根據(jù)最近通過(guò)的《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
物權(quán)法這個(gè)有關(guān)車(chē)位界定的條款引發(fā)了一個(gè)新現(xiàn)象。記者目前了解到，物權(quán)法通過(guò)后京城出現(xiàn)了不少開(kāi)發(fā)商突擊賣(mài)車(chē)位的現(xiàn)象。除了北京萬(wàn)科的多個(gè)樓盤(pán)在促銷(xiāo)賣(mài)車(chē)位外，朝陽(yáng)北路沿線、望京地區(qū)、奧運(yùn)地區(qū)等區(qū)域的在售樓盤(pán)近日的銷(xiāo)售重心都“偏”車(chē)位。
現(xiàn)象 車(chē)位開(kāi)始特價(jià)銷(xiāo)售
從國(guó)外出差回來(lái)的劉先生上周回到萬(wàn)科星園的家，很奇怪地看到了小區(qū)里竟然有關(guān)于車(chē)位打折銷(xiāo)售的通知，地下一層部分原價(jià)11.7萬(wàn)元一個(gè)的車(chē)位竟然讓利8000元賣(mài)10.9萬(wàn)元一個(gè)，“特價(jià)銷(xiāo)售”。到銷(xiāo)售處打聽(tīng)，銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)推出“特價(jià)車(chē)位”是為了對(duì)車(chē)位的銷(xiāo)售起帶動(dòng)作用。銷(xiāo)售人員還告訴劉先生，北京萬(wàn)科的其他項(xiàng)目如萬(wàn)科青青家園等都做車(chē)位銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)。
對(duì)此動(dòng)心的劉先生動(dòng)了想買(mǎi)“特價(jià)車(chē)位”的念頭，而朋友們卻告訴他不用著急，因?yàn)椤拔餀?quán)法出臺(tái)后，許多開(kāi)發(fā)商擔(dān)心物權(quán)法實(shí)施給車(chē)位銷(xiāo)售造成影響而在突擊賣(mài)車(chē)位”。朋友們建議劉先生等10月1日物權(quán)法開(kāi)始實(shí)施后再考慮車(chē)位的事情。
回應(yīng)
萬(wàn)科星園:車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸萬(wàn)科
昨天傍晚，記者來(lái)到萬(wàn)科星園，小區(qū)內(nèi)外并沒(méi)有告示表明物業(yè)正在“促銷(xiāo)”車(chē)位，但實(shí)際上，小區(qū)的車(chē)位出售價(jià)格降了8000元。
不過(guò)，很多業(yè)主對(duì)此并不知情。聽(tīng)說(shuō)降價(jià)的消息，小區(qū)業(yè)主歐陽(yáng)女士趕緊給老公打電話，因?yàn)樗业能?chē)一直處于“游民”狀態(tài)。消息靈通的張女士倒是看到過(guò)小區(qū)物業(yè)發(fā)布的優(yōu)惠信息，不過(guò)她表示已經(jīng)忘了在哪兒看見(jiàn)的，物業(yè)也沒(méi)有大肆宣傳。由于小區(qū)物業(yè)將車(chē)位的租售事宜交給了房屋租售中心，記者以買(mǎi)房者的身份打探了一下情況。據(jù)工作人員劉先生介紹，整個(gè)小區(qū)只有地下車(chē)位，共有1700個(gè)，與住戶的比例是0.7比1,目前只剩下300個(gè)閑置車(chē)位，其他均已租出或售出�！艾F(xiàn)在地下一層的車(chē)位是10.9萬(wàn)元，地下二層是8萬(wàn)元，比去年下降了8000元。如果是租車(chē)位的話，一個(gè)月500元。”劉先生稱車(chē)位降價(jià)的優(yōu)惠活動(dòng)從年前就開(kāi)始推行了，此舉與物權(quán)法的規(guī)定并沒(méi)有關(guān)系。“只不過(guò)是因?yàn)榈禺a(chǎn)公司不想再為這幾百個(gè)車(chē)位一直拖著了�！蓖瑫r(shí)，他表示自己對(duì)物權(quán)法的規(guī)定也有所了解，這些規(guī)定對(duì)小區(qū)地下車(chē)位的租售情況并不存在影響，因?yàn)椤靶^(qū)車(chē)位的所有權(quán)都是萬(wàn)科房地產(chǎn)公司”，即使賣(mài)不出去，也不會(huì)按照新規(guī)定成為業(yè)主共有。
調(diào)查 賣(mài)車(chē)位緣于擔(dān)心今后車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算
京城開(kāi)發(fā)商“不約而同”地?zé)徜N(xiāo)車(chē)位是否像劉先生的朋友說(shuō)的那樣“物權(quán)法實(shí)施給車(chē)位銷(xiāo)售造成影響”？記者對(duì)多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行采訪，結(jié)果是有的開(kāi)發(fā)商一口否認(rèn)，而部分開(kāi)發(fā)商在讓記者不透露樓盤(pán)名稱和個(gè)人姓名的前提下坦言：“肯定有影響，得在十一之前想辦法盡快多賣(mài)些車(chē)位�！�
