應(yīng)多渠道收緊樓市投機(jī)資金

　　上海證券報(bào)：除了調(diào)控銀行信貸之外，對(duì)信托、發(fā)債等方面是否也應(yīng)該進(jìn)行控制，以收緊或者說切斷對(duì)樓市投機(jī)的資金鏈？

　　魯政委：當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，根本目的是要遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)的過快上漲，改善民生和防范未來金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。正如我前面說的，解決房地產(chǎn)問題的根本措施之一還是要增加供給。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)信貸、發(fā)債等融資，只要是合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控，仍然應(yīng)當(dāng)予以支持。如果面臨資金鏈緊張的恐懼，為過冬打算的房地產(chǎn)商固然不會(huì)再弄出“地王”，但同樣不能指望其會(huì)全力蓋房。

　　劉煜輝：信貸之外的貨幣當(dāng)然也要收緊，現(xiàn)在銀行間進(jìn)行所謂金融創(chuàng)新，如背靠背“對(duì)敲”操作是騰挪信貸資產(chǎn)是常用的手段。這樣銀行能夠發(fā)放更多超信貸額度的貸款。

　　而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題(行政壟斷膨脹造成私人投資成本極高，從而被擠入資產(chǎn)投機(jī))，使得這些資金都會(huì)變向地向房地產(chǎn)部門“漏損”，如國(guó)有部門或自己直接進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)充當(dāng)?shù)赝酰�或通過高息的委托貸款向私人部門“漏損”。

　　對(duì)于商業(yè)銀行的表外創(chuàng)新業(yè)務(wù)采用更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，抬升商業(yè)銀行的核心資本金門檻和抬升撥備水平都是必要的。

　　趙慶明：要調(diào)控房?jī)r(jià)，確實(shí)對(duì)于開發(fā)環(huán)節(jié)也不能忽視。從過去的規(guī)律看，當(dāng)房地產(chǎn)商的資金充裕時(shí)，它們往往傾向于捂盤惜售，而當(dāng)資金緊張時(shí)，則往往通過加快銷售來回籠資金和加快資金周轉(zhuǎn)。因此，當(dāng)前除了調(diào)控銀行信貸之外，對(duì)于信托、發(fā)債、利用外資等房地產(chǎn)開發(fā)商的其他資金渠道也要進(jìn)行適度控制。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，也不能絕對(duì)地卡死資金來源，否則可能由于住房供給減少而進(jìn)一步推高價(jià)格。無論是銀行信貸，還是信托、發(fā)債、利用外資，都可以結(jié)合開發(fā)商是否存在囤地、捂盤惜售、資金周轉(zhuǎn)速度等因素，對(duì)那些存在明顯投機(jī)的開發(fā)商應(yīng)該堅(jiān)決切斷一切資金來源。

　　祝寶良：我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金限制是不必要的，這將影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。關(guān)鍵是要監(jiān)測(cè)好開發(fā)商的資金用途，看資金是用于高價(jià)購(gòu)地還是房地產(chǎn)開發(fā)，前者需要調(diào)控，后者則需要鼓勵(lì)。

　　單一政策調(diào)控效果有限

　　上海證券報(bào)：此輪樓市調(diào)控政策與2007年那一輪調(diào)控有多大區(qū)別，預(yù)計(jì)調(diào)控效果如何？?jī)H從信貸資金而言，此輪調(diào)控是否會(huì)大幅收縮信貸資金對(duì)樓市的投入？

　　祝寶良：判斷效果先要看市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給兩個(gè)方面。從需求一方來看，購(gòu)房需求中有多少是投機(jī)性需求，其中又有多少是依靠房貸或者其他信貸渠道獲得資金，這個(gè)很難判斷。光靠限制二套房貸、三套房貸是很難限制投機(jī)性需求的。現(xiàn)在的貨幣流動(dòng)性比05、06年時(shí)高，貨幣環(huán)境更加寬松，以過往的經(jīng)驗(yàn)判斷現(xiàn)在的效果可比性比較差。

