[核心提示]

　　設(shè)立物業(yè)和業(yè)委會(huì)共管賬戶，防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長時(shí)間不公布各種賬目的可能。聘請中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)三方共管，防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)，侵害業(yè)主利益�！段餀�(quán)法》實(shí)施以來，滬上小區(qū)涌現(xiàn)出一批“意見領(lǐng)袖”，針對大城市居民小區(qū)的物業(yè)管理積弊，各種創(chuàng)新舉措層出不窮，力求在基層“自治”上取得突破。

　　-撤換物業(yè)

　　對比履約情況為物業(yè)“揭短”

　　2006年1月，三湘世紀(jì)花城業(yè)委會(huì)通過公開招標(biāo)模式，結(jié)束了小區(qū)兩個(gè)“管家”共管的局面，三湘物業(yè)管理公司憑借“與開發(fā)商便于溝通”等數(shù)項(xiàng)承諾優(yōu)勢，最終奪標(biāo)。“但是物業(yè)的履約度太差�！毙�區(qū)業(yè)委會(huì)主任金鑫告訴記者，物業(yè)公司隱藏部分公共收益、管理服務(wù)不達(dá)標(biāo)等，都侵害了全體業(yè)主的權(quán)益，換物業(yè)成了他們所能采取的應(yīng)對之策。

　　在業(yè)委會(huì)挨家挨戶發(fā)放的《漠視將葬送大家庭的權(quán)益》的材料中，記者看到，物業(yè)公司的“履約情況”被制作成了表格，合同內(nèi)容和執(zhí)行現(xiàn)狀被分列成12項(xiàng)進(jìn)行了對比。除了承諾的兌現(xiàn)情況外，物業(yè)服務(wù)“五大項(xiàng)”也都進(jìn)行了逐一排摸，并有專門的法規(guī)條款對履約情況進(jìn)行注解。

　　-最大“法寶”

　　業(yè)主表決人數(shù)由“2/3”變“1/2”

　　“三湘世紀(jì)花城小區(qū)內(nèi)，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)占到了22.5%�！苯瘀胃嬖V記者，小區(qū)小業(yè)主(個(gè)人購房者)共有949戶，按照有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房每100平方米算一個(gè)投票權(quán)，而擁有大面積商鋪產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商，便擁有了271票。以往，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，也就是說，必須得到至少813票的同意，“這個(gè)數(shù)字的實(shí)現(xiàn)太難了”。

　　而新施行的《物權(quán)法》規(guī)定的“雙多數(shù)”，業(yè)主表決人數(shù)從過去的2/3降到1/2。“我們就踩準(zhǔn)了10月1日的節(jié)點(diǎn)�！苯瘀胃嬖V記者，由于公告必須公示半個(gè)月，9月24日，“換管家”開始正式公告；10月13日，召開業(yè)主代表大會(huì)，順利通過了向小區(qū)全體業(yè)主實(shí)名制征詢意見的程序。一紙包含23項(xiàng)表決內(nèi)容的“意見征詢書”發(fā)放了1220張，在半個(gè)月內(nèi)回收1069票，到會(huì)權(quán)數(shù)占87.62%，并超過半數(shù)通過“競聘企業(yè)將排除三湘物業(yè)”這一項(xiàng)。

　　-探索“自治”

　　業(yè)委會(huì)首創(chuàng)國內(nèi)四項(xiàng)舉措

　　業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)選聘的三湘物業(yè)公司行將離開，為小區(qū)尋覓第三任“管家”成了楊浦區(qū)三湘世紀(jì)花城小區(qū)近期的“重頭戲”。10月1日開始施行的《物權(quán)法》以及同日實(shí)施的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，業(yè)主表決人數(shù)從過去的2/3降到面積與人數(shù)分別1/2，即“雙多數(shù)”。憑借這一規(guī)定，小區(qū)意欲先行“試水”換物業(yè)。

　　業(yè)委會(huì)勇挑大梁，玩出大手筆，推出四項(xiàng)大膽舉措籌謀實(shí)現(xiàn)“業(yè)主自治”的全新突破———物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)設(shè)立共管賬戶，同時(shí)聘請獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)小區(qū)三足鼎立的共管局面，新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益也從“悶包”走向“陽光”，物業(yè)管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分包干、部分按實(shí)結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。

　　這些招聘新物業(yè)的“強(qiáng)勢條款”公布不久，就吸引了5家物業(yè)公司前來攀折“橄欖枝”。目前，選聘“新管家”的工作已逐漸進(jìn)入尾聲，本月15日將水落石出。記者了解到，這些大手筆屬于滬上小區(qū)探索“自治”的首創(chuàng)之舉，在國內(nèi)也屬領(lǐng)先，其在物業(yè)管理創(chuàng)新上具有里程碑式的意義。

　　[專家觀點(diǎn)]

　　宋安成———中華全國律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員、律師物業(yè)管理“三位一體”是趨勢

