正當(dāng)人們?yōu)樽≌�用�?0年到期后是否有償續(xù)期問(wèn)題展開(kāi)激烈爭(zhēng)議之際，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題已經(jīng)擺在了青島部分居民的面前：青島市黃島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山住宅小區(qū)的數(shù)百戶(hù)業(yè)主正面臨為自己的住宅續(xù)期難題，因?yàn)樗麄冏≌�的土地使用期僅有20年，最早的今年6月就要到期。如果不能及時(shí)續(xù)期，自己的住房很快就會(huì)成為“空中樓閣”，這不能不讓他們倍感擔(dān)憂(yōu)。(3月29日《北京青年報(bào)》)

　　據(jù)稱(chēng)，這是山東首例土地使用權(quán)“續(xù)期”事件，也是全國(guó)首例住宅用地“續(xù)期”事件。雖然這是一個(gè)超前出現(xiàn)的個(gè)案，但它注定會(huì)受到社會(huì)各界的高度關(guān)注，因?yàn)樗�代表的是一種普遍現(xiàn)象，許多居民都遲早會(huì)面臨這一問(wèn)題。

　　那么，到底該如何處理首個(gè)土地到期住宅的續(xù)期問(wèn)題呢？目前政府職能部門(mén)的態(tài)度并不明了，聲稱(chēng)相關(guān)法律沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，無(wú)法操作，需要等待上級(jí)機(jī)關(guān)的明確指示。筆者認(rèn)為，要解決這一具體問(wèn)題，既不能消極地等待新法出臺(tái)，也不能簡(jiǎn)單地要求業(yè)主補(bǔ)交土地使用費(fèi)，而必須充分考慮到歷史背景、法律銜接等客觀因素，在堅(jiān)持讓利于民的基礎(chǔ)上妥善處理。

　　首先，根據(jù)現(xiàn)有法律，部分業(yè)主住宅的土地使用權(quán)到期后，絕不會(huì)出現(xiàn)人們想象中的“空中樓閣”現(xiàn)象，也不會(huì)出現(xiàn)住房等建筑物被收歸國(guó)有的情況。因?yàn)椤段餀?quán)法》已有規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期�！边@個(gè)規(guī)定不僅明確否定了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”的規(guī)定，而且也否定了《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期”的規(guī)定。也就是說(shuō)，不管是否辦理了法定手續(xù)，所有的住宅建設(shè)用地的使用權(quán)期間屆滿(mǎn)時(shí)都自動(dòng)續(xù)期，當(dāng)然地再續(xù)70年。

　　然而，阿里山小區(qū)的情況也有自己的特殊性。一方面它是在國(guó)家規(guī)定出臺(tái)前試點(diǎn)改革的產(chǎn)物；另一方面當(dāng)初改革確定的土地使用權(quán)期限過(guò)短，尚不到國(guó)家規(guī)定期限的三分之一。雖然國(guó)家法律法規(guī)并無(wú)溯及力，但它卻存在一個(gè)是否顯失公平的問(wèn)題。一是商品住宅土地使用權(quán)20年的期限是否是業(yè)主所明知的，當(dāng)時(shí)政府和開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)公告社會(huì)；二是開(kāi)發(fā)商為20年用地支付的土地使用費(fèi)，與第二年依據(jù)國(guó)家規(guī)定70年使用權(quán)的使用費(fèi)是否有明顯差別；三是業(yè)主購(gòu)房房?jī)r(jià)與土地使用權(quán)70年的同等同類(lèi)房?jī)r(jià)有無(wú)明顯不同。如果在這些問(wèn)題上并未體現(xiàn)出差別，那說(shuō)明從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到商品房交易都存在顯失公平現(xiàn)象。在這種情況下，如果現(xiàn)在要讓業(yè)主補(bǔ)交土地使用費(fèi)，是沒(méi)有任何道理和依據(jù)的。

　　有鑒于此，筆者認(rèn)為，如果當(dāng)初這部分住宅的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和房?jī)r(jià)不是明顯偏低的話(huà)，現(xiàn)在處理土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的最佳辦法，是將20年期限免費(fèi)自動(dòng)續(xù)至70年，而不是重新續(xù)期70年，從而與國(guó)家規(guī)定接軌。這樣既充分考慮了歷史遺留問(wèn)題，也使個(gè)別問(wèn)題納入國(guó)家法律調(diào)整范圍，既讓業(yè)主滿(mǎn)意，也并未讓國(guó)家吃虧。(李克杰 法學(xué)副教授）