日前，廣州市市長(zhǎng)張廣寧主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，審議并原則同意了由市國(guó)土房管局、市建委和市規(guī)劃局聯(lián)合制定的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見》，共提出了七條具體措施。這七大措施能否為不斷攀升的廣州樓價(jià)降溫呢？而普通百姓是否能實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想呢？對(duì)這些關(guān)乎民生的政策，地產(chǎn)專家及業(yè)內(nèi)人士作出了精辟點(diǎn)評(píng)。
政策點(diǎn)評(píng)一：落實(shí)到實(shí)處可穩(wěn)定樓價(jià)
措施：加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾。從2007年開始連續(xù)3年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬(wàn)平方米。
點(diǎn)評(píng)：相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若該政策能落到實(shí)處，對(duì)于穩(wěn)定樓價(jià)有非常直接的作用。目前，廣州樓市處于供小于求的狀態(tài)，不少質(zhì)素一般的樓盤，推出之際都能受到買家大肆追捧。地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，今年若供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬(wàn)平方米，能緩解廣州樓市供應(yīng)量緊張的局面。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年廣州市住宅供貨量達(dá)125萬(wàn)平方米，而之前預(yù)計(jì)的2006年住房供應(yīng)計(jì)劃為850萬(wàn)平方米。
政策點(diǎn)評(píng)二：穩(wěn)定房?jī)r(jià)不能僅靠政府
措施：2007年開工建設(shè)保障型住房2.3萬(wàn)套，194.1萬(wàn)平方米，明后兩年陸續(xù)交付使用。經(jīng)過(guò)法律法規(guī)確定的審批程序后，允許部隊(duì)和國(guó)有大中型企業(yè)利用自有居住用地自建經(jīng)濟(jì)適用住房，并嚴(yán)加監(jiān)管，廣泛接受社會(huì)監(jiān)督。
點(diǎn)評(píng)：廣東工業(yè)大學(xué)建筑研究所所長(zhǎng)朱雪梅認(rèn)為，該措施就是充分利用社會(huì)力量來(lái)解決市民的住房問(wèn)題，是一種不錯(cuò)的嘗試。本人認(rèn)為要穩(wěn)定房?jī)r(jià)單單靠政府是不行的，發(fā)展商更不要指望。不過(guò)，通過(guò)這種途徑來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，所涉及的面比較窄，受益的人群有限，所以影響面并不廣。
政策點(diǎn)評(píng)三：盤活存量土地可增供應(yīng)
措施：2007年，將公開出讓16宗居住類閑置用地，規(guī)劃建筑面積102.96萬(wàn)平方米；通過(guò)司法拍賣和公開出讓盤活再利用16宗爛尾地，規(guī)劃建筑面積32萬(wàn)平方米。合計(jì)在老城區(qū)增加供應(yīng)建筑面積135萬(wàn)平方米、約1.5萬(wàn)套住宅。
點(diǎn)評(píng)：廣州中地行策略顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)徐建平說(shuō)，通過(guò)回收閑置土地來(lái)增加住房供應(yīng)量周期比較長(zhǎng)，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。而且，由于重新開發(fā)起碼需時(shí)2年，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的影響還有待觀察，因?yàn)檫@些回收后的土地一旦通過(guò)公開拍賣，其價(jià)格必將有所上升。這直接影響到開發(fā)成本，房?jī)r(jià)在開發(fā)成本增加后仍指望回落顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
朱雪梅則認(rèn)為，回收閑置土地一定要妥善處理好歷史遺留問(wèn)題才能推出市場(chǎng)。這就需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。不過(guò)，能夠有效增加土地供應(yīng)對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)還是有積極作用的。
政策點(diǎn)評(píng)四：老城區(qū)改造需多方配合
措施：要圍繞實(shí)施“中調(diào)”戰(zhàn)略，加快城中村和危破房改造步伐。2007年完成22.8萬(wàn)平方米危破房改造任務(wù)，并啟動(dòng)荔灣、越秀、海珠區(qū)三個(gè)地塊共17.65萬(wàn)平方米舊房連片改造項(xiàng)目。
點(diǎn)評(píng)：朱雪梅表示，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行改造是一個(gè)比較敏感的問(wèn)題，只有政府單方面投資，顯然是不行的，需要引入社會(huì)有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)。不過(guò)，在進(jìn)行老城區(qū)改造時(shí)，政府還要防止出現(xiàn)一些新問(wèn)題，如城區(qū)密度過(guò)高、生活配套不足、文物保護(hù)不力等等。因此，我建議不要一下子鋪開老城區(qū)改造，可以挑選某個(gè)文物不多、城市密度不高、交通不擁擠的試點(diǎn)片區(qū)來(lái)進(jìn)行，成功后再鋪開。
