偉業(yè)我愛我家研究院總經(jīng)理陳亮

　　“四季度或明年初樓市回升”

　　陳亮：冬天還沒有完全到來，但是春天也不遠了。我們的判斷是：1-3個月內(nèi)，即近期市場進入量跌、價下滑的狀態(tài)。政策調(diào)控的主要目的是壓價，而不是打量，但是首先要把量壓下去。量跌之后，市場的走向會出現(xiàn)分化：或是進入低迷階段，或是價格已經(jīng)有所觸底，進入自然反彈狀態(tài)。這種“反彈”不是價量都達到一定的高度，而是進入一個相對健康的上升空間。

　　現(xiàn)在和2008年相比，最重要的區(qū)別是現(xiàn)在的流動性還是比較充裕的，很多的資金在尋找出口。我們正在做的調(diào)研顯示，不管是代理項目還是二手房的看房者，大家都在考慮什么時候重新入市。樂觀來說，應(yīng)該是四季度末或者明年年初。

　　記者點評：有房的人還在觀望，無房的人則在期待抄底。樓市的長期上漲已經(jīng)改變了大家的心態(tài)，加劇了對房市的恐慌，反映到市場上就是跟風。最近三個月大家應(yīng)該會跟風不買，如果到了四季度，房價不見明顯松動，政策不再發(fā)力，跟風買房拉高房價的可能性就可能變成事實。

　　賽睿顧問董事長陳建明

　　“歐洲債務(wù)危機或致政策松綁”

　　陳建明：上周后半周，由希臘所引發(fā)的歐洲債務(wù)危機似乎已演變成另一次金融風暴。假如這一危機繼續(xù)加劇，真的導(dǎo)致世界經(jīng)濟二次探底，那么擺在中國經(jīng)濟面前的一定還是保增長、保就業(yè)的問題。在過去20多天的時間內(nèi)，中國樓市在嚴格的調(diào)控政策下，幾乎休克，尤其是一線城市。這種趨勢如果得以延續(xù)，甚至房價下跌成為主導(dǎo)趨勢，那么關(guān)聯(lián)行業(yè)萎靡，對于中國經(jīng)濟穩(wěn)健運行將是嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　我個人認為如果歐洲危機再加劇，中國樓市調(diào)控政策至少存在松綁的可能性。

　　記者點評：美國經(jīng)濟危機導(dǎo)致了中國2009年對樓市的“特別關(guān)照”。這一次呢？下半年宏觀經(jīng)濟的承受能力會如何，尚待觀察。

　　【觀察家】

　　北京房協(xié)副秘書長陳志

　　“開發(fā)商要準備過長冬”

　　北京房協(xié)副秘書長陳志在新京報傳媒主辦的《房地產(chǎn)世界》創(chuàng)刊儀式上表示，房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，一夜之間樓市的供求關(guān)系出現(xiàn)了一個逆轉(zhuǎn)，但樓盤降價不會很快�！皬慕�(jīng)濟面臨的問題和房地產(chǎn)的民生壓力來看，當前的樓市調(diào)控的壓力是中央和地方必須承受的，開發(fā)商要準備過一個漫長的冬天�！�

　　陳志認為，“這次調(diào)整中央和地方是一定要調(diào)到位的。過去多次的政策調(diào)整都有地方不作為或者推諉。而這次把政策做得這么徹底，地方政府已經(jīng)沒有空子可鉆了”。陳志表示，北京把所有的“選項”做足了，也是對中央的一個表態(tài)。政策是剛剛開始，會持續(xù)很長的時間。

　　他認為，樓市的調(diào)控不足以導(dǎo)致市場擔心的中國經(jīng)濟崩盤問題，但肯定會有壓力。銀行對30%左右的房價下調(diào)幅度是有風險承受能力的。從長遠和大局來看，現(xiàn)在的調(diào)控就應(yīng)該是必須要付出的代價，也是地方政府必須要承受的。陳志還表示，這次調(diào)控劍指炒房者，把過去炒房的資金困在樓市里。如果這些資金從樓市出來，今后的房價誰來接是一個很棘手的問題，如果再投向其他的領(lǐng)域，炒作農(nóng)產(chǎn)品，像去年的大蒜、辣椒一樣，對通脹是巨大的威脅。

　　陳志特別指出，現(xiàn)在的房價應(yīng)該從民生的層面考慮，調(diào)控將會持續(xù)較長的時間，將會是相對漫長的冬天，去年拿下“地王”的企業(yè)會面臨較大的困難；盡管大家都在擔心土地供應(yīng)，但是政府其實非常清楚，開發(fā)商手里持有的土地的量并不少，需要給開發(fā)商提一個醒：現(xiàn)在應(yīng)該早謀，早斷。因為現(xiàn)在的問題在于更嚴厲的政策，如物業(yè)持有環(huán)節(jié)稅收、遺產(chǎn)稅等政策什么時候出臺，不存在政策不出來的問題。

　　本版采寫/本報記者 張家齊 　

  　猜想

　　對于一些樓盤的打折促銷，不少買房人并不買賬�！霸瓉眍A(yù)計27000元，現(xiàn)在開發(fā)商要清盤，就定在21000元了�！背�陽北路一樓盤售樓員告訴記者，周六開盤，“現(xiàn)在能選上房”。

