房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。上海東方早報記者日前從上海社科院拿到的一份由建設(shè)部立項、由上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會歷時4年多完成的報告顯示，經(jīng)過兩年宏觀調(diào)控，整個上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的改變，上海房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)正趨于正常。

　　這份名為《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》的報告(以下簡稱“報告”)將上海市場作為局部運行的范本進(jìn)行示例，旨在“構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)警體系”。報告全文長達(dá)150頁，超過10萬字，上海東方早報記者獲得的是上海社科院2006年12月完成的40多頁向建設(shè)部送審的核心本。

　　據(jù)悉，上海社科院這份由建設(shè)部委托進(jìn)行的研究報告已經(jīng)通過驗收，一旦條件成熟，則可以在全國范圍推廣實行。課題小組成員張泓銘表示，這份報告將在今年6月份正式公布，而全國性的房產(chǎn)健康預(yù)警體系也可能相應(yīng)建立。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，宏觀調(diào)控的效果之所以在上海更為明顯，是因為上海房地產(chǎn)市場的流通性更高，系統(tǒng)更加完整，得以讓政策作用的傳導(dǎo)速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速。

　　去年房價6年來首跌

　　根據(jù)報告，房地產(chǎn)市場判斷共有7個指標(biāo)可以參考，包括投入價值總量指標(biāo)、投入土地指標(biāo)、房屋開發(fā)量指標(biāo)、商品房供求平衡指標(biāo)、房地產(chǎn)市場核心指標(biāo)、房地產(chǎn)投入回報指標(biāo)以及住宅結(jié)構(gòu)指標(biāo)。

　　報告中的價格指標(biāo)研究顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長速度從2003年到達(dá)頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數(shù)相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房價指數(shù)高出消費物價指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正�！狈秶�。

　　而在另一項上海商品住房價格指數(shù)預(yù)警表中，上海住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來的首次負(fù)值。

　　實際上，在過去半年多里，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢，其中5次全國領(lǐng)跌，成為全國房價下降最為明顯的城市。

　　供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

　　2006年，上海商品住房供求關(guān)系出現(xiàn)了明顯逆轉(zhuǎn)。

　　從樓市火爆期開始，上海商品房幾乎一直存在供不應(yīng)求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本與供應(yīng)量持平，而2005年需求量甚至超過供應(yīng)量。

　　這種情況在去年開始改變，2006年的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅去化量(銷售＋出租)占供應(yīng)量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，供應(yīng)無法被全部消化。

　　2006年7月，市政協(xié)組織的“上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究”課題組發(fā)布《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》研究報告指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例在1∶0.72左右。以預(yù)警體系的數(shù)據(jù)分析，這個數(shù)字正是比較合理的消化數(shù)字。

　　報告指出，由于過去兩年里土地供應(yīng)量被控制在正常值范圍之內(nèi)(占城市總面積0.08%～0.14%)，上海未來的供求情況將會保持合理狀態(tài)。

　　調(diào)整基本到位

　　報告顯示，從1999年至2000年，房地產(chǎn)市場的偏弱狀態(tài)到2003年開始超越正常值并到2004年達(dá)到峰值，而房地產(chǎn)調(diào)控也正是從此時開始。進(jìn)入2006年，上海房地產(chǎn)市場綜合指數(shù)已經(jīng)進(jìn)入正常值。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘指出，去年年底的上海房產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控已基本到位；今年上半年的上海房產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控的作用將全部顯現(xiàn)，目前上海房市正處于多年未見的平穩(wěn)狀態(tài)。

　　張泓銘表示，今年上海商品住房價格也將總體穩(wěn)定，或許在平穩(wěn)中有極為微弱的升降。兩年來的調(diào)控尤其是去年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的調(diào)升和開征，使短期炒客幾乎完全離場，長期投資者則相當(dāng)謹(jǐn)慎，剩下的住房需求主要是真實的使用者和有真實需求依托的投資者。

　　投資性物業(yè)拉響警報

　　當(dāng)然，上海房地產(chǎn)市場仍存在局部隱患。

　　住宅市場走向“冷靜”的同時，上海投資性物業(yè)市場卻拉響警報，根據(jù)這份預(yù)警系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，上海目前辦公以及商業(yè)物業(yè)等投資性物業(yè)供應(yīng)明顯不足。

　　從2005年開始，辦公以及商業(yè)物業(yè)的熱度持續(xù)不減。辦公樓消化量數(shù)據(jù)表顯示，辦公樓市場2004年開始消化量與供應(yīng)量比開始進(jìn)入正常偏過區(qū)間，到2004年開始進(jìn)入明顯供應(yīng)不足的狀態(tài)。到2006年，辦公樓市場的供求關(guān)系已經(jīng)趨于惡化，上海出租/銷售的辦公樓數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了新上市量的3.31倍，供應(yīng)量嚴(yán)重不足的情形非常明顯。

　　由于供應(yīng)不足，在過去3年中，上海市超甲級寫字樓租金平均以每年超過15%的速度增長。至2006年底，上海市超甲級寫字樓的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增長至每平方米每天1.21美元。

　　而從商業(yè)物業(yè)來看，目前商業(yè)物業(yè)的消化量也已經(jīng)是上市量的兩倍左右，雖然目前這類物業(yè)還是處于需求旺盛階段，但是至2005年達(dá)到峰值之后，隨著大量商業(yè)物業(yè)的建成，2006年商業(yè)物業(yè)的消化量已經(jīng)出現(xiàn)回落。

　　報告的研究成員表示，未來還需要進(jìn)行一段時間的精細(xì)調(diào)控，鞏固成功之處，使得各項指標(biāo)完全回到正常范圍之內(nèi)。

　　附件:房產(chǎn)市場預(yù)警體系

　　上海東方早報記者了解到，一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)對房產(chǎn)市場健康狀況有明確的預(yù)警體系。美國對于住宅周期體系的預(yù)警是通過其“住房周期指示器(housingcyclebarometer)”來體現(xiàn)，各個城市根據(jù)房價收入比以及按揭支付額與收入比兩項指標(biāo)綜合，最后以“泡沫(bubble)”的形式體現(xiàn)，各個城市住宅市場分為三個級別，分別是大泡沫、小泡沫以及無泡沫。

　　目前我國所參照的是全國性房地產(chǎn)景氣指標(biāo)——國房景氣指數(shù)，但這一指數(shù)還是很難直觀說明市場的健康程度。(東方早報/劉秀浩)