招商地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人宋翔華、金地國(guó)際花園客服中心前任經(jīng)理解強(qiáng)等人的看法和萬(wàn)科星園銷(xiāo)售人員的看法基本一樣。解強(qiáng)告訴記者，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，北京的開(kāi)發(fā)商在車(chē)位的權(quán)屬上做得很規(guī)范，北京現(xiàn)行的法律法規(guī)也基本和物權(quán)法一致———“車(chē)位基本上是有約定的從其約定，沒(méi)有約定的看證明”。他解釋，北京的車(chē)位一般都是和房子分開(kāi)賣(mài)，因此有關(guān)車(chē)位的約定一般都在前期物業(yè)管理公約內(nèi)寫(xiě)明，有約定的按照約定確立車(chē)位的權(quán)屬，沒(méi)有約定的只要開(kāi)發(fā)商能提供產(chǎn)權(quán)證明就屬于開(kāi)發(fā)商，不能提供權(quán)屬證明的就屬于業(yè)主。也正是如此，宋翔華、解強(qiáng)等人認(rèn)為物權(quán)法的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)北京車(chē)位的銷(xiāo)售管理沒(méi)有什么影響。
記者走訪了萬(wàn)科星園、珠江羅馬嘉園等樓盤(pán)售樓處。萬(wàn)科星園的銷(xiāo)售人員告訴記者，萬(wàn)科拿出“特價(jià)車(chē)位”與物權(quán)法的出臺(tái)和即將實(shí)施無(wú)關(guān)，“物權(quán)法規(guī)定得很明確，產(chǎn)權(quán)車(chē)位不會(huì)業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商是可以拿出來(lái)賣(mài)的，因此，產(chǎn)權(quán)車(chē)位不會(huì)受物權(quán)法影響，我們推出部分特價(jià)車(chē)位只不過(guò)是想促進(jìn)車(chē)位的銷(xiāo)售，并不是想在物權(quán)法實(shí)施前突擊賣(mài)車(chē)位�！敝榻_馬嘉園新開(kāi)盤(pán)的橄欖季銷(xiāo)售處，銷(xiāo)售小姐也明明白白地告訴記者，“車(chē)位不會(huì)打折！物權(quán)法的出臺(tái)對(duì)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位沒(méi)有任何影響！”
對(duì)此，另外幾名京城知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人或者客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者，“售樓處銷(xiāo)售人員的回答是經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的，不信，你無(wú)論去哪個(gè)銷(xiāo)售中心，回答肯定都差不多是這樣�！边@幾位業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)上文宋翔華、解強(qiáng)等人的說(shuō)法，北京目前車(chē)位的權(quán)屬確定問(wèn)題基本上是“車(chē)位基本上是有約定的從其約定，沒(méi)有約定的看證明”，但他們指出，物權(quán)法的實(shí)施對(duì)車(chē)位的影響不在“權(quán)屬確定”上，而是在銷(xiāo)售對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格上。
這幾位因吐露真言而不愿意透露姓名的人士詳細(xì)解釋了他們的這兩個(gè)擔(dān)憂：
其一，按照《物權(quán)法》的第74條款，10月1日以后，隨著物權(quán)法的實(shí)施，小區(qū)車(chē)位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要�！耙郧败�(chē)位不一定是賣(mài)給或者租給本小區(qū)的業(yè)主�！睋�(jù)他們介紹，北京現(xiàn)在很多小區(qū)的車(chē)位購(gòu)買(mǎi)對(duì)象不全是本小區(qū)業(yè)主。而出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是現(xiàn)在除了高檔住宅外，中檔住宅特別是普通住宅，業(yè)主買(mǎi)了房后一般都“負(fù)擔(dān)較重”，因此車(chē)位銷(xiāo)售不是很好。于是，本身規(guī)劃有大面積商業(yè)或者周邊有很多商業(yè)、高檔住宅的一些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商就把小區(qū)的車(chē)位賣(mài)給或者租給了商家或者周邊車(chē)位價(jià)格更高的“隔壁小區(qū)”的業(yè)主。據(jù)他們透露，望京地區(qū)、朝陽(yáng)北路以及東四環(huán)等地區(qū)這樣的小區(qū)不少�！拔餀�(quán)法實(shí)施以后，這樣的做法也許就不行了，而少了小區(qū)業(yè)主以外的買(mǎi)主，車(chē)位也許就會(huì)更加賣(mài)不動(dòng)，這才是很多小區(qū)這些天趕緊推銷(xiāo)車(chē)位的主要原因——趁在十一前，趕緊把車(chē)位賣(mài)給周邊需要的商業(yè)或者其他需要的人�！�
