“今天上午我從小區(qū)里出來(lái)時(shí),物業(yè)強(qiáng)行攔住我的車(chē),向我收取了5元錢(qián)的停車(chē)費(fèi),但是他們并沒(méi)有給我提供停車(chē)位。”上午10時(shí),房山區(qū)北潞園小區(qū)居民小文(化名)在房山法院訴苦,她同時(shí)要求法院判令物業(yè)公司退還停車(chē)費(fèi)170元。小文的依據(jù)是今年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》,據(jù)悉,這是北京市首起依據(jù)《物權(quán)法》提起訴訟的案件。
原告業(yè)主
車(chē)停在自家地兒不用交費(fèi)
小文介紹說(shuō),今年9月14日,她與北京昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)公司簽訂了停車(chē)泊位服務(wù)協(xié)議,約定由物業(yè)公司提供停車(chē)位,每月150元,另有車(chē)卡成本費(fèi)20元,停車(chē)時(shí)間至10月13日。小文稱(chēng),簽訂合同后,物業(yè)公司并沒(méi)有給她提供停車(chē)位,她的車(chē)只能停在小區(qū)內(nèi)的道路和空閑場(chǎng)地內(nèi),而根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所屬于業(yè)主共有。小文認(rèn)為她是在自己所有的場(chǎng)地內(nèi)停車(chē),物業(yè)公司實(shí)際沒(méi)有提供車(chē)位服務(wù),收費(fèi)也沒(méi)有依據(jù),因此應(yīng)退還170元錢(qián)。
被告物業(yè)
《物權(quán)法》沒(méi)有溯及力
上午10時(shí),昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)公司的6名工作人員坐到旁聽(tīng)席上,這起案件對(duì)他們來(lái)說(shuō)極為重要。該公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為,物業(yè)收取的并非車(chē)位占用費(fèi),而是服務(wù)費(fèi)。在北潞園小區(qū),物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛提供24小時(shí)監(jiān)控,并且向保險(xiǎn)公司投保了責(zé)任險(xiǎn),如果業(yè)主的車(chē)輛被剮蹭、偷盜,物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償。此外,《物權(quán)法》自今年10月1日起施行,而北潞園小區(qū)的車(chē)位設(shè)立在此之前,在人大和最高法院等相關(guān)部門(mén)出臺(tái)詳細(xì)司法解釋之前,《物權(quán)法》沒(méi)有溯及力。
記者與昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)公司負(fù)責(zé)人就車(chē)位問(wèn)題進(jìn)行了探討。該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),北潞園小區(qū)是老小區(qū),規(guī)劃時(shí)的車(chē)位比例是2比1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足業(yè)主需要。如果經(jīng)業(yè)委會(huì)同意,可以在公共部位設(shè)立一些停車(chē)位。但對(duì)于車(chē)位收益歸誰(shuí)的問(wèn)題,該負(fù)責(zé)人堅(jiān)持認(rèn)為,他們收的是服務(wù)費(fèi),并非占位費(fèi)。
主管部門(mén)
所有權(quán)決定收益權(quán)
對(duì)于地面停車(chē)位,誰(shuí)應(yīng)該來(lái)收費(fèi),收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)又是多少?昨天下午,記者采訪(fǎng)了北京市發(fā)改委,發(fā)改委收費(fèi)處工作人員答復(fù)說(shuō),《物權(quán)法》實(shí)施后,來(lái)咨詢(xún)停車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題的人真不少。發(fā)改委收費(fèi)處只負(fù)責(zé)制定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),而對(duì)于停車(chē)位收益的歸屬,要看車(chē)位的所有權(quán)歸誰(shuí),由所有權(quán)來(lái)決定處分權(quán)和收益權(quán)。
記者了解到,在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,北京市曾制訂出《北京市居住區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放收費(fèi)管理辦法》征求意見(jiàn)稿,在該意見(jiàn)稿中,規(guī)定居住區(qū)露天機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(位)的經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。停車(chē)管理企業(yè)應(yīng)每年不少于一次公布停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)用的收支情況。
法律專(zhuān)家
成立業(yè)委會(huì)迫在眉睫
“即使車(chē)位歸全體業(yè)主,業(yè)主也不能隨意停放車(chē)輛。”北京市京都律師事務(wù)所的于德華律師認(rèn)為,《物權(quán)法》第74條規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有!睂(duì)于這種停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題,已經(jīng)非常清晰和明了。但是,如果每個(gè)有私家車(chē)的業(yè)主都可以在屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)所隨意停放車(chē)輛,就侵犯了其他無(wú)車(chē)業(yè)主或者不在小區(qū)內(nèi)停車(chē)的業(yè)主的權(quán)利。
于德華分析說(shuō),對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的公共場(chǎng)所可不可以停車(chē)、停車(chē)該不該收費(fèi)、收益的歸屬等問(wèn)題應(yīng)該由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)討論決定,并通過(guò)制定管理公約的形式規(guī)范管理,而物業(yè)公司無(wú)權(quán)對(duì)這些屬于業(yè)主權(quán)利的問(wèn)題作出決定。不過(guò),物業(yè)公司可以在業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)的授權(quán)下適當(dāng)收費(fèi),并進(jìn)行相應(yīng)的管理,全體業(yè)主也可以對(duì)共有車(chē)位進(jìn)行自治。
“《物權(quán)法》的出臺(tái)也給業(yè)主提了醒,現(xiàn)在很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì),或者業(yè)委會(huì)已經(jīng)解體,而要在車(chē)位收費(fèi)等問(wèn)題上維護(hù)業(yè)主權(quán)益,成立業(yè)委會(huì)迫在眉睫。否則,業(yè)主的權(quán)益會(huì)面臨很大的損失!庇诘氯A如此說(shuō)。
物權(quán)法相關(guān)條文
《物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第七十條業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。(楊昌平)