　　而從供給一方來看，這次對(duì)供給也是增加的。新“國(guó)十條”明確了增加保障性住房供給，這一點(diǎn)比2006、2007年時(shí)候的情況要好。如果這批保障性住房在下半年推出市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)是有一定抑制作用的。

　　由于需求和供給雙方都相對(duì)寬松，所以政策效果目前還不好判斷。但有一點(diǎn)可以肯定，就是房?jī)r(jià)會(huì)有一段時(shí)間的觀望期。而且這一輪調(diào)控也提出了要引導(dǎo)消費(fèi)，利用稅收政策來調(diào)節(jié)，另外限制異地居民貸款購(gòu)房也能抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，一般認(rèn)為一線城市50%以上的購(gòu)房需求都是投機(jī)性的。

　　應(yīng)該說，單靠一個(gè)政策來調(diào)控效果有限，利用行政加財(cái)稅的手段或許能得到更好的效果。

　　劉煜輝：此次調(diào)控與07年的調(diào)控，本質(zhì)上區(qū)別不大，都是從收緊貨幣為主，但是此次調(diào)控，中央政府明顯強(qiáng)調(diào)增加土地供給，特別是對(duì)于加強(qiáng)保障性住房用地方面，下了很大的氣力。當(dāng)然在今后執(zhí)行中，我不知道會(huì)不會(huì)遇到大的阻力，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)減速和地方政府遇到財(cái)政困難的時(shí)候，因?yàn)楫吘贡Ｕ闲宰》客顿Y大部分要靠地方政府拿出真金白銀來配套。大幅收緊確有難度。所以，此次調(diào)控的力度不取決于政策文本而取決于改革的決心。

　　魯政委：從調(diào)控的著眼點(diǎn)上，兩輪樓市調(diào)控都是從供給和需求兩方面著手的，都考慮到遏制投資和投機(jī)需求，都敦促開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度。但區(qū)別在于，本輪調(diào)控對(duì)地方政府增加中低價(jià)位房屋的供應(yīng)給予了更多強(qiáng)調(diào)，對(duì)二套及其以上的投資和投機(jī)型購(gòu)房，規(guī)定更加清楚、細(xì)致和嚴(yán)厲。

　　從政策的高壓態(tài)勢(shì)看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)存在企穩(wěn)或小幅回調(diào)可能，這可能首先會(huì)從二手房市場(chǎng)開始。

　　三個(gè)方面的原因會(huì)導(dǎo)致信貸減少對(duì)樓市的投入：第一，是更多政策禁區(qū)對(duì)信貸的抑制。本輪調(diào)控劃出了更多的“紅線”，比如二套房首付提高至50%等，將直接減少信貸的投入；第二，是銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)進(jìn)一步提高對(duì)信貸的抑制�；�于前面我們預(yù)期的短期內(nèi)房地產(chǎn)可能因政策而出現(xiàn)企穩(wěn)甚至回調(diào)可能，銀行會(huì)相應(yīng)調(diào)整風(fēng)控政策，減少對(duì)樓市的信貸投放；第三，是需求減少導(dǎo)致樓市信貸減少。部分人出于對(duì)調(diào)控政策效果的觀望，部分人則是由于杠桿率的下降削弱其購(gòu)房能力，由此導(dǎo)致信貸需求減少。

　　趙慶明：本輪樓市調(diào)整政策與2007年那輪調(diào)控基本相同，在政策手段上并沒有根本上的差異，表面看政策的力度似乎在加強(qiáng)。但是，對(duì)此我們似乎并不應(yīng)樂觀。因?yàn)橐坏┚o縮政策導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)低迷后，就會(huì)又緊接著出臺(tái)寬松政策，時(shí)而緊時(shí)而松的結(jié)果是一波房?jī)r(jià)上漲后，經(jīng)過一段時(shí)間停息，迎來又一波更強(qiáng)烈的投機(jī)性漲價(jià)。總結(jié)日本和美國(guó)已有的教訓(xùn)，我們到了應(yīng)該重新定位房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候了，如果僅僅是頭痛醫(yī)頭，不能從根本上禁止將房產(chǎn)作為投資工具，那么房?jī)r(jià)就會(huì)被資本所左右，而不是真實(shí)的住房需求來決定。

