小區(qū)業(yè)主出租自有的車庫(kù)，承租人租來(lái)車庫(kù)后，有的開(kāi)起食雜店，有的辦起棋牌社……日前，家住遼寧省沈陽(yáng)市鐵西新區(qū)的一位業(yè)主，因把自己的車庫(kù)租出去改成食雜店經(jīng)營(yíng)，被小區(qū)的物業(yè)公司起訴至法院。車庫(kù)能不能出租改成食雜店搞經(jīng)營(yíng)？作為業(yè)主委員會(huì)選聘的服務(wù)企業(yè)，物業(yè)公司是否能作為訴訟主體要求更改物業(yè)用途的業(yè)主恢復(fù)原功能？沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院不久前對(duì)此案作出的一審判決認(rèn)為，物業(yè)公司在此類糾紛中不適合作為訴訟主體起訴業(yè)主。記者就此采訪了有關(guān)人士。

　　●法院判決物業(yè)公司不是適用主體

　　在此類糾紛中，物業(yè)公司為何不適合作為訴訟主體起訴業(yè)主？沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法院的一審判決書(shū)對(duì)此進(jìn)行了闡述。

　　記者在該判決書(shū)中看到，法院認(rèn)為，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同約定做出的物業(yè)管理行為，該行為是基于業(yè)主的委托提供的勞務(wù)行為，物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。即在業(yè)主出現(xiàn)違規(guī)或違約行為時(shí)，物業(yè)公司的義務(wù)是勸阻，制止和及時(shí)報(bào)告。

　　依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)違反管理規(guī)約的行為人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害，消除危險(xiǎn)，排除妨害；業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為可以依法向法院提起訴訟。

　　此案中，物業(yè)公司起訴業(yè)主要求業(yè)主恢復(fù)車庫(kù)原功能，而其既不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體，也不是此案的適用主體。據(jù)此，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法院依照《民事訴訟法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，一審駁回了原告物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

　　●律師觀點(diǎn)業(yè)主處分權(quán)受兩方面限制

　　1月5日，遼寧和昊律師事務(wù)所律師宋建華就此案接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會(huì)委托，行使向園區(qū)業(yè)主提供合同約定服務(wù)職能的營(yíng)利性組織，其與業(yè)主之間是平等的民事主體。物業(yè)公司不是國(guó)家機(jī)關(guān)單位，沒(méi)有得到國(guó)家行政機(jī)關(guān)授權(quán)，因此無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主改變物業(yè)用途的行為進(jìn)行限制，更無(wú)權(quán)給予處罰。物業(yè)公司為了全體業(yè)主的共同利益，在行使服務(wù)職能時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)個(gè)別業(yè)主有違約、違規(guī)、違法行為，可以商請(qǐng)政府有關(guān)行政管理部門(mén)進(jìn)行干預(yù)或查處�！段餀�(quán)法》給予物權(quán)人占有、使用、收益和處分4項(xiàng)權(quán)利，其中處分權(quán)尤為重要，物權(quán)人擁有改變物業(yè)用途的權(quán)利。但是，為了小區(qū)所有業(yè)主的公共利益和共有利益，物權(quán)人并不能無(wú)限制地?cái)U(kuò)張自己的權(quán)益。因此，業(yè)主在行使處分權(quán)時(shí)受到兩方面的限制，一是行使處分權(quán)不能違反法律法規(guī)規(guī)定，二是行使處分權(quán)不能損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，妨害左鄰右舍的正常生活。本案中，雖然法院一審駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，但并不說(shuō)明該業(yè)主把自己的車庫(kù)租出去改成食雜店經(jīng)營(yíng)的行為合法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)報(bào)請(qǐng)規(guī)劃獲批后，按照批復(fù)建設(shè)小區(qū)并交付使用，業(yè)主作為物權(quán)人私自改變?cè)�有建筑物的用途，故涉嫌違法。如果業(yè)主確須改變物業(yè)使用性質(zhì)，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)行政管理部門(mén)的審批。

　　宋建華說(shuō)，盡管將車庫(kù)改建為食雜店對(duì)其他業(yè)主生活影響較小，但其性質(zhì)與改建成飯店、浴池等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所是一致的，只是后者對(duì)其他業(yè)主的影響更大。依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，由此產(chǎn)生的糾紛可以運(yùn)用3種方式解決，一是物業(yè)公司向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，由政府職能管理部門(mén)出面糾正私自改變用途行為；二是由權(quán)益相關(guān)連的受損業(yè)主，向法院起訴糾正私自改變用途行為；三是由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求行為人恢復(fù)原貌。

　　●背景案件

　　業(yè)主出租自家車庫(kù)承租人開(kāi)起食雜店

　　2007年8月，沈陽(yáng)市民王先生將自己在鐵西新區(qū)金廈雁塞苑小區(qū)的1處車庫(kù)對(duì)外出租，承租人將此車庫(kù)裝修成食雜店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的沈陽(yáng)鴻翔物業(yè)公司的工作人員要求王先生將車庫(kù)恢復(fù)原功能。王先生認(rèn)為，根據(jù)2007年10月1日起實(shí)行的《物權(quán)法》，自己擁有處分車庫(kù)的權(quán)利，物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉，因此拒絕了鴻翔物業(yè)公司的要求。

　　沈陽(yáng)鴻翔物業(yè)公司認(rèn)為，其與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)公共契約》，規(guī)定業(yè)主出租房屋時(shí)應(yīng)與承租方到物業(yè)公司進(jìn)行登記備案，并保證承租方遵守契約規(guī)定；業(yè)主與承租方未到物業(yè)公司登記備案的，由此產(chǎn)生的責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)；業(yè)主、物業(yè)使用人在金廈雁塞苑小區(qū)不得改變房屋外貌、用途和主體結(jié)構(gòu)�！渡蜿�(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中明確規(guī)定，“物業(yè)使用中禁止擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)”。據(jù)此，沈陽(yáng)鴻翔物業(yè)公司將王先生訴至法院，希望通過(guò)法律手段強(qiáng)制其恢復(fù)車庫(kù)原功能。

　　2007年12月中旬，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法院對(duì)此案一審判決，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)既不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體，也不是本案的適用主體，因此駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

　　2008年1月6日，記者來(lái)到金廈雁塞苑小區(qū)，小區(qū)的保安員指著一個(gè)車庫(kù)對(duì)記者說(shuō)，“大約半個(gè)月前，出租車庫(kù)的業(yè)主已經(jīng)將食雜店恢復(fù)了原功能�！�1月7日，鴻翔物業(yè)公司張經(jīng)理在接受記者電話采訪時(shí)表示，為了防止類似事件再次發(fā)生，該公司已經(jīng)提起上訴，希望證明物業(yè)公司有權(quán)起訴業(yè)主要求其恢復(fù)物業(yè)原功能。

　　(王文郁)

　　●相關(guān)法規(guī)

　　-《物權(quán)法》第83條規(guī)定：

　　“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟�！�

　　(王文郁)