　　“三湘世紀(jì)花城的管理應(yīng)當(dāng)屬于一種‘混合’模式�！敝腥A全國律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員宋安成律師認(rèn)為，《物權(quán)法》實(shí)際上是明確了三種物業(yè)管理模式，我國社區(qū)一般規(guī)模較大，脫離物業(yè)公司或?qū)�業(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實(shí)際，而業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定行使自己的權(quán)利又是必然趨勢。未來的物業(yè)管理模式是物權(quán)法規(guī)定的三種模式的“三位一體”，即業(yè)主、業(yè)委會(huì)監(jiān)督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)。

　　劉生敏———業(yè)偉業(yè)主咨詢公司此屬一種更高層次的自治

　　“透明式的物業(yè)服務(wù)將是大勢所趨�！睒I(yè)偉業(yè)主咨詢公司的劉生敏表示，業(yè)委會(huì)對物業(yè)公司的監(jiān)督，最主要的就是監(jiān)督物業(yè)把錢花好，維護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的安全。共管賬戶實(shí)現(xiàn)了業(yè)委會(huì)對財(cái)權(quán)的控制，除了落實(shí)每一分物業(yè)費(fèi)的去向之外，還能夠?qū)�公共收益“了如指掌”，屬于一種更高層次的業(yè)主自治。

　　許玉彪———市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)信息部主任單方設(shè)置門檻對業(yè)主不利

　　“這對于物業(yè)企業(yè)是‘不平等條約’�！笔形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)信息部主任許玉彪則認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì)屬于平等的民事主體。他認(rèn)為，單方面設(shè)置門檻對業(yè)主不利，企業(yè)比較實(shí)惠，必然會(huì)讓他們從其他地方“偷工減料”進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)，共管賬戶需要依靠業(yè)委會(huì)的品質(zhì)和誠信度，一旦業(yè)委會(huì)換屆，容易產(chǎn)生歷史遺留問題。

　　◆設(shè)立共管賬戶，由物業(yè)和業(yè)委會(huì)共同管理

　　針對問題：物業(yè)公司“私吞”公共收益，對于業(yè)主的查賬“打悶包”。

　　應(yīng)對方法：競聘企業(yè)須承諾開設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處專用銀行賬戶。小區(qū)業(yè)委會(huì)成員葉鏡如介紹說，這個(gè)共管賬戶是由業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)共同管理，業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)等公共收益，新增項(xiàng)目開發(fā)的收費(fèi)以及服務(wù)合同約定的各項(xiàng)資金全都匯集于此。

　　其中，屬于物業(yè)公司“旗下”的管理收費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)以及公共收益約定比例，屬于物業(yè)的部分可無條件支取，而涉及設(shè)施維修、保潔、綠化等按實(shí)結(jié)算的部分，則必須有物業(yè)財(cái)務(wù)章、業(yè)委會(huì)章共同蓋印后才能支取。

　　按照現(xiàn)有模式，業(yè)委會(huì)不是法人實(shí)體，沒有銀行賬號，因此這一“半自治”的嘗試還能為今后業(yè)主自行管理積累經(jīng)驗(yàn)。

　　◆部分包干、部分按實(shí)結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展

　　針對問題：按照分等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)服務(wù)等級是相掛鉤的，但有些物業(yè)公司在聘請外包的保綠、保潔公司時(shí)，經(jīng)常自降標(biāo)準(zhǔn)，賺取差價(jià)。

　　應(yīng)對方法：按照新設(shè)想，物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)的詳細(xì)范圍在競聘書中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。而公共區(qū)域保綠、保潔、共用部位以及共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)收費(fèi)，則在約定范圍內(nèi)按實(shí)結(jié)算。

　　◆聘請中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“三方共管”

　　針對問題：業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)。

　　應(yīng)對方法：聘請第三方獨(dú)立專業(yè)咨詢顧問，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施。咨詢顧問主要對每次的收益進(jìn)行第三方審核，督促物業(yè)公司按季度公布賬目，并可供業(yè)委會(huì)“借腦”。咨詢費(fèi)用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中節(jié)省一小部分列支，競聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將該項(xiàng)費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測算范圍。

　　金鑫表示，小區(qū)目前還打算籌建“物業(yè)管理委員會(huì)”，吸引業(yè)主志愿者報(bào)名加入，屆時(shí)實(shí)現(xiàn)“四方共管”，而這一提議也得到了56.8%的業(yè)主投票同意。

　　◆物業(yè)繳納履約保證金

　　針對問題：新老物業(yè)交替時(shí)，容易留下賬目、事務(wù)上等諸多后遺癥。

　　應(yīng)對方法：新選聘的物業(yè)公司要為自己的承諾交付押金，在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后7天內(nèi)向共管賬戶內(nèi)繳納履約保證金10萬元。同時(shí)，為“新管家”下達(dá)了最后期限，逾期5天未繳納的，合同將立即中止，另選第二家競選者“補(bǔ)位”。今后，只有老物業(yè)全身而退，才能取回押金。(記者周夏瑩)