“確切地說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)不是商改住項(xiàng)目的最佳銷售時(shí)機(jī)了，隨著樓市整體進(jìn)入回暖期后，這樣的過(guò)渡型產(chǎn)品如果在價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，很難再獲得良好的銷售成績(jī)，”曾經(jīng)在北京操盤(pán)著名商改住項(xiàng)目金都心語(yǔ)的開(kāi)發(fā)商金都杭城總經(jīng)理高宏標(biāo)向記者表示。

　　記者了解到，目前北京市在售的商改住項(xiàng)目以崇文區(qū)的新中驛和Free自由季最為典型，為了驗(yàn)證商改住項(xiàng)目已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)的論證，記者實(shí)地走訪了即將入市的Free自由季項(xiàng)目。

　　沒(méi)了價(jià)格優(yōu)勢(shì)商改住還好賣(mài)嗎？

　　“廣告上說(shuō)不是50萬(wàn)元就可以買(mǎi)，怎么只有一套啊！”

　　“怎么什么也不送�。可谈淖№�(xiàng)目不是送很多家電和柜子嗎！”

　　剛走進(jìn)Free自由季位于幸福家園底商的樣板間，幾位消費(fèi)者就圍著銷售人員紛紛質(zhì)疑。

　　一位Free自由季的銷售人員向記者介紹，項(xiàng)目位于崇文門(mén)夕照寺街，于3月20日開(kāi)始對(duì)外進(jìn)行廣告宣傳，預(yù)計(jì)5月中旬開(kāi)盤(pán)。對(duì)外宣傳的1.3萬(wàn)元/平方米是起價(jià)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右，最高價(jià)不超過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米。

　　記者了解到，該項(xiàng)目與之前熱銷的金都心語(yǔ)、合生麒麟社等項(xiàng)目相比交樓標(biāo)準(zhǔn)上存在著一定的差距，只做了廚衛(wèi)精裝修。

　　“其實(shí)裝修標(biāo)準(zhǔn)的降低也就意味著價(jià)格的變相上漲”，對(duì)于消費(fèi)者這樣質(zhì)疑銷售人員也表示了默認(rèn)。

　　“目前夕照寺街二手房的價(jià)格在1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米之間，50年產(chǎn)權(quán)的商改住賣(mài)如此的價(jià)格，肯定不具有優(yōu)勢(shì)，”鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士向記者表示。

　　盡管Free自由季售樓處里的看房人一直不少，但是質(zhì)疑聲音也不少，主要是價(jià)格過(guò)高，還有就是該項(xiàng)目緊鄰京滬鐵路，讓許多購(gòu)房者打了退堂鼓。

　　一位已經(jīng)來(lái)過(guò)幾次售樓處的購(gòu)房者向記者表示，自己一直猶豫不定，孩子要結(jié)婚著急等房子用，但是發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子比正經(jīng)住宅便宜不了多少，而且本身還存在一些本質(zhì)上的缺陷，比如產(chǎn)權(quán)、戶型、位置等。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商改住項(xiàng)目的銷售靠的就是一鼓作氣，因?yàn)檫@樣的項(xiàng)目屬于過(guò)渡型產(chǎn)品，本身就存在著硬傷，禁不起細(xì)致地推敲，因此必須在價(jià)格上吸引消費(fèi)者。

　　商改住項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)黃金銷售期

　　商改住項(xiàng)目的興起主要是由于市場(chǎng)上住宅項(xiàng)目供應(yīng)不足，導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商將立項(xiàng)為商業(yè)的辦公樓和寫(xiě)字樓改建成了公寓，本來(lái)期望改變規(guī)劃迎合市場(chǎng)需求，讓一些商業(yè)配套“變廢為寶”，但是隨著地產(chǎn)危機(jī)的到來(lái)，整個(gè)住宅市場(chǎng)交易量直線下降，讓本來(lái)就是“雞肋”的商改住項(xiàng)目交易變得更加慘淡。

　　“因此這樣的項(xiàng)目銷售要選擇一個(gè)最佳銷售時(shí)機(jī)，我個(gè)人認(rèn)為去年底和今年初是最好時(shí)機(jī)，由于樓市處于回暖前夕，市場(chǎng)急需要一種產(chǎn)品打開(kāi)這樣的僵局，顯然本來(lái)就屬于過(guò)渡型產(chǎn)品的商改住項(xiàng)目，就成為了開(kāi)發(fā)商打開(kāi)市場(chǎng)僵局最好的敲門(mén)磚�！备吆陿�(biāo)表示。

　　例如金都心語(yǔ)在去年底打出8800元/平方米的低價(jià)后項(xiàng)目銷售一空，隨后冠城名敦道也采用了低價(jià)入市的方式，也取得了成功，這樣不僅可以迅速回籠資金，同時(shí)也給項(xiàng)目打出了知名度，為其核心產(chǎn)品的銷售也奠定了基礎(chǔ)。

　　“說(shuō)白了，購(gòu)買(mǎi)商改住項(xiàng)目的本身就是一種消費(fèi)沖動(dòng)，圖的就是價(jià)格便宜，就和許多人逛商場(chǎng)一樣，看見(jiàn)便宜的東西就買(mǎi)，但是后來(lái)卻發(fā)現(xiàn)買(mǎi)了之后可能不適合自己。”

　　GVA衡信柏迪的營(yíng)銷綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼也表示，商改住項(xiàng)目已經(jīng)完成了其特定歷史使命，從目前情況來(lái)看，可以說(shuō)北京市商改住項(xiàng)目的供應(yīng)量處于嚴(yán)重的飽和狀態(tài)。他進(jìn)一步向記者表示，商改住項(xiàng)目的出現(xiàn)主要是由于幾年前，市場(chǎng)上純商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)匱乏才產(chǎn)生的。后來(lái)由于大量純商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目開(kāi)始打出商住的旗號(hào)，但是隨著地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會(huì)淘汰。（賴大臣）