繼3月“上海之春”房展會上出現(xiàn)高人氣后，這個“五一”假期，被譽為上海樓市風向標的“假日樓市”房展會依然接納了高客流。主辦方表示，除國內(nèi)共約200家大小開發(fā)商入場淘金外，更有17萬人次參觀，成交面積13萬平方米，成交金額19.2億元，成交均價12000元/平方米。無論參觀人數(shù)還是成交金額都是去年同期的一倍多，也超過樓市最火爆的2007年同期。

　　與會開發(fā)商告訴中國證券報記者，此次房展會共出現(xiàn)兩大特征：一是前期市場低迷時期房產(chǎn)商放出的高額回扣已經(jīng)大幅縮小甚至取消；二是基于目前房市中較好的人氣和消費能力，房企預(yù)備在推盤量和后期價格調(diào)整上均加大動作。

　　中信證券研究部分析師陳聰表示，4月上海商品房預(yù)售面積同比上漲47.96%，環(huán)比上漲10.77%。目前上海銷售情況和2007年相似，而遠超2008年。

　　房產(chǎn)研究機構(gòu)“易居中國”分析師薛建雄認為，從各方數(shù)據(jù)看，目前樓市已經(jīng)過熱，房價存在上漲風險。但此輪消費市場啟動的主因，還是前期價格下調(diào)遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果，如果房產(chǎn)商貿(mào)然加大市場供給和抬高價格，則此輪市場景氣未必能夠持久，5、6月份的房產(chǎn)市場應(yīng)該是以平穩(wěn)上揚的走勢為主。

　　房展會打折少 新盤人氣旺

　　在“五一”房展會期間，中國證券報記者看到，前期未在“上海之春”房展會上露面的萬科、富力等大型開發(fā)商此次亡羊補牢，紛紛露面布展。不過，此次展會告別了去年下半年以來此起彼伏的打折潮，大量位置較佳的樓盤基本退出促銷陣營，鮮有的小幅優(yōu)惠促銷樓盤集中在外環(huán)區(qū)域，外環(huán)以內(nèi)的樓盤至多推出一些“送電器、禮物”、“推VIP卡買房”等小恩小惠。

　　在上海中環(huán)集團4月15日剛剛推出的“萬里晶品苑”，售樓人士告訴中國證券報記者，所有380余套房源已經(jīng)全部售罄，售價均統(tǒng)一站穩(wěn)于13000元以上，沒有絲毫折扣，“現(xiàn)在想要只能等退房”。

　　上海中環(huán)線附近一家樓盤的銷售經(jīng)理則表示，企業(yè)堅持每一期新推房源都保持每平方米均價有1000元至1500元的漲幅，這一定價策略不會被短時間內(nèi)的市場波動打亂節(jié)奏。富力地產(chǎn)人士則表示，目前最壞的時候已經(jīng)過去，對2009年內(nèi)地樓市持謹慎樂觀的態(tài)度。

　　4月上海樓市的持續(xù)回暖，讓開發(fā)商堅定了“拐點”已成定局的判斷。尤其4月25日當天，上海樓市單日成交量突破了1000套，創(chuàng)下了2007年10月以來的82周新高。中銀國際分析師周路表示，以4月26日的可售面積推算，上海的存量房只剩下3個月的消化時間，較前期大幅下降，顯示存貨消化速度明顯加快。

　　5月成交量有可能再創(chuàng)新高

　　一季度和4月的良好銷售形勢，令開發(fā)商和消費者的預(yù)期均有所改變。薛建雄認為，從目前的市場熱情來看，5月成交量有可能再創(chuàng)新高，最終推動房價上漲。對重奪定價權(quán)的開發(fā)商來說，多家企業(yè)在前期降價熱銷之后，正在打算將房價重新調(diào)回到之前的高點。

　　易居中國調(diào)研報告顯示，目前上海市場買漲情緒抬頭的跡象非常明顯。多數(shù)開發(fā)商正在通過多批推盤小幅加價、將后繼房源報價推升至2008年高位等營銷手法，給購房者以漲價在即和房源稀缺的心理暗示，使得多數(shù)看房者匆忙入市。例如，李嘉誠在其“上海真如”項目開工的第二個周末，便高價推出了其“御翠園”的24棟雙拼別墅，且在三天內(nèi)售馨。萬科“金色里程”的報價從年初的15000元/平方米，上調(diào)到4月份的16500元/平方米之后，“五一”展會期間又抬高到18000元，這個價位已經(jīng)回到了2008年萬科在“三林”創(chuàng)下的最高紀錄。

　　但也有分析人士表示，目前表面繁榮的樓市背后的基礎(chǔ)還比較脆弱。房產(chǎn)分析師回建強告訴記者，存量房并非全是有效供給，真正的有效供應(yīng)是符合當前市場需求特征的房子。當前的有效供應(yīng)與有效需求正在激烈博弈，只有大部分開發(fā)商能認清形勢，穩(wěn)定住價格，積極推出有效供應(yīng)，5月的樓市才能保持“紅色”。

　　“普遍回暖”是個偽命題

　　中國證券報記者從上海房地產(chǎn)交易中心也了解到，“結(jié)構(gòu)回暖”是此輪回暖的重要關(guān)鍵詞。

　　根據(jù)該中心剛剛提供的4月上海住宅成交價格和面積比例數(shù)據(jù)，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，占據(jù)市場成交主流的價格是7000-10000元，占比24.9%，此外為10000-13000元，占比14.6%，2萬元以上的豪宅市場由于其地段的特殊性和在此輪金融風暴中的抗跌表現(xiàn)，也占據(jù)了11.5%的成交比例。而在面積構(gòu)成上，70-90平方米的交易占據(jù)25.7%，90-120平方米的交易占據(jù)28.1%。薛建雄表示，這些比例和數(shù)據(jù)再清楚不過地表明，上海的有效供應(yīng)集中在這一狹小區(qū)域內(nèi)，面積和價格不適合的樓盤的成交均不盡如人意，因此“普遍回暖”是個偽命題，今后的樓市還要進行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也是5月樓市的主基調(diào)之一。