“都說(shuō)南京房?jī)r(jià)降了不少，可你告訴我，到底哪家樓盤(pán)降到我買(mǎi)得起了呢？”自打上個(gè)月起，南京市民李小姐每逢周末就到處看盤(pán)，可算來(lái)算去，發(fā)現(xiàn)還是買(mǎi)不起，光是“二套房首付50%”這道坎就把自己給困住了。

　　記者昨天在采訪中發(fā)現(xiàn)，“依然買(mǎi)不起”或“期待降一降”成了絕大多數(shù)買(mǎi)房人的一致心態(tài)。那么，南京的房?jī)r(jià)到底降到什么價(jià)位，才能讓開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人雙方都能接受呢？這話說(shuō)來(lái)簡(jiǎn)單，做起來(lái)可就難了：買(mǎi)房人希望越低越好，恨不能回到五年前；而開(kāi)發(fā)商當(dāng)然說(shuō)“不”，“降幾個(gè)點(diǎn)都肉痛”，一位業(yè)內(nèi)人士笑著告訴記者。

　　昨天，記者采訪了部分購(gòu)房者，對(duì)于河西、江寧與江北等地的心理價(jià)位，他們有自己的標(biāo)準(zhǔn)。那么，買(mǎi)房人的“美好愿望”真的能實(shí)現(xiàn)嗎？看看開(kāi)發(fā)商的回應(yīng)吧——

　　河西

　　買(mǎi)房人：我盼著降到1萬(wàn)2

　　開(kāi)發(fā)商：1萬(wàn)2是成本

　　李小姐2003年和老公在南湖買(mǎi)了一套二手房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格只有每平方米3000元。去年小寶寶降生后，50平方米不到的小家顯得擁擠了不少，加上夫妻倆的單位都要搬到河西新城，李小姐就動(dòng)起了在奧體買(mǎi)房的念頭。

　　“都說(shuō)房?jī)r(jià)降了，可我們還是根本買(mǎi)不起！這就好比一個(gè)胖人減肥，減了幾斤不假，可因?yàn)榛鶖?shù)太大，你根本看不出來(lái)多少。”轉(zhuǎn)了很多家樓盤(pán)，李小姐信心再次遭受打擊。

　　她跟記者算了筆賬：新政前，河西單價(jià)都在2萬(wàn)以上，多數(shù)樓盤(pán)均價(jià)為每平方米2.2萬(wàn)左右，一套100平方米的房子總價(jià)220萬(wàn)。當(dāng)時(shí)的貸款政策可以做到首付三成，也就是66萬(wàn)。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，這是一筆巨款，根本拿不出； 新政后，河西房?jī)r(jià)稍有回落，可價(jià)位依然保持在每平方米1.6萬(wàn)到1.8萬(wàn)之間。同樣是100平方米的房子，總價(jià)為170萬(wàn)左右，首付提高到五成的話，要一次性拿出來(lái)85萬(wàn)——與新政前相比，更買(mǎi)不起房子了。

　　“不可否認(rèn)，房?jī)r(jià)確實(shí)降了點(diǎn)，可貸款也更嚴(yán)了，讓我們這些改善型購(gòu)房的反而不敢出手�！崩钚〗阏f(shuō)，她希望房?jī)r(jià)能夠再降兩成以上，從現(xiàn)在1.6萬(wàn)的價(jià)位降到1.2萬(wàn)，就差不多到了該出手的時(shí)候了�！爱�(dāng)然，我也知道這只是假設(shè)，能否達(dá)成心愿只有祈禱了�！�

　　那么，李小姐的愿望能否實(shí)現(xiàn)呢？我們就以即將開(kāi)盤(pán)的“保利”為例，來(lái)解析一下吧——

　　去年9月份，南京國(guó)土局推出了一幅河西地塊，面積將近10萬(wàn)平方米，容積率2.2，拍賣(mài)底價(jià)8.5億元。經(jīng)過(guò)150輪競(jìng)拍，首次進(jìn)軍南京的地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)以15.92億拿下，每平方米7553元的樓面地價(jià)創(chuàng)下河西地區(qū)新的“地王”記錄。

　　在拿地僅僅九個(gè)月之后，這家樓盤(pán)就準(zhǔn)備上市銷(xiāo)售了，速度之快令人驚嘆。通常，如此規(guī)模的地塊從拿地到上市，需要一年半到兩年的時(shí)間。據(jù)了解，該項(xiàng)目將在本月底推出首批高層房源，戶(hù)型面積在140平方米到320平方米左右，全部毛坯交付，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)其房?jī)r(jià)將在15000元到18000元左右。

　　“7553元的土地成本，如果開(kāi)出1.5萬(wàn)的價(jià)位，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有點(diǎn)薄了�！币晃婚L(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，以過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地成本一般占房?jī)r(jià)的比例為30%左右，一家樓盤(pán)如果達(dá)到50%甚至更高，就表明開(kāi)發(fā)商在“放血”了。

　　再來(lái)算一筆細(xì)賬，每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，還有2000元到3000元左右的稅費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)等等雜七雜八的費(fèi)用，僅成本一項(xiàng)就在1.2萬(wàn)到1.3萬(wàn)上下，再加上合理的利潤(rùn)空間，房?jī)r(jià)賣(mài)到1.5萬(wàn)基本上接近“底線”了。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于去年河西的地價(jià)一路飛漲，土地成本從每平方米4000元飆升到了8000元以上，不少樓盤(pán)都出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，要開(kāi)發(fā)商犧牲利潤(rùn)賣(mài)房幾無(wú)可能。因此，李小姐希望河西毛坯價(jià)回落到1.2萬(wàn)元，恐怕很難實(shí)現(xiàn)。

　　每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，還有2000元到3000元左右的稅費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)，僅成本一項(xiàng)就在1.2萬(wàn)到1.3萬(wàn)上下。

　　算賬

　　結(jié)論

　　河西單價(jià)1萬(wàn)2，不可能！