其二，部分開(kāi)發(fā)商擔(dān)心今后車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算。這幾位業(yè)內(nèi)人士解釋，按照《物權(quán)法》的第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。而一般能賣(mài)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位都在建筑物地下，“也就是說(shuō)應(yīng)該是屬于物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主對(duì)‘專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利’的共有部分。那么，現(xiàn)在的問(wèn)題是什么是共同管理權(quán)？是不是意味著今后即便是開(kāi)發(fā)商能拿來(lái)賣(mài)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位的定價(jià)問(wèn)題，也應(yīng)該是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同商量確定，而不是像現(xiàn)在這樣由開(kāi)發(fā)商一家來(lái)定？如果真的是這樣，將來(lái)會(huì)面臨很多問(wèn)題，所以現(xiàn)在才著急趕緊搶在十一前多賣(mài)車(chē)位�！�
現(xiàn)狀
左安浦園業(yè)主：目前車(chē)位還在出租
昨天，左安浦園正在籌備業(yè)委會(huì)的郭先生介紹，目前該小區(qū)內(nèi)的車(chē)位實(shí)際屬開(kāi)發(fā)商所有，物業(yè)進(jìn)行管理，地上和地下的車(chē)位都出租給業(yè)主使用。但該小區(qū)目前正在籌備成立業(yè)主委員會(huì)，因此暫時(shí)還未考慮怎樣用《物業(yè)法》第74條對(duì)車(chē)位的規(guī)定維護(hù)業(yè)主權(quán)益，這些問(wèn)題只有等業(yè)主委員會(huì)成立后才能和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)部門(mén)協(xié)調(diào)解決。小區(qū)內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)出售車(chē)位的現(xiàn)象，即便是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)拋售，等以后業(yè)委會(huì)成立了，也可以再將有關(guān)收益追回。
壹線國(guó)際業(yè)主：車(chē)位歸屬約定無(wú)法更改
四惠東的壹線國(guó)際小區(qū)去年10月交房，業(yè)主楊先生最近在網(wǎng)上發(fā)帖要以每月300元的價(jià)格出租地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，他認(rèn)為《物權(quán)法》關(guān)于車(chē)位的規(guī)定不能起到應(yīng)有的作用，因?yàn)楝F(xiàn)在一般購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同都對(duì)車(chē)位有了約定，業(yè)主沒(méi)有其他選擇，幾乎任何一個(gè)項(xiàng)目的售房合同都對(duì)車(chē)位歸屬有了約定，且約定不能更改，業(yè)主只能同意。楊先生購(gòu)買(mǎi)了地下車(chē)位20年使用權(quán)，因一時(shí)用不著，就想租出去。而昨天到壹線國(guó)際咨詢購(gòu)房事宜的張先生得知，該項(xiàng)目的尾房有一套一層的房子，購(gòu)買(mǎi)該套房屋贈(zèng)送一個(gè)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位的20年使用權(quán)。
建欣苑小區(qū)業(yè)主：物業(yè)收費(fèi)應(yīng)返還業(yè)主
豐臺(tái)建欣苑小區(qū)曾多次因收停車(chē)費(fèi)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的爭(zhēng)端，該社區(qū)的業(yè)主李女士介紹，目前地上車(chē)位每月收費(fèi)120元，地下車(chē)位每月240元。目前物業(yè)沒(méi)有出售車(chē)位等行為，但她認(rèn)為在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，80多平方米的公攤面積就有十四五平方米，她認(rèn)為包括地上停車(chē)位的面積，因而再交停車(chē)費(fèi)就不合理，而地下車(chē)庫(kù)原本就屬人防工程，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)返還業(yè)主。(余美英 吳芳 李華良）
