指望房產(chǎn)稅降房價是一廂情愿

　　房地產(chǎn)稅更像是給病人看病后的調(diào)理溫補藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實際的。如何通過合理的稅收制度設(shè)計讓其發(fā)揮藥效而不誤傷房地產(chǎn)市場的自住需求、不增加老百姓的負擔(dān),同樣考驗著政府的智慧

　　□張健銘

　　發(fā)改委在《意見》中提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”,很容易讓人將其與前不久《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中提到的“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”聯(lián)系起來,在國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的大背景下,自然容易引起各界的熱議。

　　房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個動作

　　在筆者看來,政府提出改革房地產(chǎn)稅,表達了決策層此次對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅決態(tài)度,更重要的作用在于對目前房地產(chǎn)市場的預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。從長遠來看,逐步推進房產(chǎn)稅改革的確也有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。但是如果把此次房地產(chǎn)稅改革當(dāng)成調(diào)控房價的救命稻草,指望房價在房地產(chǎn)稅改革后(目前尚還不能確定新的房產(chǎn)稅何時出臺,具體內(nèi)容是什么)應(yīng)聲下落,實在有些期望值過高。何況,房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個動作,只有從供需關(guān)系這個根上著手,有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機行為,輔之以房產(chǎn)稅改革,才能平穩(wěn)房價,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　不要誤讀“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。由于征稅會涉及到各方利益,因此特別敏感,政府在決策時也會特別慎重,這從相關(guān)的表述就可以看出。以前的措辭都是“條件具備時”、“穩(wěn)步推進”,即使這次宏觀調(diào)控下也只是說“逐步推進”。這是一個漸進的過程,不可能一步到位,上海、湖北、湖南、重慶等地的“試水”最多可以看作是房產(chǎn)稅改革的試點,這樣的嘗試是有益的,但指望能由此導(dǎo)致房價下跌就顯得一廂情愿了。

　　當(dāng)前不具備在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅的條件

　　此外,此次政府提出的“逐步推進房產(chǎn)稅改革”實際上是一個很籠統(tǒng)的說法,是稅制改革、稅種合并清理,還是開征房地產(chǎn)消費稅,抑或是開征房地產(chǎn)持有稅,在不同人的解讀下含義都是不同的,而大部分人都直接將房產(chǎn)稅改革等同于開征房地產(chǎn)持有稅(或者說開征物業(yè)稅)了。事實上當(dāng)前并不具備在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅的條件。

　　首先,房地產(chǎn)持有稅的真正課稅對象是土地,土地所有者才應(yīng)是房地產(chǎn)持有稅的納稅主體。在我國,國家才是城市建設(shè)用地的真正擁有者,房屋所有者只獲得了一定時期內(nèi)的土地使用權(quán),而且已經(jīng)支付了租金。因此政府作為土地所有者向土地使用者征房地產(chǎn)持有稅在法理上是說不通的。其次,開征房地產(chǎn)持有稅涉及到財產(chǎn)的申報和評估,而我國目前尚未建立起完善的財產(chǎn)申報和評估機制。再次,我國目前無論在法律架構(gòu)上,還是在專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人員的配置上,都還沒有達到課征房地產(chǎn)持有稅的條件。

　　如果由稅收引起的房地產(chǎn)持有成本壓力小于價格上漲的壓力,稅收最終會傳導(dǎo)轉(zhuǎn)移到房價中,反而導(dǎo)致房價上漲

　　正確認識房地產(chǎn)持有稅作用。姑且不論出臺房地產(chǎn)持有稅的條件尚不成熟,即使開征房地產(chǎn)持有稅,也應(yīng)該正確認識其在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中的作用。1994年稅制改革以來,我國初步形成了以房地產(chǎn)的取得、保有、交易、轉(zhuǎn)移為征稅點的課稅體系,但相對于當(dāng)年稅制改革中其他稅收體系的改革來講,以房地產(chǎn)稅為重要內(nèi)容的財產(chǎn)稅體系的改革主要還停留在構(gòu)建框架的層面,改革相對滯后,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要將稅收集中于房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié),而保有環(huán)節(jié)課稅少,負擔(dān)輕,房地產(chǎn)“重交易、輕擁有”的稅收制度設(shè)計,一定程度上“幫助”房地產(chǎn)持有者規(guī)避了市場風(fēng)險,加劇了房地產(chǎn)的炒賣行為,房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)了閉著眼睛買房子都能賺的情況。理論上講,開征房地產(chǎn)持有稅確實增加了投資成本,從而可以有效約束房地產(chǎn)供需雙方的行為,減少房地產(chǎn)市場的投機行為,引導(dǎo)土地的集約利用,調(diào)節(jié)收入分配。但是,在住房市場供需矛盾突出的情況下,如果由稅收引起的房地產(chǎn)持有成本壓力小于價格上漲的壓力,稅收最終會傳導(dǎo)轉(zhuǎn)移到房價中,反而會導(dǎo)致成本升高,房價上漲。由此可見,調(diào)控房價是一套組合拳,在根本上還需從市場供應(yīng)入手,增加供給量,改善供求關(guān)系。只有這樣,增加房地產(chǎn)的持有成本才有利于打擊投機,平抑房價。

　　這樣看來,改革房產(chǎn)稅更像是給病人看病后的調(diào)理溫補藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實際的。值得注意的是,即使開出房地產(chǎn)稅這一方藥,如何通過合理的稅收制度設(shè)計讓其發(fā)揮藥效,而不誤傷房地產(chǎn)市場的自住需求,不增加老百姓的負擔(dān),同樣考驗著政府的智慧。

　　作者單位:北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心