簽訂《商鋪認(rèn)購意向書》并支付意向金后，等著開發(fā)商發(fā)出售房通知，然后付款買房，豈料事隔三年，仲先生等來竟是開發(fā)商已經(jīng)不聲不響地將商鋪全部出售的消息。買房計劃落空，仲先生一氣之下將該商鋪的開發(fā)商上海金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司告上法庭。近日，市二中院對這起房屋買賣合同糾紛案作出終審宣判，判決解除仲先生與金軒公司簽訂的《商鋪認(rèn)購意向書》；由金軒公司向仲先生返還意向金2000元并賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣15萬元。

　　案件回放：買主三年等待一場空

　　2002年7月12日，仲先生與金軒公司簽訂《商鋪認(rèn)購意向書》，約定在由仲先生向金軒公司支付購房意向金2000元后，取得該公司所開發(fā)的一小區(qū)商鋪的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。金軒公司在商鋪正式認(rèn)購時，將優(yōu)先通知仲先生前來認(rèn)購。如仲先生未在約定期限內(nèi)前去認(rèn)購，則視為自動放棄，金軒公司將無息退還已支付的意向金；如前去認(rèn)購，意向金將自動轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。此外，《意向書》還寫明預(yù)購商鋪面積150平方米，均價在每平方米7000元至8500元浮動范圍內(nèi)，但對樓號、房型未作具體說明。意向書簽訂后，仲先生向金軒公司支付了2000元意向金。

　　2003年6月30日，金軒公司取得該小區(qū)房屋的預(yù)售許可證，但在銷售商鋪時卻未通知仲先生前去認(rèn)購。

　　去年年初，等待了近三年半的仲先生前往金軒公司售樓處，要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，卻被告知因商鋪價格上漲，金軒公司不再認(rèn)可雙方原先約定的價格，而且商鋪已全部銷售完畢，買賣合同無法實(shí)際履行，公司只愿向仲先生退還意向金。

　　眼看交涉未果，仲先生于去年年末向原審法院提起訴訟，要求金軒公司按照150平方米商鋪，每平方米7000元，即總價105萬元履行買賣合同，或者賠償經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

　　法院判決：開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　法院根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì)，結(jié)合金軒公司的過錯程度，以及仲先生在履約中的支付對價和可能造成信賴?yán)�益的損失等，判決解除雙方簽訂的《商鋪認(rèn)購意向書》；由金軒公司向仲先生返還意向金2000元并賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬元。

　　一審宣判后，雙方均提出上訴。仲先生認(rèn)為，雙方簽定的意向書合法有效，房價波動因素并不影響合同的實(shí)際履行。金軒公司違反雙方約定，在實(shí)際出售商鋪時未作通知，并由此獲取了更大的經(jīng)濟(jì)利益，存在過錯故意。

　　市二中院審理后認(rèn)為，涉案意向書是雙方當(dāng)時人的真實(shí)意思表示，合法有效。該意向書明確了雙方當(dāng)事人的基本情況，對擬購商鋪的面積、價款計算、認(rèn)購時間等均作了較為明確且適于操作的約定。雙方一旦簽字，該意向書即已成為一種具有法律約束力的合同。該意向書是對未來簽署正式買賣合同的預(yù)先安排，是當(dāng)事人雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議，故認(rèn)定該意向書為獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。

　　本案中，金軒公司未按約履行通知義務(wù)，反而在一審中主張雙方簽訂的意向書無效，違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用基本原則，該違約行為導(dǎo)致守約方的仲先生喪失了優(yōu)先認(rèn)購商鋪的機(jī)會，使其合同目的落空。因此，金軒公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(何勇 吳艷燕)