　　銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓

　　上海證券報(bào)：房?jī)r(jià)假如出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)驟增，據(jù)傳目前各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，您認(rèn)為，銀行可承受的樓市調(diào)整幅度有多大？此輪樓市調(diào)控，對(duì)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量有多大影響？

　　劉煜輝：這個(gè)不好講，如同反危機(jī)時(shí)要刺激樓市一樣，銀行之所以敢干，是因?yàn)樗�相信有政府兜底，所以房�(jī)r(jià)調(diào)不深。這條高速路上去了，就很難下來。經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫“路徑依賴”。

　　若這一條沒有，我看以銀行現(xiàn)在80萬億的資產(chǎn)，60萬億信貸，房?jī)r(jià)掉20%，銀行就有很大的問題，當(dāng)然我們大多是政府的銀行，可以通過慣用的手段，犧牲資產(chǎn)的流動(dòng)性以保證賬面一段時(shí)間不出問題也還是可以的。若真調(diào)，銀行真不知道怎么辦。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主心骨實(shí)際上是房地產(chǎn)。

　　這個(gè)行業(yè)占GDP增加值10%以上(加上建筑業(yè))，占投資1/4強(qiáng)，上下關(guān)聯(lián)60多個(gè)行業(yè)，地方政府高達(dá)7.3萬億的平臺(tái)融資都會(huì)變成銀行的“游魂”。若是房地產(chǎn)出問題，80萬億的銀行資產(chǎn)怎么辦，這也是目前居民、企業(yè)和投機(jī)客“底氣”所在。

　　祝寶良：消費(fèi)型房貸、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、以及政府融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是遞增的。一般來說，個(gè)人住房貸款至少有20%的首付款，那么這部分資產(chǎn)不良的承受力在20%以上。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)控，可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，但對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響也會(huì)比政府融資平臺(tái)貸款來的輕。

　　趙慶明：房?jī)r(jià)假如出現(xiàn)大幅下調(diào)，那將從開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款兩個(gè)層面對(duì)銀行產(chǎn)生影響，這兩個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)狀況是相當(dāng)不同的。銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款絕大部分是更早時(shí)候發(fā)放的，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，這些貸款背后的房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的可能性幾乎不存在，即使對(duì)于新發(fā)放的按揭貸款由于至少首付兩成，房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的幾率也相對(duì)較低。

　　實(shí)踐表明，只要不是假按揭，銀行在按揭貸款上幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)。而開發(fā)貸款的還款能力和來源主要是基于開發(fā)商未來房屋的銷售收入，如果房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，再加上開發(fā)商可能由此導(dǎo)致的惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，銀行在開發(fā)貸款上的損失就會(huì)非常嚴(yán)重。不過，目前來看，整個(gè)開發(fā)貸款在銀行貸款中的比重較低，銀行由此可能遭受的直接損失應(yīng)該在相對(duì)較低水平，不至于影響銀行的正常經(jīng)營(yíng)。

　　魯政委：從政策調(diào)控的根本目標(biāo)是為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，只要政策出臺(tái)頻率、范圍、力度、搭配得當(dāng)，房?jī)r(jià)不大可能出現(xiàn)大幅度的下挫。無論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，樓市出現(xiàn)波折，問題最大的都在商業(yè)地產(chǎn)上，而住宅尤其是居民抵押貸款，則問題相對(duì)小得多，特別是我國(guó)目前法律與西方顯著不同(房產(chǎn)歸銀行，就與銀行債權(quán)債務(wù)關(guān)系兩清；我國(guó)則是即使房產(chǎn)歸銀行，如果拍賣后無法清償欠款余額，債務(wù)人仍需清償剩余額度)，個(gè)人抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)將是可控。需要關(guān)注的倒是開發(fā)貸款和以土地收入為來源的地方融資平臺(tái)的償債能力。(記者 周鵬峰 鄒靚)