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“住宅禁商”將解禁 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商展開招商戰(zhàn)
2007年03月28日 15:40 來源:中國經(jīng)濟(jì)時報

  3月24日,北京市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,為了避免與《物權(quán)法》對民宅商用規(guī)定的沖突,將在《北京市房屋租賃管理辦法》最終出臺時,刪除征集意見稿中有關(guān)禁止民宅商用的規(guī)定。這使去年6月被一紙“住宅禁商”令搞得十分尷尬的商住公寓徹底“抬起頭來”。其實,此前,北京已有華貿(mào)中心、財滿街、住邦2000、輝煌國際等數(shù)家以住宅立項的商務(wù)樓獲得有關(guān)部門的“特赦令”,允許注冊公司進(jìn)行商務(wù)活動。

  與此同時,那些使用權(quán)50年的純商業(yè)地產(chǎn)項目如寫字樓、商鋪等又一次面臨商住公寓的低價招商競爭。據(jù)了解,在繁華地段,寫字樓和商住樓之間的租金差異能達(dá)到2-3倍。出于節(jié)省成本和使用權(quán)70年的商住樓更容易申請到貸款等方面的考慮,很多中小企業(yè)選擇租用商住樓。

  面對急轉(zhuǎn)直下的市場形勢,北京的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛祭出了各自的“殺手锏”,展開了一場慘烈的招商爭奪戰(zhàn)。

  位于京北的明天商業(yè)中心近日率先推出“投資即返3年租金”的新模式。據(jù)該項目負(fù)責(zé)人介紹,買300平米現(xiàn)鋪,就可直返約43萬元租金。投資者購買一定面積的商鋪,開發(fā)商在簽約時按照13年投資回報周期核算,直接返還3年租金,即前3年租金在客戶簽約時,從售價中一次性扣除,以此價格簽約付款。

  他表示,這3年商鋪的經(jīng)營管理權(quán)歸開發(fā)商使用,由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣,養(yǎng)商期的困難全由開發(fā)商承擔(dān)。3年后,投資者可以與前三年的商家繼續(xù)合作,也可根據(jù)情況另做打算!拔覀兊臒崃Σ灰钩菫榈叵律虡I(yè),銷售起價不到6000元/平米,可以說是用低于住宅的價格賣商鋪!

  “相比市場上實行較多的‘售后包租’、‘帶租約銷售’等做法,這種策略風(fēng)險低、收益大,返租金達(dá)20%左右,還讓投資者節(jié)省了契稅、公共維修基金、印花稅等。”萬商俱樂部總秘書長楊澤軒對此舉措予以肯定。他對記者說,前兩天他跟從北京建外SOHO撤出的一位商戶談。這個老板認(rèn)為開發(fā)商過多考慮自己利益,高價賣了商鋪之后又沒有實行統(tǒng)一運營管理,導(dǎo)致了很多商戶撤出。有的開發(fā)商更黑心,前期簽的十年經(jīng)營協(xié)議,因為后期商鋪有了良好盈利,就寧可承擔(dān)違約責(zé)任,也要毀約提高租金。

  為了贏得投資者的惠顧,位于京東的國美第一商街最近也推出一種全新的商業(yè)運營模式——國美超市綜合體,并采取了北京十大品牌地產(chǎn)代理行聯(lián)合代理招商的形式,強(qiáng)力爭奪客商。

  據(jù)該項目開發(fā)商介紹,所謂的國美超市綜合體不同于傳統(tǒng)的超市、百貨業(yè)態(tài),是集超市、百貨、專業(yè)賣場于一體的新型商業(yè)綜合體。

  思源顧問機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理劉伯庸認(rèn)為,國美超市綜合體的最大優(yōu)勢在于通過細(xì)分消費需求,對購物的人流進(jìn)行有效分流,人性化地細(xì)分業(yè)態(tài)布局,使每層都以主題專業(yè)賣場的經(jīng)營模式出現(xiàn)。國美商業(yè)的創(chuàng)新理念吸引了十大品牌代理行的聯(lián)合代理招商。

  他向記者表示,以市場定規(guī)劃、以業(yè)態(tài)定產(chǎn)品、以管理保經(jīng)營,開發(fā)商策劃招商可謂煞費苦心。現(xiàn)在北京的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入“買方時代”,而招商的“殺手锏”最厲害的應(yīng)該是如何贏得投資者的信任,以及多贏、共贏的心態(tài)和舉措。(記者 謝光飛)


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