房?jī)r(jià)上漲迅速，同一項(xiàng)目新開樓盤一個(gè)月時(shí)間前后每平方米可相差2000-3000元。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，不少開發(fā)商采取各種手段“捂盤”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前實(shí)行“捂盤”的項(xiàng)目不在少數(shù)，有的領(lǐng)證后遲遲不開盤，有的一棟樓分批銷售，有的開盤即高價(jià)嚇走購(gòu)房者，還有的低開高走，后期甩客等，不一而足。因此，有人士指出，北京房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，開發(fā)商“捂盤”是主因。實(shí)際上，此現(xiàn)象對(duì)京城樓價(jià)上漲“貢獻(xiàn)”不小。
記者調(diào)查
領(lǐng)證后遲遲不開盤
記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路和青年路附近的潤(rùn)楓水尚7、8號(hào)樓的發(fā)證日期是2007年3月30日，批準(zhǔn)預(yù)售部位為潤(rùn)楓水尚7號(hào)樓、8號(hào)樓地上部位，擬售均價(jià)是20000元/平方米，但直到8月12日下午，7、8號(hào)樓都沒有開盤。銷售人員表示這兩棟樓的開盤日期未定，并勸記者不必等了，因?yàn)殚_發(fā)商要把這兩棟樓作為現(xiàn)房來賣，而到時(shí)價(jià)格肯定走高，因?yàn)轭A(yù)計(jì)截盤價(jià)是25000元/平方米。萬象新天家園(一期)206號(hào)樓的預(yù)售許可證編號(hào)是京房售證字(2007)185號(hào)，發(fā)證日期為2007年6月6日，批準(zhǔn)預(yù)售部位是206號(hào)樓，擬售均價(jià)為8400元/平方米，但直到8月12日，記者致電售樓處，銷售人員稱該樓盤這個(gè)月就開盤，但具體日期和價(jià)格都還沒有定，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)比目前在售的202、203號(hào)樓9500元/平方米的均價(jià)低。
一棟樓分批銷售
記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，除了領(lǐng)證后遲遲不開盤以外，一棟樓分批銷售也是開發(fā)商慣用的“捂盤”伎倆。潤(rùn)楓水尚的銷售人員表示，目前該項(xiàng)目正在銷售的1、3、4號(hào)樓中，即使是同一棟樓，也是分批按戶型或者方位來賣的，比如4號(hào)樓最先開賣的就是小戶型，而184平方米的三居是上個(gè)星期才開盤的。“要是你早點(diǎn)來，這個(gè)戶型還沒開呢�！睋�(jù)8月12日房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)顯示，潤(rùn)楓水尚3、4號(hào)樓預(yù)售許可證的頒發(fā)日期是2007年2月4日，兩棟樓都顯示處于正在銷售狀態(tài)，但從簽約套數(shù)來看，可售套數(shù)為123套的3號(hào)樓目前只有7棟房屋簽約，其余均顯示可售；可售套數(shù)為145套的4號(hào)樓也僅有14套已簽約，1套預(yù)訂，其余均顯示可售。該銷售人員表示，大多數(shù)樓盤都是這樣銷售的。
同樣分批銷售的還有萬達(dá)大湖居(推廣名：萬達(dá)大湖公館)，預(yù)售許可證編號(hào)為京房售證字(2007)232號(hào)，發(fā)證日期2007年7月8日，而8月12日一名吳姓銷售人員表示，目前還沒有開盤，但200多平方米以上的大戶型已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，前50套可以享受優(yōu)惠價(jià)20000元/平方米，至于一室一廳的小戶型目前還沒有對(duì)外銷售。記者疑惑地問：“大戶型和小戶型不是同一棟樓嗎？”該銷售人員回答：“是一棟樓，但分批放房號(hào)，具體什么時(shí)候開哪種戶型都是公司決定的�！倍儐柶鋬r(jià)格，該銷售人員表示肯定比現(xiàn)在的20000元/平方米高。
月余漲幅高達(dá)25%
還有些開發(fā)商低價(jià)開盤，后期漲價(jià)迅猛甩客。
“這房子漲得也太快了吧？”當(dāng)北緯40°二期開盤價(jià)格公布后，不少關(guān)注此項(xiàng)目的購(gòu)房者紛紛表示不解。據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，首期7月10日開盤的1、2、3號(hào)樓為公寓，均價(jià)為9200元/平方米，但一個(gè)月之后，定于8月18日開盤的4號(hào)公寓開盤均價(jià)為10500元/平方米，9層花園洋房也從首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米，4層帶電梯的花園洋房?jī)r(jià)格則從首期的14000元/平方米上漲至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。綜合下來，一個(gè)多月的時(shí)間該樓盤9層的花園洋房每平方米價(jià)格上漲2900元，4層花園洋房的每平方米價(jià)格也上漲了1800元甚至2800元，普通公寓的價(jià)格每平方米也上漲了1200元。漲幅之快讓購(gòu)房者難以接受。在其業(yè)主論壇上，不少購(gòu)房者對(duì)于高房?jī)r(jià)上漲很是不滿。但有購(gòu)房者8月15日從該項(xiàng)目獲悉，9層花園洋房本月18日不開盤了。對(duì)此購(gòu)房者擔(dān)心再開盤的價(jià)格漲得更快。
