那么離泡沫破滅的時間就不遠(yuǎn)了，所以這個時候銀行需要特別謹(jǐn)慎。

　　但是通常情況下，房地產(chǎn)泡沫的破滅跟利率的提升有很大關(guān)系，因為利率大幅度提升會購房者無力支付。而目前利率不太可能很大幅度提高，因此房地產(chǎn)泡沫也不太可能呈現(xiàn)迅速破滅的局面。另外目前我國的房貸業(yè)務(wù)中，首付比例相對來說還是比較高的，一般都在二到三成，現(xiàn)在將二套房提高到了五成，所以從首付比例的角度來看，與國際上相比風(fēng)險不大，接下來關(guān)鍵是要看利率。

　　我們現(xiàn)在要做的就是如何在利率不斷上調(diào)之前就將房價穩(wěn)定在一個相對合理的水平，這樣由于未來利率水平上調(diào)帶來房地產(chǎn)市場泡沫破裂的風(fēng)險就會相應(yīng)減小。我覺得最近出臺的這些措施還是比較及時的，在沒有動用利率政策之前通過這些行業(yè)政策將泡沫控制住，這樣可以避免未來出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　貝哲民：我認(rèn)為，建立一個房地產(chǎn)信貸交易的二級市場，能夠幫助降低商業(yè)銀行級別不高的房貸資產(chǎn)的風(fēng)險。不過，盡管當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險出現(xiàn)上揚態(tài)勢，但由于中國房地產(chǎn)貸款首付比例非常高等調(diào)控措施的存在，中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險并不會像歐洲、美國等房地產(chǎn)市場那么大。至于防控相關(guān)風(fēng)險的措施建議，我認(rèn)為需要進(jìn)一步改進(jìn)和提升銀行間互相個人信貸信用情況。 　　⊙記者 唐真龍 石貝貝