　　受新政調(diào)控影響，越來越多的購房人選擇觀望。多位購房人向記者表示，政策調(diào)控的威力尚未完全顯現(xiàn)。多數(shù)開發(fā)商仍然堅挺著房價，“政府也許會有后續(xù)政策促使房價下跌�！迸c此同時，恒大在全國范圍內(nèi)8.5折促銷也給了不少買房人信心。

　　哪些區(qū)域、哪些樓盤將迎合買房人的期待，通過實質(zhì)性降價打動買房人？

　　“郊區(qū)。”一位央企背景房企負責人表示，郊區(qū)土地供應(yīng)量大、樓盤競爭激烈，且前期漲價幅度比較大，“即使降價，開發(fā)商也能承受，依然有利可圖”。在他看來，城區(qū)樓盤抗跌性較強。

　　而另一位業(yè)內(nèi)人士則認為，受調(diào)控政策影響，不排除標桿企業(yè)選擇城區(qū)樓盤降價，做出明確姿態(tài)的可能性�！俺菂^(qū)樓盤關(guān)注度高，客戶認可度高，一旦房企確定降價并一次到位，可以給企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效益和社會反響。像上一輪調(diào)控時的美利山、冠城名敦道�！睂τ谀男�樓盤可能成為標桿企業(yè)的領(lǐng)降樓盤，他表示不便預(yù)測。

　　本版采寫/本報記者 張旭 　

　搜房網(wǎng)監(jiān)控顯示，北京已有10個樓盤率先降價

　　“每平米降三千，北京10大樓盤價格率先松口。”根據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，包括京貿(mào)國際城等樓盤在內(nèi)，北京已有10個樓盤率先降價。如某項目4月8日均價為27000元/平米，現(xiàn)在均價為25000元/平米。京貿(mào)國際城4月21日均價為26800元/平米，現(xiàn)均價26000元/平米。

　　而在部分樓盤，特別是前期房價漲速較快的區(qū)域，區(qū)域房價松動更為明顯。

　　“通州區(qū)地鐵線附近樓盤成交價不到16000元/平米。”日前，一位購房人這樣告訴記者。和通州前期房價暴漲，部分樓盤報價甚至達到28000元-29000元/平米相比，通州房價已出現(xiàn)明顯的松動跡象。

　　記者了解到，買房人所稱的樓盤為九棵樹站樓盤附近的一樓盤。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項目5月2日取得預(yù)售證，截至5月13日，成交均價為15791元/平米。記者從售樓處獲悉，該項目開盤價為17000元/平米，買房人可享受一次性付款9.5折、首付70%9.7折、首付50%9.9折的優(yōu)惠。然而通過計算可以發(fā)現(xiàn)，即使按照9.5折計算，均價應(yīng)為16150元/平米。而成交均價顯示為15791元/平米，這說明樓盤銷售過程中還有更大的優(yōu)惠。

　　而在此前，通州在售項目包括海棠灣、京貿(mào)國際城、珠江拉維家園等報價都在每平米23000元乃至25000元以上。在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，珠江拉維家園新一期房源公布每套房源價格前，顯示的擬售價格為19000元/平米。

　　一樓盤營銷負責人告訴記者，受北京“一房一價”政策的影響，現(xiàn)在開發(fā)商在申請預(yù)售證時往往傾向于先抬高報價，以預(yù)留打折促銷的空間。

　　據(jù)記者了解，大興、房山以及部分城區(qū)樓盤也都在不斷調(diào)低開盤預(yù)期。萬科副總裁毛大慶日前表示，萬科在北京新入市的項目，如房山長陽半島，也會調(diào)低入市價格預(yù)期，合理定價。

　　變相降價 打折幅度越來越大

　　北六環(huán)一項目全款8.8折優(yōu)惠，另有兩項目全款9折

　　在不少樓盤預(yù)留打折空間的同時，打折已經(jīng)在北京不少樓盤出現(xiàn)，且打折幅度比以往明顯加大。

　　“均價24000元，全款每平米減2000元，首付70%減1200元，首付50%減500元�！蔽挥谕ㄖ輩^(qū)的K2·海棠灣項目售樓員告訴記者，項目正在實行梯級打折優(yōu)惠。

　　“每平米減2000元實際上就是降價。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于開發(fā)商來說，“降價”的提法較為敏感，容易引起比較大反響，因此往往選擇以打折優(yōu)惠的方式，來實現(xiàn)事實上的降價，吸引買房人。

　　相對于新政前一般9.5折以內(nèi)的優(yōu)惠，最近樓盤整體打折的幅度明顯加大。記者從位于北六環(huán)的灣流匯別墅售樓處了解到，雙拼產(chǎn)品開盤均價是18000元-19000元，全款可以享受8.8折優(yōu)惠，“讓價幅度降到底限，接近成本價出手，盡快清盤”。同時，來自有關(guān)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位于海淀區(qū)的緣溪堂一次性付款享受9折優(yōu)惠，按揭享受9.5折優(yōu)惠；位于昌平區(qū)的高教新城一次性付款享受9折優(yōu)惠。