房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場“倒春寒”。

　　短短一周內(nèi)，以“國十條”的出臺為開端，國土部、住建部、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等相關(guān)部委出臺的遏制高房價的一系列組合政策以及財政部正在醞釀的一場關(guān)于產(chǎn)品成本核算制度的改革，讓一年來無限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)懸上了一把達(dá)摩克利斯之劍。

　　暴利，讓房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓地處于風(fēng)口浪尖。而成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的暴利無處遁形。

　　沒有統(tǒng)一成本核算制度

　　不久前媒體曝出這樣一則新聞：京城東部某樓盤長時間捂盤惜售，開盤當(dāng)天將每平方米均價以直升飛機(jī)的速度提高了4000元，導(dǎo)致群情激憤，購房者圍攻售樓處。消息一出，長久以來積聚在民眾心中的不滿瞬間被點(diǎn)燃，“成本幾何？！漲價何因？！”

　　目前，財政部為修訂相關(guān)行業(yè)的成本核算制度而啟動的調(diào)研工作正在各地緊鑼密鼓地進(jìn)行，其中不乏房地產(chǎn)行業(yè)。此前有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，即使翻遍了所有的書籍也沒有找到財政部發(fā)布的專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算制度。如果梳理清楚房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，這個總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來。

　　因?yàn)闆]有統(tǒng)一的成本核算制度，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)行業(yè)慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他稅費(fèi)等是房地產(chǎn)行業(yè)成本的四大塊�！半m然分地區(qū)、分項(xiàng)目、分業(yè)態(tài)，但基本比例還是相差不大的�！�

　　“土地成本35%左右，個別樓盤可能達(dá)到50%-60%，房屋開發(fā)成本(建筑安裝、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等)占40%左右，各種稅費(fèi)(營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等)占15%左右，因開發(fā)房屋期間產(chǎn)生的各種費(fèi)用(管理、銷售、財務(wù))占10%左右，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全部的成本構(gòu)成�！�

　　以我國中部某省會城市舉例說，樓面價(中高檔品質(zhì)樓盤)為2500元每平方米的樓盤，其開發(fā)成本為2500元左右，再加上“三費(fèi)”、稅金等，總成本應(yīng)在每平方米6500元左右。

　　　高定價不是成本惹的禍

　　據(jù)此，我們似乎可以得出一個能夠接受的房價，但戲劇性的一幕也就此拉開。

　　“根據(jù)目前的形勢，我們給房子定價幾乎是不考慮成本的�！北本┮晃环康禺a(chǎn)老總告訴記者。

　　財政部在此次關(guān)于成本核算的調(diào)研中明確詢問，企業(yè)產(chǎn)品定價是否以成本為基礎(chǔ)？除成本外還考慮哪些因素？看來這一條在房地產(chǎn)行業(yè)形同虛設(shè)。

　　上述房地產(chǎn)老總透露，一個項(xiàng)目的定價方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過計算成本加上行業(yè)平均利潤率核算，得出最終市場價格。另一種是對比核算法，即通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價格對比，得出最終的市場價格。通常采用的都是后者。

　　這位房地產(chǎn)老總告訴記者，他們2005年通過協(xié)議的方式取得一塊地皮作為商品房開發(fā)用地，根據(jù)與同一地段其他項(xiàng)目對比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售價。