2006年廣州、深圳房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)20%，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的“雙指標(biāo)”，也被推到了備受關(guān)注的風(fēng)口浪尖。2007年伊始，政府、開發(fā)商、消費(fèi)者又開始了新一輪的博弈。土地增值稅的清算是否會(huì)成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落的“重磅炸彈”？外資是否仍然加大對(duì)中國(guó)樓市的投資？房?jī)r(jià)漲還是跌？專家認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”，要關(guān)注投資火熱背后的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)�！ �
房市變幻：廣東從“慢熱”轉(zhuǎn)為“領(lǐng)漲”
記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1834.34億元，同比增長(zhǎng)22.43%，比全國(guó)增長(zhǎng)高0.63個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為22.6%，高于全國(guó)平均水平4.96個(gè)百分點(diǎn)。
在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的風(fēng)風(fēng)雨雨后，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)銷售仍然有較樂觀的預(yù)期。2006年，廣東商品房施工面積同比增長(zhǎng)13.58%，新開工面積同比增長(zhǎng)9.98%，竣工面積增長(zhǎng)16.68%，各項(xiàng)指標(biāo)比上年有較大幅度的增長(zhǎng)，2005年這三個(gè)指標(biāo)分別是7.90%、1.62%、0.41%。
盡管有專家呼吁等三年后再買房，但是在上半年的苦苦觀望后，不少市民還是出手了。2006年廣東商品房銷售額2490.64億元，增長(zhǎng)19.5%，銷售面積5106.44萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.0%。這種情緒的影響在第四季度尤其明顯，第四季度銷售額886.41億元，環(huán)比增長(zhǎng)74.43%；銷售面積1916.69萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)93.37%。
在開發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)是其有力支撐。2006年廣東商品房加權(quán)平均均價(jià)是每平方米5314元，增長(zhǎng)11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房?jī)r(jià)分別為每平方米6545元、9384元，分別增長(zhǎng)22.4%和25.3%。
記者從仲量聯(lián)行獲悉，大量資金涌入珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)。以廣州為例，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過(guò)五千萬(wàn)元)成交總額達(dá)170億元，比2005年增加372%，投資市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，除了住宅市場(chǎng)的火熱外，高端寫字樓市場(chǎng)需求旺盛也是一個(gè)重要指標(biāo)。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說(shuō)，2006年廣州甲級(jí)寫字樓全年租金上升3.1%，資本值增長(zhǎng)11.3%。
外資“沖擊波”持續(xù)宏調(diào)下潛藏風(fēng)險(xiǎn)
記者在廣州、珠海、香港等多個(gè)地區(qū)調(diào)研時(shí)了解到，2006年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》等政策出臺(tái)以來(lái)，外資經(jīng)歷一段觀望期后，并未放緩進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。
2006年11月，德意志銀行房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)RREEF，宣布該公司開始進(jìn)軍珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在廣州，2006年的大宗土地交易中，約6%來(lái)自境外投資者�，F(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達(dá)31億元，外國(guó)投資者占20%。
寫字樓方面，未來(lái)12個(gè)月，廣州市約有82萬(wàn)平方米新甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng)，主要位于天河北及珠江新城，相等于上年四倍的供應(yīng)量。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁博士認(rèn)為，近年來(lái)，亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為環(huán)球投資者的投資首選，當(dāng)中以日本及中國(guó)尤受歡迎。投資者將繼續(xù)進(jìn)行跨境投資以獲取回報(bào)，并開始擴(kuò)大搜羅范圍至較偏遠(yuǎn)地方。中國(guó)方面，投資者的注意力開始轉(zhuǎn)向成都、大連及天津等二線城市。
新政出臺(tái)：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”？
近期有專家呼吁，特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱來(lái)發(fā)展。然而在不少地方，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重仍在爬升。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中該處什么位置？宏觀調(diào)控該如何與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相輔相成？2007年在“深水區(qū)”的探索令人期待。
2007年2月1日，土地增值稅的清算拉開了宏觀調(diào)控的大幕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策將是“重磅炸彈”，可能觸動(dòng)更多、更深層次的利益，但如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”。
仲量聯(lián)行國(guó)際董事及廣州策略主管劉振江說(shuō)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中央宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短線增添不明朗因素，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這些措施旨在維持市場(chǎng)秩序及打擊投機(jī)活動(dòng)，將有助提升市場(chǎng)運(yùn)作的效率。
多個(gè)接受記者采訪的專家認(rèn)為，增值稅的清算會(huì)影響房?jī)r(jià)、房產(chǎn)交易至何種程度，有待于觀察地方政府將如何執(zhí)行。在多項(xiàng)政策合力下，2006年下半年，廣州房?jī)r(jià)上漲較快，住宅成交比例已比上半年有所萎縮。同時(shí)，土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關(guān)注政策執(zhí)行中出現(xiàn)的一些“副作用”：
一方面，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進(jìn)而減緩住宅供應(yīng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)等上市大公司操作較為規(guī)范，已為土地增值稅的清算計(jì)提準(zhǔn)備金，不會(huì)受到太大影響。但中小地產(chǎn)商大多把這筆錢作為流動(dòng)資金使用，而且過(guò)去的利潤(rùn)已經(jīng)分配給股東，現(xiàn)在重新籌集資金會(huì)有困難，可能因此推遲一些項(xiàng)目的開發(fā)。
另一方面，追溯歷史進(jìn)行清算，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價(jià)。
合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款，甚至以破產(chǎn)相威脅。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理。有專家說(shuō)，一些地方政府會(huì)選擇走最低路線，按“30%”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)，中小開發(fā)商財(cái)務(wù)不規(guī)范，追溯清算難度大，而大開發(fā)商賬目清楚，則要繳納更多的稅收，出現(xiàn)“好孩子代價(jià)大”的不公平局面。
專家認(rèn)為，土地增值稅的出臺(tái)和暫緩實(shí)施，有其客觀原因。1993年前后，全國(guó)房地產(chǎn)處于熱潮，國(guó)家提出從1994年開始征收土地增值稅。但上一輪宏觀調(diào)控于1994年開始后，房地產(chǎn)陷入低潮，土地增值稅被暫緩征收。10多年后進(jìn)行清算，對(duì)待歷史問題要謹(jǐn)慎，建議采取“分期清算”的辦法，簡(jiǎn)化征收程序，提高政策執(zhí)行效用。(黃玫)
