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　　2010年4月，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的政策調(diào)控，著力點(diǎn)是打擊投機(jī)，清理不合理需求。沒有人懷疑此波政策的威力，但政策成效多大，仍有待觀察

　　本刊記者/龐清輝

　　在一輪又一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控之后，政府的底牌似乎早已被猜透。自2009年下半年以來，已經(jīng)出臺了包括“國11條”在內(nèi)的緊縮調(diào)控信號，市場置若罔聞。2010年4月中旬，日日有新政，各部門密切配合，業(yè)內(nèi)稱，這是一場“有預(yù)謀的精準(zhǔn)打擊”。

　　是周期性的調(diào)整，還是行業(yè)的拐點(diǎn)？是揚(yáng)湯止沸，還是釜底抽薪？這次樓市調(diào)控政策能否成功擠破泡沫，達(dá)到如期效果軟著陸，各界態(tài)度不一、表情不一。

　　新政頻出

　　房貸新政出臺之前，首先激起漣漪的是國家電力部門智能測定的“6540萬套空置房”。

　　據(jù)國家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國660座城市、大約6540萬套房屋6個(gè)月的用電數(shù)字為零。這意味著這些房屋6個(gè)月以上無人居住，是空置的。如果以戶均2.5人計(jì)算，可供1.635億人居住，2008年比2007年城鎮(zhèn)人口增加1288萬人，按此城鎮(zhèn)化速度，填滿這批空置房屋，要12年。人們用這個(gè)數(shù)字來描述當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)之盛。

　　4月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。1～3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6594億元，同比增長35.1%。隨后，國家統(tǒng)計(jì)局又公布一季度GDP增長為11.9%。

　　幾組數(shù)據(jù)一出爐，各界均把焦點(diǎn)定位在了“中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的增長是否‘過熱’”上面。

　　就在這一天，“新國四條”亮相。4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議推出差別化信貸新政，規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　隨后，4月15日，國土資源部公布《2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下稱《用地計(jì)劃》)，不僅保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小戶型普通商品房的供地比例達(dá)到77%，遠(yuǎn)超中央70%的既定目標(biāo)，而且供地總量也大幅增加到18萬公頃，比2009年土地供應(yīng)高出2倍不止。

　　4月16日，銀監(jiān)會表態(tài)跟進(jìn)。銀監(jiān)會下發(fā)通知要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸規(guī)定。張馳之間，放松“地根”，收緊“銀根”。

　　4月17日，政策再升級。國務(wù)院對樓市再亮調(diào)控盾牌，出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，新增加內(nèi)容有：商品住房價(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這個(gè)被業(yè)界稱為“新國十條”的樓市新政，有5大項(xiàng)共10條。從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴(yán)格規(guī)定，被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”。

　　4月18日，媒體報(bào)道，重慶高檔房特別消費(fèi)稅獲中央批準(zhǔn)。國家稅務(wù)部門稱，正在抓緊制定《住房消費(fèi)稅暫行條例》。

　　4月19日晚，一貫傾向強(qiáng)調(diào)“市場力量”的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》。通知要求，未取得預(yù)售證的商品房，不得進(jìn)行任何形式的預(yù)銷售，取得預(yù)售證的項(xiàng)目，要在10日內(nèi)—次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。

　　實(shí)際上，又何止住建部，在這一輪調(diào)控中，國務(wù)院主管相關(guān)部委表現(xiàn)出來的積極程度前所未有。

　　4月20日，央行發(fā)布最新數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長，其中，個(gè)人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。除了個(gè)人房貸，央行數(shù)據(jù)還顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%。這是央行罕見的就單個(gè)季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告。數(shù)據(jù)充分說明，一季度房價(jià)高漲背后，信貸資金推動因素明顯。這也給正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了重點(diǎn)方向。

　　在同一天的4月20日，銀監(jiān)會也召開2010年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào)(電視電話)會議，銀監(jiān)會主席劉明康在會上著重強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)土地儲備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。

　　還是在這一天，國家審計(jì)署發(fā)布2010年第六號審計(jì)公告，披露11個(gè)省區(qū)各級政府土地專項(xiàng)資金管理不規(guī)范，并仍然存在違規(guī)征地、以租代征土地、違規(guī)協(xié)議出讓工業(yè)和經(jīng)營性用地等違規(guī)問題，矛頭直指地方政府。