1個電梯轎箱廣告1年800元，一般一個小區(qū)都有十幾部電梯，這一年就是上萬塊……隨著物權(quán)法在兩會上通過，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬問題塵埃落定，這些公共區(qū)域的經(jīng)營所得如何分配成為業(yè)主關(guān)注的熱點。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果沖抵物業(yè)費，經(jīng)營得好，“零物業(yè)費”是有可能的。
公共部位商機多
據(jù)北京市首旅酒店物業(yè)管理有限公司副總封波介紹，公共場所的經(jīng)營收入主要來自于人防工程臨時停車位，廣告收益、公共部位商業(yè)等，比如華遠·盈都大廈把人防工程車位出租給沃爾瑪每年80萬元；電梯、樓體廣告每年進項20萬元左右；在大堂設(shè)了一個咖啡吧1個月6000元；再加上一些臨時的展覽、展示，一年100多萬元沒問題。但并不是所有的小區(qū)都這么“生財有道”，目前，一般小區(qū)的主要公共部位經(jīng)營收入從幾千元至幾萬元不等，能達到6位數(shù)相當不容易。
“零物業(yè)費”有望實現(xiàn)
據(jù)市介紹，“業(yè)全分配”已在本市華遠的項目上試行。據(jù)介紹，2003年，華遠“業(yè)權(quán)”研究成果經(jīng)過北京市小區(qū)辦的認可，批準在華遠·尚都國際中心、華遠·盈都大廈這兩個寫字樓、商務(wù)公寓綜合項目試行。
這兩個項目入住前，華遠地產(chǎn)與業(yè)主簽署補充協(xié)議，明確提出:項目內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備的收益全部屬于業(yè)主，“業(yè)權(quán)”收益在一年后結(jié)算分配，用以沖抵下一年度的物業(yè)管理費。據(jù)了解，2005年兩項目首年入住，兩個項目的廣告經(jīng)營、場地租賃等“業(yè)權(quán)”收入達到了115萬元；2006年，業(yè)權(quán)收益和物業(yè)費結(jié)余共計437萬元，根據(jù)“業(yè)權(quán)分配”原則，這兩個項目的業(yè)主在2007年需要繳納的物業(yè)費要比往年減免很多。
有過實踐經(jīng)驗的首旅酒店物業(yè)公司的封波說，如果經(jīng)營管理得當，“業(yè)權(quán)”經(jīng)營收入會逐年增加，“物業(yè)費為零”完全可以實現(xiàn)。
業(yè)主公約是“零物業(yè)費”關(guān)鍵
小區(qū)公共部位有了收入，沖抵物業(yè)費是件好事，但也有業(yè)主不同意這么做，認為小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營所得應(yīng)該直接分紅。提出這種觀點的人士是因為擔心物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降�！叭绻压矃^(qū)域經(jīng)營所得直接沖抵物業(yè)費，物業(yè)公司沒有收費不上來的擔心，服務(wù)質(zhì)量或許更加差。”
對于公用部位經(jīng)營收益分配，在網(wǎng)上爭論得十分激烈。目前，正在網(wǎng)上公示的《業(yè)主臨時公約》示范文本規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的同意，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收益主要用于補充專項維修資金。
對于這一規(guī)定，北京市華堂律師事務(wù)所楊兆全說，這個規(guī)定只是示范、引導(dǎo)作用，不是強制執(zhí)行。一些業(yè)內(nèi)人士表示，目前討論“業(yè)權(quán)收益”分配的方法還為時尚早。第一，完全通過開發(fā)商或物業(yè)公司主要來進行物業(yè)項目“業(yè)權(quán)收益”的分配是不現(xiàn)實的，還需要依靠政府有關(guān)部門通過法律、法規(guī)來引導(dǎo)、推廣。第二，“公共部位的業(yè)權(quán)界定”分歧還很大，以前業(yè)主沒這方面意識不計較，以后有這方面意識了，公共部位能不能有收益單說，可能還會有許多糾紛。但不管如何，隨著10月1日物權(quán)法的實施，公共部位業(yè)權(quán)收益分配問題將成為購房人、開發(fā)商和物業(yè)管理公司要面對的熱點問題�！ �
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物權(quán)法有關(guān)規(guī)定
《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”規(guī)定，屬于業(yè)主共有的公共部位有:
一，住宅建筑內(nèi)的人防工程，根據(jù)《人民防空法》，規(guī)定國家享有規(guī)劃權(quán)、監(jiān)管權(quán)，比如使用方式不得給建筑物造成損失，不得影響防空使用等，業(yè)主享有日常使用權(quán)，包括車位使用權(quán)或出租受益權(quán)，民用過程中的秩序地維護和管理權(quán)。
二，物業(yè)管理用房，業(yè)主享有共有權(quán)，可以供物業(yè)公司使用，使用的面積、是否需要物業(yè)公司支付租金，由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。
三，小區(qū)綠地、道路，業(yè)主享有共有權(quán)，道路及小區(qū)內(nèi)空地形成的車位由小區(qū)業(yè)主共有。
四，樓頂、電梯間、走廊、走道、小區(qū)院墻等，業(yè)主有權(quán)決定如何使用，比如是否準許發(fā)布廣告等，廣告收益歸業(yè)主所有。
五，建筑物外墻，小區(qū)業(yè)主共有。在這些公共部位使用權(quán)中，購房合同另有約定除外。(李海霞）
