近期中國(guó)許多城市的住宅樓市走出了一波“小陽(yáng)春”行情，一些城市還出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的旺市局面。但記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在全球經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有完全走出低迷之前，供需矛盾使中國(guó)寫(xiě)字樓、商鋪和廠(chǎng)房等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為市場(chǎng)的真正轉(zhuǎn)折還有待于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的整體回暖。

　　DTZ戴德梁行最新發(fā)布的報(bào)告顯示，全球資本市場(chǎng)資金流轉(zhuǎn)困難，以及對(duì)未來(lái)的普遍不確定性，使得中國(guó)一些大中城市的樓市投資步伐趨緩。許多投資者在未來(lái)半年或一年時(shí)間內(nèi)，更多地選擇關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化，以等待適當(dāng)?shù)娜胧袡C(jī)會(huì)。

　　專(zhuān)家表示，受?chē)?guó)際因素掣肘，跨國(guó)企業(yè)的擴(kuò)張步伐減慢，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)缺乏動(dòng)能，中國(guó)部分大城市的寫(xiě)字樓空置率有攀升趨勢(shì)，同時(shí)新增的寫(xiě)字樓項(xiàng)目使得部分城市的寫(xiě)字樓租金水平步入下行通道。

　　DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為18.97%，較去年第四季度增加5.72個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)寫(xiě)字樓的平均租金較上季下降2.6%。其中CBD、東二環(huán)和燕莎三個(gè)商圈因租戶(hù)以跨國(guó)公司為主，報(bào)價(jià)降幅最大。

　　該行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨告訴記者，預(yù)計(jì)2009年北京將有130萬(wàn)平方米的新寫(xiě)字樓供應(yīng)入市。在上述背景下，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)暫時(shí)推遲項(xiàng)目入市時(shí)間，以避免應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)租賃環(huán)境。該行的數(shù)據(jù)還顯示，沈陽(yáng)市的寫(xiě)字樓一季度空置率從上個(gè)季度的9.29%微幅上升至11.86%，租金則比上季度下降2.35%。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的廣州第一季度市場(chǎng)報(bào)告也顯示了同樣的趨勢(shì)，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓2009年第一季度成交量?jī)H2500平方米，環(huán)比下降達(dá)82%，為自2005年首季以來(lái)的新低，平均租金則環(huán)比下降8.8%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟告訴記者，一些大城市寫(xiě)字樓空置率上升的局面表明了需求和存量空置面積之間存在著差距，這種差距很難在短期內(nèi)迅速消除。

　　同樣受金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行壓力影響的還有一些城市的商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，受金融危機(jī)影響，很多零售品牌大多采取暫�；驕p少開(kāi)店來(lái)降低成本。對(duì)于新的商業(yè)項(xiàng)目則非常慎重，往往要求商鋪位置及發(fā)展前景極好，甚至要求業(yè)主愿意提供裝修補(bǔ)貼才會(huì)繼續(xù)洽談租賃。

　　不過(guò)，分析人士認(rèn)為，金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所不同。DTZ戴德梁行稱(chēng)，北京的王府井、西單等成熟商圈受到金融危機(jī)的影響相對(duì)較小，因?yàn)橄�費(fèi)者對(duì)于這些項(xiàng)目已具有一定的認(rèn)知度和消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)項(xiàng)目擁有相對(duì)固定的消費(fèi)客流。

　　受進(jìn)出口需求趨緩的影響，再加上市場(chǎng)供應(yīng)的增加，一些城市的廠(chǎng)房租金出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。DTZ戴德梁的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房的平均租金比上季度下降了8.8%，而物流廠(chǎng)房的租金則下降了7.4%。

　　不過(guò)，受到擴(kuò)大內(nèi)需政策和稅制改革方案的利好政策帶動(dòng)，北京等城市的標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房售價(jià)比上季度略有上升。專(zhuān)家認(rèn)為，在國(guó)家政策利好的推動(dòng)下，工業(yè)產(chǎn)值的提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，都會(huì)增加對(duì)工業(yè)廠(chǎng)房的需求，北京等大城市的工業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)機(jī)會(huì)和潛力依然巨大。

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，也有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在政策性利好和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)下，出現(xiàn)了“春江水暖鴨先知”的率先回溫勢(shì)頭。

　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心將“落定”上海的利好消息刺激，辦公用寫(xiě)字樓的平均售價(jià)從去年一季度的每平方米14556.99元上漲到了今年一季度的每平方米25659.81元。

　　沈陽(yáng)市副市長(zhǎng)邢凱介紹說(shuō)，去年以來(lái)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)房地產(chǎn)深度調(diào)整的大背景下逆勢(shì)上揚(yáng)，出現(xiàn)投資與銷(xiāo)售雙雙大幅攀升的格局，商業(yè)地產(chǎn)完成投資額221億元，比上年增長(zhǎng)66.5%，辦公用房和寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅高達(dá)177.29%。

　　王晨預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)在2009年末將有所復(fù)蘇。對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者而言，貸款政策的放寬和財(cái)政刺激舉措的影響，將吸引國(guó)內(nèi)投資者重回投資市場(chǎng)。

　　陳晟表示，因?yàn)楹妥≌��?lèi)地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)更多的是投資型和運(yùn)營(yíng)型的，因此商業(yè)地產(chǎn)的全面回暖離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的回溫。他表示，要等到第二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布之后才能對(duì)全年的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)做出較準(zhǔn)確的判斷。(記者蔣旭峰　石慶偉　王志）