通過(guò)改造老城區(qū)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，徐建平認(rèn)為是不可能的，因?yàn)槔铣菂^(qū)改造后，環(huán)境肯定得到改善，土塊開發(fā)成本也會(huì)有所增加，房?jī)r(jià)在這些因素作用下不漲才怪。
政策點(diǎn)評(píng)五：審批速度確存拖沓現(xiàn)象
措施：加快用地和房屋建設(shè)審批，加快住房供應(yīng)。政府要求國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等部門進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理行政許可，簡(jiǎn)化辦事流程，力求實(shí)現(xiàn)商品住房開發(fā)審批流程總體時(shí)間大幅縮短。
點(diǎn)評(píng)：有開發(fā)商認(rèn)為，目前有關(guān)部門對(duì)商品房建設(shè)的有關(guān)審批確實(shí)存在一些拖沓的情況，但如果能夠真正嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事，可大大節(jié)約企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本中的時(shí)間成本，能夠讓他們對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃有一個(gè)更好的把握。
萬(wàn)菱實(shí)業(yè)(廣東)有限公司總經(jīng)理助理王立剛認(rèn)為，這一政策對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很大幫助。但目前出現(xiàn)的一些拖沓情況，關(guān)鍵是具體工作人員在執(zhí)行方面存在問(wèn)題，執(zhí)行不到位，也就很難取得好效果。
當(dāng)然，在執(zhí)行過(guò)程中同樣存在監(jiān)督不力的問(wèn)題，很多部門公示需要多少天完成審批工作，但實(shí)際往往超出這個(gè)時(shí)限，這就是在時(shí)間上存在監(jiān)督的缺位。
政策點(diǎn)評(píng)六：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)應(yīng)該堅(jiān)決取締
措施：開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)綜合整治行動(dòng)，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)范誠(chéng)信的市場(chǎng)秩序。由市建委牽頭，市國(guó)土房管局、市規(guī)劃局、市發(fā)改委等部門參加，組成聯(lián)合檢查組，對(duì)全市樓盤進(jìn)行全面檢查，堅(jiān)決打擊閑置土地、擅自變更規(guī)劃用途、違規(guī)交易、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。
點(diǎn)評(píng)：目前廣州絕大多數(shù)樓盤都存在不同程度的“囤積房源”行為，拿到房產(chǎn)證后，快則一兩個(gè)月開始賣樓，慢則半年后才開始銷售，長(zhǎng)達(dá)大半年之久的“內(nèi)部登記”，為樓盤儲(chǔ)存了大量客源。“拿到房產(chǎn)證后10天必須賣樓”的政策在廣州幾乎成為一紙空文。因此，廣州應(yīng)該堅(jiān)決取締內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，抓到一家嚴(yán)懲一家。同時(shí)，必須細(xì)化政策，明確標(biāo)記，杜絕發(fā)展商以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的名義囤積房源。
政策點(diǎn)評(píng)七：建立系統(tǒng)信息披露標(biāo)準(zhǔn)
措施：要大力宣傳政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作思路、措施和決心，增強(qiáng)政策透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確發(fā)布土地出讓、商品房供應(yīng)量、基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)等信息，引導(dǎo)群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。
點(diǎn)評(píng)：不少專家表示，市內(nèi)各大媒體都已按照本規(guī)定執(zhí)行，在輿論引導(dǎo)和傳播政策規(guī)定等報(bào)道中也做得比較到位，目前更關(guān)鍵的是應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息披露制度和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。韓世同也認(rèn)為，加強(qiáng)信息的透明度，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，也有利于平抑房?jī)r(jià)。
律師導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)總法律顧問(wèn)彭清正律師同樣表示，目前房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重大問(wèn)題是信息披露制度極其不完善、披露渠道不暢通，市場(chǎng)上所發(fā)布的幾乎都是開發(fā)商單方面的信息，這也是造成房地產(chǎn)投訴年年不斷的一個(gè)重要原因。他希望建設(shè)部或房管部門高度重視并采取一些切實(shí)的舉措來(lái)監(jiān)管房地產(chǎn)信息的披露，應(yīng)建立系統(tǒng)的房地產(chǎn)信息披露標(biāo)準(zhǔn)，把真實(shí)、完整、準(zhǔn)確地發(fā)布信息作為房地產(chǎn)企業(yè)的法律義務(wù)。(羅莎琳 蘇華俊 李東元)