記者從房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上獲悉，遠(yuǎn)洋山水三期23#、24#、25#、26#、28樓住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日獲得預(yù)售許可證，其中24號(hào)樓和25號(hào)樓分別是2008年1月1日、2007年10月1日開盤，擬開盤均價(jià)為9000元/平方米，但目前在售的28、23號(hào)樓的開盤價(jià)格已達(dá)11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日，記者致電售樓處咨詢時(shí)，23號(hào)樓的報(bào)價(jià)已達(dá)15000元/平方米。一個(gè)月的時(shí)間不到，該樓盤價(jià)格上漲了1500元/平方米。
何為“捂盤”
按照去年6月1日，北京市建委《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷售管理的通知》(京建交〔2006〕455號(hào))規(guī)定，商品住宅自取得預(yù)售許可證之日起三日內(nèi)，必須開盤銷售，并按整棟對(duì)外銷售。
北京明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰表示，政府規(guī)定拿到證后三天必須開盤，如果拿到證后遲遲不開，就是“捂盤”行為，如果購(gòu)房者舉報(bào)的話，會(huì)受到處罰。
一位項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，政府規(guī)定可以一次性拿多個(gè)樓座的預(yù)售許可證，但不用全部一次性開盤。不過，一旦開盤要“整棟出售”，不能留一些好的戶型捂著不賣。賣完后必須開下一棟，不能斷頓。記者為此致電北京市建委，其工作人員也表示，取得多棟樓的預(yù)售許可證，只要有一棟開盤就可以了，賣完后再開下一棟，也沒有說具體的開盤時(shí)間上的限制。
那么，如此開發(fā)商可以將一棟樓開了之后，始終處于銷售狀態(tài)，這樣不是也可以“捂盤”嗎？該人士說，這樣做的可能性不大，因?yàn)闊o法控制購(gòu)房客戶，如果有客戶來買房，而現(xiàn)在網(wǎng)上又可以查到你是不是還有房子，你就得賣。所以這樣的方式“捂盤”比較困難。
“捂盤”有哪些手段
由于房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)上漲極為兇猛。在這樣的情勢(shì)下，開發(fā)商難免會(huì)有“囤積居奇”的念頭，而在實(shí)際的操作上，的確也存在所謂的“捂盤”，而開發(fā)商“捂盤”的手段也多種多樣。
一般來講，資金比較充裕，不急于回款的項(xiàng)目一般會(huì)存在這種現(xiàn)象。還有就是操盤手的預(yù)期，他如果預(yù)期房?jī)r(jià)在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推出，然后在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)銷售會(huì)有最大的經(jīng)濟(jì)效益。
一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“捂盤”也比較容易。比如獲得預(yù)售許可證之后，先不開盤，而是可以預(yù)訂，積累客戶，如此，積累到一定程度，再開盤，一開盤，房子就賣得差不多了，造成熱銷的場(chǎng)景，給購(gòu)房者一個(gè)“搶購(gòu)”的信號(hào)，為下面的房子漲價(jià)找到理由。還有就是不采取任何促銷手段，比如，不投廣告，不作宣傳，消費(fèi)者來了，沒有任何優(yōu)惠，愛買不買。如此，也會(huì)放緩銷售進(jìn)度。但是，他告訴記者，最有效的方式還是抬高價(jià)格。如果價(jià)格定得偏高，即便消費(fèi)者對(duì)房子極度渴望，但是還要看自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，這是最直接的控制銷售進(jìn)度的方式。
“捂盤”也是雙刃劍
實(shí)際上，“捂盤”并非都會(huì)獲利。盡管現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲比較迅速，但是也要考慮到其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
金地集團(tuán)北京公司品牌推廣部經(jīng)理瘦谷介紹說，“捂盤”也存在風(fēng)險(xiǎn)，首先是政策風(fēng)險(xiǎn)，如果政府一下提高了首付款的比例，由現(xiàn)在2-3成，提高到4-5成，這就會(huì)有效抑制購(gòu)房需求，出現(xiàn)不少因首付過多，推遲購(gòu)房的人。那些靠只需付少量首付，可以同時(shí)購(gòu)買多套房子炒房的人，也會(huì)受到資金的限制而減少炒房的數(shù)量。一旦如此，開發(fā)商再“捂盤”房子就有可能很難賣出去。還有央行多次加息，這也對(duì)購(gòu)房有抑制。
另外，股市對(duì)于樓市也有牽制作用。上周樓市銷售量繼續(xù)延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，由于期房銷售下降過快，現(xiàn)房銷售雖有增加，但仍扭轉(zhuǎn)不了銷售局勢(shì)，導(dǎo)致上周住宅銷售套數(shù)只有2897套。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，整體商品住宅市場(chǎng)的銷售下滑與近來股市的升溫不無關(guān)系。而房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)也抑制了部分購(gòu)房者的需求，助推了商品住宅銷售量的減少。如果在這種狀態(tài)下，開發(fā)商再“捂盤”，無疑在銷售進(jìn)度上會(huì)受到影響，風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見的。(趙麗萍 程建蘭)
